盘点“金九”楼市成色，前瞻四季度市场走势中指市场形势及企业研究成果分享会
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纪要
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会议摘要
中国房地产市场二季度至三季度表现分化，一线城市新房销售同比上涨，而三四线城市跌幅扩大。国庆期间新房和二手房成交同比增长，但与2024年相比仍有差距。政策方面，专项债券用于收购存量土地和商品房，2026年以来发行超1750亿元，旨在稳定市场。房企销售总额同比降幅在8月扩大，9月持平，头部企业通过精准供货实现销售增长。预计四季度政策将加速落地，房企需优化投资策略，关注核心城市项目布局。
会议速览
债券政策助力房地产市场稳定与城市更新专项债券发行用于收储存量土地和商品房，央行调整货币政策以降低融资成本，增量政策聚焦稳定房地产市场，包括购房贷款贴息等措施，旨在促进就业增收和城市更新。
提振内需政策解析：首套住房贷款贴息对楼市影响评估会议提出研究储备提振内需政策，鼓励地方先试先行。财政贴息政策重点支持首套刚需群体，覆盖新房与二手房，尤其置换需求。贴息期限最长五年，上限100万元，倾向于120平米以下、总价50万元以内的房源。预计对二线及三四线城市楼市带动效果显著，全国年度贴息总额约175亿元，五年累计约875亿元。
住建部与自然资源部详解15期间房地产转型与城市更新策略住建部和自然资源部在9月发布会上，详细阐述了15期间房地产市场向存量时代转型的策略，包括推进项目公司制、主办银行制和项目销售制三项基础性制度。同时，强调了城市更新、住房公积金制度改革及好房子建设的重要性，提出通过优化土地资源配置和运营模式，实现土地资源价值的持续释放，推动房地产行业与城市发展的全面升级。
四大城市预售政策细则解读：过渡期安排与差异化管理解读了北京、上海、广州、武汉四城预售政策细则，重点包括过渡期安排、预售条件、资金监管及土地供应等差异化管理，旨在为房企提供缓冲时间，促进房地产市场稳定发展。
2026年房地产政策展望：供需两端协同发力稳市场2026年以来，多地出台超880条政策，聚焦房地产制度改革，预计四季度政策细则加速落地，供需两端协同发力稳市场，包括公积金政策优化、限贷限购调整、存量房收储等措施。
房地产市场九月表现与政策影响分析报告分析了九月房地产市场表现，指出二手房价格持续下跌，新房价格因政策刺激呈现结构性上涨。一线城市市场表现优于二线和三线城市，分化趋势加剧。尽管828新政出台，但短期市场影响有限，整体表现保持稳定。
北上广深九月房地产市场表现分析：新房与二手房成交情况北京、上海新房成交同比显著增长，二手房保持平稳；深圳新房成交同比转降，二手房持平；广州二手房累计同比微降，整体市场表现平稳。
广深杭成国庆楼市分化：优质楼盘带动成交，租赁市场淡季下滑国庆期间，广深杭成等城市新房成交分化，优质楼盘供应促进成交，但部分城市出现回落。与去年相比，新房日均成交增长34%，二手房增长43%，但与2024年仍有差距。租赁市场进入淡季，整体价格小幅下跌，上海深圳涨幅收窄。
2023年前三季度中国土地市场分析：成交规模与出让金走势2023年前三季度，中国土地市场成交规模与土地出让金同比均出现下降，一线城市表现逆势上涨，而二三线城市则呈现较大降幅。核心城市如上海、北京、杭州等土地出让金累计超过千亿，房企拿地聚焦于重点城市。828新政对土地成交产生影响，房企在政策细则未明确前存在博弈心理。
828新政后重点二线城市溢价地块特征解析讨论了828新政后重点二线城市中溢价地块的四大特征：稀缺性、适中规模、低密属性及央国企主导拿地，强调房企追求地块确定性以应对新规影响。
市场走势分析与未来展望：新房筑底、二手房震荡及新政影响市场走势分析显示，新房销售短期筑底，二手房价格延续震荡，核心项目支撑改善型需求。828新政对房企投资影响显著，预计2027年影响显现。房企经营业绩显示，销售额同比降幅自8月扩大，9月持平，市场有向上趋势。
2026年房地产销售趋势分析及头部企业优势探讨2026年房地产销售整体呈下降趋势，但头部企业凭借结构性机遇、低成本融资及高产品力保持增长。行业高规模扩张时代落幕，千亿梯队企业数量稳定，热销项目带动企业销售，核心城市项目表现突出。
城市新政与房地产项目热销因素分析讨论了城市新政对市场信心的提振作用，核心地段、稀缺性及产品特色对项目价值的提升，以及央国企品牌信誉对购房者信心的增强，同时分析了828新政对房企拿地策略的影响。
2023年房地产市场趋势：拿地总额下降与投资策略调整2023年1至9月，房地产市场拿地总额持续下降，尤其9月降幅扩大，与828新政影响相关，导致资金占用周期拉长，房企投资更趋谨慎。央国企仍为拿地主力，但内部分化明显，民企拿地更谨慎，规模减少。长三角、京津冀、粤港澳城市群仍是投资重点，上海、北京等地本土企业活跃。高总价地块以上海为主，联合拿地现象增多。未来需关注预售制度改革对投资策略的影响及土地市场变化。
要点回答
Q：在稳定房地产市场方面，增量政策有哪些具体措施？
A：稳定房地产市场的增量政策中，明确提出要研究出台相关政策以促进就业增收。稳定房地产市场被列为增量政策研究、出台清单的优先位置，并且未来有望继续实施相关发力措施。
Q：当前购房贷款贴息政策的特点是什么？
A：购房贷款贴息政策的特点包括首套住房优先支持刚需群体，期限最长可达五年，最高贴息额度为100万元，覆盖范围不仅限于新房，也包括二手房及部分置换需求。此外，该政策仅针对新发放的商业贷款，且对房源面积和总价有一定限制，整体倾向于支持刚需置业群体。
Q：当前各地商品房销售制度改革实施细则的主要差异是什么？
A：各地商品房销售制度改革实施细则的主要差异体现在预售条件封顶的标准上。以北京为例，要求完成顶层混凝土浇筑并由五个单位出具验收记录；而武汉则由区住房管理部门现场核查。相比之下，上海和广州的标准相对宽松，只需项目封顶即可。各城市对于历史遗留项目的处理方式也有所不同，但总体上都给予了房企一定的过渡期和宽限条件，确保项目能够按时交付并在加强预售资金监管的基础上执行新的预售条件。
Q：财政贴息政策对各线城市的影响如何？
A：根据测算，全国年度贴息总额约为175亿元，五年累计约875亿元。此政策对于二线及三四线城市的带动效果更为显著，因为这些城市的负债比例相对较高。同时，对于新华市场的预计，该政策能够有效促进这些城市的房地产市场发展。
Q：住建部和自然资源部在15期间的工作发布会上有哪些关键信息？
A：发布会上，住建部强调房地产出现供求关系重大变化和进入存量时代两个转变，并阐述了新模式1234的内涵，即以满足人民群众安居需求为基础，完善保障和市场两个体系，推行项目公司制、主办银行制、项目销售制三项制度，以及推动四大要素联动。同时，强调全力推动房地产三项基础性制度落地实施，包括明确公积金管理条例修订的重点工作，以及城市发展转向存量提质增效，土地资源迎来三大转变等要点。
Q：上海、北京、武汉等地在土地出让、预售资金监管等方面的差异主要体现在哪些方面？
A：上海与北京的差异在于，上海对已发布创公告的土地在2027年底前按照云动政策执行预售资金监管规定。而武汉则对2026年底前已纳入省市智能建造试点项目和装备是建筑的项目给予了特殊政策，允许其在2026年底前取得。对于历史遗留问题项目，通过盘活存量方式重新建立土地出让合同后，原则上按照新出让用地预售管理，并在区政府评估下确保按时交付。同时，加强预售资金监管，允许2028年前按原有预售条件申请预售。
Q：四地在土地资金管理收取上限方面有何不同？各地在土地分析缴纳及付款期限上有哪些异同？
A：北京明确总包和1%的资金管理收取上限，上海为3%，广州和武汉均设为5%。此外，广州和武汉规定定金需全额存入监管账户，且在监管期间可使用。北京、上海、广州要求付款在30个自然日内缴纳不少于50%，余款可在合同签订后两年内缴清；武汉相对宽松，要求半年内缴清50%以上，剩余部分可在两年内缴清。
Q：各地在配套工作上的差异有哪些？
A：上海支持符合条件的项目开发企业通过债券、股票等方式进行项目融资；广州探索国有建设用地使用权设定抵押，支持分期分动开发和分配配备，办理不动产预售预登记。武汉在此基础上还增加了对存量项目的资金支持政策，如监管资金置换额度不超过竣工交付所需额度30%，置换后不低于70%。
Q：四季度房地产政策展望是怎样的？对于四季度供给端政策有何展望？
A：四季度政策核心预计转向房地产制度改革配套细则落地，包括土地出让金分析缴纳、预售资金监管、项目销售推进等顶层安排加速转化为操作细则，强现房销售预计将扩围。在需求政策方面，公积金利率有望下调，各地将优化公积金政策，如拓展提取用途、提高贷款额度。北京、上海、深圳等核心城市的限制性政策存在调整空间，更多城市将结合以旧换新购房补贴等方式激发住房需求。四季度供给端政策预计将聚焦盘活存量和收储存量，商品房和存量土地将持续推进收储，专项债发行保持力度，更多城市将跟进工程建立续期低效楼宇改造政策，同时严控土地增量，加快推进保障性住房建设。城市中心配套政策也将继续完善，贷款城市土地支持政策加速落地，老旧住房原拆原建政策将以试点方式持续推进。
Q：一线城市与强二线城市的市场表现有何不同？828新政对九月市场表现的影响有多大？
A：一线城市由于房企仍能有效拿地，因此有较好的项目支撑，改善型需求的支撑使得这些城市的市场表现相对较韧，从而导致一线城市在同比表现上增长较为明显。根据目前数据，828新政对于九月市场的直接影响可能还不太明显，短期来看，对消费的影响相对较小。
Q：国庆期间不同城市房地产市场表现有何分化情况？
A：国庆期间，北京、杭州等城市的市场表现同比增长走强，而上海、武汉等城市的涨幅相对较小，深圳和成都则出现回落。市场表现分化主要与城市库存情况、库存结构及优质楼盘供应有关。
Q：北京和上海九月份新房和二手房的具体表现如何？
A：北京和上海九月份新房同比均有所增长，其中北京新房增长20%以上，上海新房增长17%；二手房方面，上海连续七个月同比增长，而北京二手房市场表现相对平稳。
Q：广州和深圳新房市场的表现及原因是什么？
A：广州和深圳新房市场存在调整压力，主要是由于库存周期较长以及缺乏优质楼盘供应。其中，深圳在四月份出台的限购及公积金贷款优化政策，在初期带动了市场表现，但持续性不足，整体新房市场仍处于修复通道中。
Q：国庆假期全国重点城市的房地产市场表现如何？
A：国庆假期，25个重点城市的新房日均成交同比增长34%，二手房日均成交同比增长43%，但与2024年国庆假期相比，市场表现仍有一定差距，显示出市场修复态势但信心尚未完全恢复。
Q：当前热销项目的特点是什么？
A：热销项目通常位于核心区域，具备改善属性和优质区位，拥有较高的产品力，并提供有吸引力的价格优惠。而在中远郊的项目，则主要依靠价格优势促进销售，但整体表现一般。
Q：租赁市场的情况如何？
A：九月迈入租赁市场的淡季，整体租赁价格呈现小幅下跌态势，但上海和深圳等个别城市租金仍在上涨，不过涨幅收窄。整体来看，租赁市场短期处于战略调整行情中。
Q：土地市场在前三季度的表现及各线城市分化情况如何？
A：前三季度全国土地出让成交规模和土地出让金同比均出现下降，一线城市成交面积和出让金上涨，二线和三线城市则下降且降幅较大。从土地市场压力来看，一线城市土地出让平均溢价率远高于二线和三线城市，显示出土地市场分化现象更为明显。
Q：top 20城市在土地出让市场的占比情况如何？
A：在1到9月期间，top 20城市的土地出让占比与去年全年相比增长约8个百分点，核心城市在一土地出让和房企拿地上仍聚焦于重点城市。
Q：从九月份的土地出让金成交情况看，哪些城市排名较为靠前？
A：根据数据显示，前三季度上海、北京和杭州在土地出让金方面排名前列，其中上海成交额已经超过1262亿，北京约为800多亿，杭州为670亿。接下来是广州、深圳以及成都等城市。
Q：828新政后，房企在拿地时是否存在博弈心理？
A：在828新政出台后，在北京、上海、广州、武汉等细则未明确之前，房企在拿地时可能存在一定的博弈心理，因为新政对于土地成交时间和公告时间的规定不够清晰。
Q：828新政后，有哪些地块出现了溢价成交的情况？
A：在828新政之后至9月底，部分溢价地块主要集中在一二线城市，且出让金大多在1亿以上。这些地块的特点主要是稀缺性、整体规模适中、容积率较低以及以央国企为主导进行投资，部分民企参与但需区域深耕。
Q：对于未来房地产市场走势的判断是怎样的？
A：结合九月份的市场表现，二手房市场仍有一定的持续性，新房市场虽有下降但降幅可控，市场呈现分化态势。国庆期间市场表现符合预期，预计新房短期仍处于筑底阶段，核心区域优质项目有望带动成交，改善型需求是短期市场的重要支撑；二手房热度延续，价格可能继续震荡下跌。
Q：828新政实施满月后，对销售端和土地端的影响如何？
A：828新政对销售端和土地端的影响已逐渐显现，目前已有部分城市如北京、上海、广州和武汉出台了配套细则，这些细则对房企投资决策的影响较大。短期内，828新政的传导效应将成为后续的重要主线，而长期来看，新政的影响将在2027年逐步显现，今年第二季度可能会表现得更为明显。
Q：在当前改善性需求较强的市场环境下，哪些企业的项目更容易抓住结构性机遇？
A：我们认为，那些项目溢价能力强、产品力突出的企业更容易抓住这类机遇。
Q：过去几年来，房企销售阵营中的千亿和百亿梯队有何变化趋势？
A：从2023年到2026年，无论是千亿梯队还是百亿梯队的房企数量都呈现持续收缩态势，整个行业高规模扩张时代已经落幕。
Q：头部房企市场定位的稳固性体现在哪些方面？
A：尽管房企总数减少，但头部企业的数量变化并不显著，头部企业的市场定位更加稳固，且他们在产品投资和融资能力上具备优势。
Q：热销项目的主要成功因素有哪些？
A：热销项目的成功主要因素包括政策影响、地段优势、周边人口聚集支撑度、稀缺性以及产品特色等。此外，央国企的品牌信誉和交付确定性也是重要因素。
Q：828新政对企业拿地策略产生了怎样的影响？
A：828新政提高了拿地预设条件，延后了回款节点，导致房企拿地和开发的资金门槛抬升，从而使得房企在短期内更加谨慎对待拿地，这也是拿地金额降幅扩大的主要原因。
Q：1到9月份百家企业拿地总额变化情况如何？拿地金额前十的企业表现如何？
A：百家企业拿地总额整体呈现下降趋势，且降幅相较于1到8月份有所扩大，主要是由于去年基数较高及828新政的影响。拿地金额前十的企业以央国企为主，其中部分企业同比增长明显，投资力度较强，头部房企拿地销售比均值略有增长，保持较高拿地强度。
Q：民企在拿地方面的表现如何？从区域角度分析，哪些城市群或城市的房企拿地情况值得关注？
A：民企拿地规模较大的企业数量较少，相比之前月份有所减少，整体拿地规模也较19年明显下降，拿地更为谨慎。长三角、京津冀和粤港澳城市群一直是房企投资的重点区域，而上海、北京、杭州等城市的本土房企在土地市场上扮演重要角色。同时，中西部地区地方城投脱离现象较为显著。
Q：高总价地块的拿地情况怎样？
A：高总价地块主要集中在一线城市，如上海、北京和深圳等地，部分地块出现联合拿地的现象。预售制度变革对企业拿地策略产生了影响，后续需要持续观察其投资策略和土拍政策变化对房企销售、拿地和现金流的影响。
