盤點“金九”樓市成色，前瞻四季度市場走勢中指市場形勢及企業研究成果分享會
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中國房地産市場二季度至三季度表現分化，一綫城市新房銷售同比上漲，而三四綫城市跌幅擴大。國慶期間新房和二手房成交同比增長，但與2024年相比仍有差距。政策方面，專項債券用於收購存量土地和商品房，2026年以來發行超1750億元，旨在穩定市場。房企銷售總額同比降幅在8月擴大，9月持平，頭部企業通過精准供貨實現銷售增長。預計四季度政策將加速落地，房企需優化投資策略，關注核心城市項目佈局。
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債券政策助力房地産市場穩定與城市更新專項債券發行用於收儲存量土地和商品房，央行調整貨幣政策以降低融資成本，增量政策聚焦穩定房地産市場，包括購房貸款貼息等措施，旨在促進就業增收和城市更新。
提振內需政策解析：首套住房貸款貼息對樓市影響評估會議提出研究儲備提振內需政策，鼓勵地方先試先行。財政貼息政策重點支持首套剛需群體，覆蓋新房與二手房，尤其置換需求。貼息期限最長五年，上限100萬元，傾向於120平米以下、總價50萬元以內的房源。預計對二綫及三四綫城市樓市帶動效果顯著，全國年度貼息總額約175億元，五年累計約875億元。
住建部與自然資源部詳解15期間房地産轉型與城市更新策略住建部和自然資源部在9月發佈會上，詳細闡述了15期間房地産市場向存量時代轉型的策略，包括推進項目公司制、主辦銀行制和項目銷售制三項基礎性制度。同時，強調了城市更新、住房公積金制度改革及好房子建設的重要性，提出通過優化土地資源配置和運營模式，實現土地資源價值的持續釋放，推動房地産行業與城市發展的全面升級。
四大城市預售政策細則解讀：過渡期安排與差異化管理解讀了北京、上海、廣州、武漢四城預售政策細則，重點包括過渡期安排、預售條件、資金監管及土地供應等差異化管理，旨在為房企提供緩沖時間，促進房地産市場穩定發展。
2026年房地産政策展望：供需兩端協同發力穩市場2026年以來，多地出台超880條政策，聚焦房地産制度改革，預計四季度政策細則加速落地，供需兩端協同發力穩市場，包括公積金政策優化、限貸限購調整、存量房收儲等措施。
房地産市場九月表現與政策影響分析報告分析了九月房地産市場表現，指出二手房價格持續下跌，新房價格因政策刺激呈現結構性上漲。一綫城市市場表現優於二綫和三綫城市，分化趨勢加劇。盡管828新政出台，但短期市場影響有限，整體表現保持穩定。
北上廣深九月房地産市場表現分析：新房與二手房成交情況北京、上海新房成交同比顯著增長，二手房保持平穩；深圳新房成交同比轉降，二手房持平；廣州二手房累計同比微降，整體市場表現平穩。
廣深杭成國慶樓市分化：優質樓盤帶動成交，租賃市場淡季下滑國慶期間，廣深杭成等城市新房成交分化，優質樓盤供應促進成交，但部分城市出現回落。與去年相比，新房日均成交增長34%，二手房增長43%，但與2024年仍有差距。租賃市場進入淡季，整體價格小幅下跌，上海深圳漲幅收窄。
2023年前三季度中國土地市場分析：成交規模與出讓金走勢2023年前三季度，中國土地市場成交規模與土地出讓金同比均出現下降，一綫城市表現逆勢上漲，而二三綫城市則呈現較大降幅。核心城市如上海、北京、杭州等土地出讓金累計超過千億，房企拿地聚焦於重點城市。828新政對土地成交産生影響，房企在政策細則未明確前存在博弈心理。
828新政後重點二綫城市溢價地塊特征解析討論了828新政後重點二綫城市中溢價地塊的四大特征：稀缺性、適中規模、低密屬性及央國企主導拿地，強調房企追求地塊確定性以應對新規影響。
市場走勢分析與未來展望：新房築底、二手房震蕩及新政影響市場走勢分析顯示，新房銷售短期築底，二手房價格延續震蕩，核心項目支撐改善型需求。828新政對房企投資影響顯著，預計2027年影響顯現。房企經營業績顯示，銷售額同比降幅自8月擴大，9月持平，市場有向上趨勢。
2026年房地産銷售趨勢分析及頭部企業優勢探討2026年房地産銷售整體呈下降趨勢，但頭部企業憑借結構性機遇、低成本融資及高産品力保持增長。行業高規模擴張時代落幕，千億梯隊企業數量穩定，熱銷項目帶動企業銷售，核心城市項目表現突出。
城市新政與房地産項目熱銷因素分析討論了城市新政對市場信心的提振作用，核心地段、稀缺性及産品特色對項目價值的提升，以及央國企品牌信譽對購房者信心的增強，同時分析了828新政對房企拿地策略的影響。
2023年房地産市場趨勢：拿地總額下降與投資策略調整2023年1至9月，房地産市場拿地總額持續下降，尤其9月降幅擴大，與828新政影響相關，導致資金占用周期拉長，房企投資更趨謹慎。央國企仍為拿地主力，但內部分化明顯，民企拿地更謹慎，規模減少。長三角、京津冀、粵港澳城市群仍是投資重點，上海、北京等地本土企業活躍。高總價地塊以上海為主，聯合拿地現象增多。未來需關注預售制度改革對投資策略的影響及土地市場變化。
要點回答
Q：在穩定房地産市場方面，增量政策有哪些具體措施？
A：穩定房地産市場的增量政策中，明確提出要研究出台相關政策以促進就業增收。穩定房地産市場被列為增量政策研究、出台清單的優先位置，並且未來有望繼續實施相關發力措施。
Q：當前購房貸款貼息政策的特點是什麽？
A：購房貸款貼息政策的特點包括首套住房優先支持剛需群體，期限最長可達五年，最高貼息額度為100萬元，覆蓋範圍不僅限於新房，也包括二手房及部分置換需求。此外，該政策僅針對新發放的商業貸款，且對房源面積和總價有一定限制，整體傾向於支持剛需置業群體。
Q：當前各地商品房銷售制度改革實施細則的主要差異是什麽？
A：各地商品房銷售制度改革實施細則的主要差異體現在預售條件封頂的標准上。以北京為例，要求完成頂層混凝土澆築並由五個單位出具驗收記錄；而武漢則由區住房管理部門現場核查。相比之下，上海和廣州的標准相對寬松，只需項目封頂即可。各城市對於曆史遺留項目的處理方式也有所不同，但總體上都給予了房企一定的過渡期和寬限條件，確保項目能夠按時交付並在加強預售資金監管的基礎上執行新的預售條件。
Q：財政貼息政策對各綫城市的影響如何？
A：根據測算，全國年度貼息總額約為175億元，五年累計約875億元。此政策對於二綫及三四綫城市的帶動效果更為顯著，因為這些城市的負債比例相對較高。同時，對於新華市場的預計，該政策能夠有效促進這些城市的房地産市場發展。
Q：住建部和自然資源部在15期間的工作發佈會上有哪些關鍵信息？
A：發佈會上，住建部強調房地産出現供求關系重大變化和進入存量時代兩個轉變，並闡述了新模式1234的內涵，即以滿足人民群衆安居需求為基礎，完善保障和市場兩個體系，推行項目公司制、主辦銀行制、項目銷售制三項制度，以及推動四大要素聯動。同時，強調全力推動房地産三項基礎性制度落地實施，包括明確公積金管理條例修訂的重點工作，以及城市發展轉向存量提質增效，土地資源迎來三大轉變等要點。
Q：上海、北京、武漢等地在土地出讓、預售資金監管等方面的差異主要體現在哪些方面？
A：上海與北京的差異在於，上海對已發佈創公告的土地在2027年底前按照雲動政策執行預售資金監管規定。而武漢則對2026年底前已納入省市智能建造試點項目和裝備是建築的項目給予了特殊政策，允許其在2026年底前取得。對於曆史遺留問題項目，通過盤活存量方式重新建立土地出讓合同後，原則上按照新出讓用地預售管理，並在區政府評估下確保按時交付。同時，加強預售資金監管，允許2028年前按原有預售條件申請預售。
Q：四地在土地資金管理收取上限方面有何不同？各地在土地分析繳納及付款期限上有哪些異同？
A：北京明確總包和1%的資金管理收取上限，上海為3%，廣州和武漢均設為5%。此外，廣州和武漢規定定金需全額存入監管賬戶，且在監管期間可使用。北京、上海、廣州要求付款在30個自然日內繳納不少於50%，余款可在合同簽訂後兩年內繳清；武漢相對寬松，要求半年內繳清50%以上，剩余部分可在兩年內繳清。
Q：各地在配套工作上的差異有哪些？
A：上海支持符合條件的項目開發企業通過債券、股票等方式進行項目融資；廣州探索國有建設用地使用權設定抵押，支持分期分動開發和分配配備，辦理不動産預售預登記。武漢在此基礎上還增加了對存量項目的資金支持政策，如監管資金置換額度不超過竣工交付所需額度30%，置換後不低於70%。
Q：四季度房地産政策展望是怎樣的？對於四季度供給端政策有何展望？
A：四季度政策核心預計轉向房地産制度改革配套細則落地，包括土地出讓金分析繳納、預售資金監管、項目銷售推進等頂層安排加速轉化為操作細則，強現房銷售預計將擴圍。在需求政策方面，公積金利率有望下調，各地將優化公積金政策，如拓展提取用途、提高貸款額度。北京、上海、深圳等核心城市的限制性政策存在調整空間，更多城市將結合以舊換新購房補貼等方式激發住房需求。四季度供給端政策預計將聚焦盤活存量和收儲存量，商品房和存量土地將持續推進收儲，專項債發行保持力度，更多城市將跟進工程建立續期低效樓宇改造政策，同時嚴控土地增量，加快推進保障性住房建設。城市中心配套政策也將繼續完善，貸款城市土地支持政策加速落地，老舊住房原拆原建政策將以試點方式持續推進。
Q：一綫城市與強二綫城市的市場表現有何不同？828新政對九月市場表現的影響有多大？
A：一綫城市由於房企仍能有效拿地，因此有較好的項目支撐，改善型需求的支撐使得這些城市的市場表現相對較韌，從而導致一綫城市在同比表現上增長較為明顯。根據目前數據，828新政對於九月市場的直接影響可能還不太明顯，短期來看，對消費的影響相對較小。
Q：國慶期間不同城市房地産市場表現有何分化情況？
A：國慶期間，北京、杭州等城市的市場表現同比增長走強，而上海、武漢等城市的漲幅相對較小，深圳和成都則出現回落。市場表現分化主要與城市庫存情況、庫存結構及優質樓盤供應有關。
Q：北京和上海九月份新房和二手房的具體表現如何？
A：北京和上海九月份新房同比均有所增長，其中北京新房增長20%以上，上海新房增長17%；二手房方面，上海連續七個月同比增長，而北京二手房市場表現相對平穩。
Q：廣州和深圳新房市場的表現及原因是什麽？
A：廣州和深圳新房市場存在調整壓力，主要是由於庫存周期較長以及缺乏優質樓盤供應。其中，深圳在四月份出台的限購及公積金貸款優化政策，在初期帶動了市場表現，但持續性不足，整體新房市場仍處於修複通道中。
Q：國慶假期全國重點城市的房地産市場表現如何？
A：國慶假期，25個重點城市的新房日均成交同比增長34%，二手房日均成交同比增長43%，但與2024年國慶假期相比，市場表現仍有一定差距，顯示出市場修複態勢但信心尚未完全恢複。
Q：當前熱銷項目的特點是什麽？
A：熱銷項目通常位於核心區域，具備改善屬性和優質區位，擁有較高的産品力，並提供有吸引力的價格優惠。而在中遠郊的項目，則主要依靠價格優勢促進銷售，但整體表現一般。
Q：租賃市場的情況如何？
A：九月邁入租賃市場的淡季，整體租賃價格呈現小幅下跌態勢，但上海和深圳等個別城市租金仍在上漲，不過漲幅收窄。整體來看，租賃市場短期處於戰略調整行情中。
Q：土地市場在前三季度的表現及各綫城市分化情況如何？
A：前三季度全國土地出讓成交規模和土地出讓金同比均出現下降，一綫城市成交面積和出讓金上漲，二綫和三綫城市則下降且降幅較大。從土地市場壓力來看，一綫城市土地出讓平均溢價率遠高於二綫和三綫城市，顯示出土地市場分化現象更為明顯。
Q：top 20城市在土地出讓市場的占比情況如何？
A：在1到9月期間，top 20城市的土地出讓占比與去年全年相比增長約8個百分點，核心城市在一土地出讓和房企拿地上仍聚焦於重點城市。
Q：從九月份的土地出讓金成交情況看，哪些城市排名較為靠前？
A：根據數據顯示，前三季度上海、北京和杭州在土地出讓金方面排名前列，其中上海成交額已經超過1262億，北京約為800多億，杭州為670億。接下來是廣州、深圳以及成都等城市。
Q：828新政後，房企在拿地時是否存在博弈心理？
A：在828新政出台後，在北京、上海、廣州、武漢等細則未明確之前，房企在拿地時可能存在一定的博弈心理，因為新政對於土地成交時間和公告時間的規定不夠清晰。
Q：828新政後，有哪些地塊出現了溢價成交的情況？
A：在828新政之後至9月底，部分溢價地塊主要集中在一二綫城市，且出讓金大多在1億以上。這些地塊的特點主要是稀缺性、整體規模適中、容積率較低以及以央國企為主導進行投資，部分民企參與但需區域深耕。
Q：對於未來房地産市場走勢的判斷是怎樣的？
A：結合九月份的市場表現，二手房市場仍有一定的持續性，新房市場雖有下降但降幅可控，市場呈現分化態勢。國慶期間市場表現符合預期，預計新房短期仍處於築底階段，核心區域優質項目有望帶動成交，改善型需求是短期市場的重要支撐；二手房熱度延續，價格可能繼續震蕩下跌。
Q：828新政實施滿月後，對銷售端和土地端的影響如何？
A：828新政對銷售端和土地端的影響已逐漸顯現，目前已有部分城市如北京、上海、廣州和武漢出台了配套細則，這些細則對房企投資決策的影響較大。短期內，828新政的傳導效應將成為後續的重要主綫，而長期來看，新政的影響將在2027年逐步顯現，今年第二季度可能會表現得更為明顯。
Q：在當前改善性需求較強的市場環境下，哪些企業的項目更容易抓住結構性機遇？
A：我們認為，那些項目溢價能力強、産品力突出的企業更容易抓住這類機遇。
Q：過去幾年來，房企銷售陣營中的千億和百億梯隊有何變化趨勢？
A：從2023年到2026年，無論是千億梯隊還是百億梯隊的房企數量都呈現持續收縮態勢，整個行業高規模擴張時代已經落幕。
Q：頭部房企市場定位的穩固性體現在哪些方面？
A：盡管房企總數減少，但頭部企業的數量變化並不顯著，頭部企業的市場定位更加穩固，且他們在産品投資和融資能力上具備優勢。
Q：熱銷項目的主要成功因素有哪些？
A：熱銷項目的成功主要因素包括政策影響、地段優勢、周邊人口聚集支撐度、稀缺性以及産品特色等。此外，央國企的品牌信譽和交付確定性也是重要因素。
Q：828新政對企業拿地策略産生了怎樣的影響？
A：828新政提高了拿地預設條件，延後了回款節點，導致房企拿地和開發的資金門檻擡升，從而使得房企在短期內更加謹慎對待拿地，這也是拿地金額降幅擴大的主要原因。
Q：1到9月份百家企業拿地總額變化情況如何？拿地金額前十的企業表現如何？
A：百家企業拿地總額整體呈現下降趨勢，且降幅相較於1到8月份有所擴大，主要是由於去年基數較高及828新政的影響。拿地金額前十的企業以央國企為主，其中部分企業同比增長明顯，投資力度較強，頭部房企拿地銷售比均值略有增長，保持較高拿地強度。
Q：民企在拿地方面的表現如何？從區域角度分析，哪些城市群或城市的房企拿地情況值得關注？
A：民企拿地規模較大的企業數量較少，相比之前月份有所減少，整體拿地規模也較19年明顯下降，拿地更為謹慎。長三角、京津冀和粵港澳城市群一直是房企投資的重點區域，而上海、北京、杭州等城市的本土房企在土地市場上扮演重要角色。同時，中西部地區地方城投脫離現象較為顯著。
Q：高總價地塊的拿地情況怎樣？
A：高總價地塊主要集中在一綫城市，如上海、北京和深圳等地，部分地塊出現聯合拿地的現象。預售制度變革對企業拿地策略産生了影響，後續需要持續觀察其投資策略和土拍政策變化對房企銷售、拿地和現金流的影響。
