贝壳 (BEKE.US、2423.HK) 2026年第二季度业绩电话会
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会议摘要
Ke Holding的第二季度2026财务报告显示，核心业务的利润有所改善，这归因于更高的利润率，成本管理和运营效率。该公司强调战略转型，专注于以客户为中心的战略，人工智能集成和特定地区的方法，以提高盈利能力和服务质量。未来的战略包括优化资源配置，提高生产率，保持稳定的资产负债表以实现长期增长，并致力于可持续的回报和客户价值。
会议速览
Ke控股第二季度2026财报电话会议: 中文会议宣布了Ke Holding第二季度2026的收益电话，该电话完全以中文进行，重点是参与者的聆听模式，这表明了重要的财务更新。
第二季度2026财报电话会议: 业务更新和财务业绩概览财报电话会议提供了有关公司财务和运营绩效，战略进展的最新信息，并讨论了GAAP和非GAAP财务指标，强调了原始语言陈述对准确性的重要性。
第二季度财务亮点: 提高核心业务线的盈利能力和利润率尽管营收同比略有下滑，但Q2利润大幅增长，跑赢GTV和营收增速。关键驱动因素包括核心业务的贡献利润率提高，毛利率同比增长6.7个百分点至28.6% %，以及GAAP运营费用14.1% 下降。在现有房屋交易服务，新房屋业务规模稳定性，房屋装修和家具以及房屋租赁服务方面取得了显着改善，运营效率提高和成本优化有助于利润增长。
强劲的财务业绩，提高盈利能力和流动性对话强调了基于网络的产品的显着增长，成本的降低以及运营效率的提高，从而带来了更高的利润。公司强调流动性实力，通过股份回购获得股东回报，注重可持续回报、客户价值、经营效率，实现长期发展。
转型运营: 租赁行业以消费者为中心的战略和人工智能集成对话讨论了以消费者为中心的战略和人工智能集成推动的运营转型，从而提高了租赁行业的代理效率，盈利能力和服务质量。它强调了从一刀切的方法向针对具体地区和具体项目的战略的转变，强调了有效组织的重要性，而不仅仅是人数。通过利用AI并根据客户路径重新定义运营单元，该行业的平均代理效率显着提高，零交易比率下降，展示了可持续增长的潜力并提高了客户满意度。
转变房地产业务: 转向以消费者为中心的人工智能增强生态系统讨论通过从基于交易的模型转向利用人工智能的模块化生态系统来实现房地产管理现代化，强调专业服务提供商和客户经理的作用，以提高专业性和价值，同时解决人工智能对行业角色的不断变化的影响。
人工智能在商业中的角色: 推动效率和创新，提升消费者价值讨论了人工智能在商业中的应用，强调其作为效率工具和创新推动者的作用，旨在改善消费者体验并解决他们的问题，同时解决对破坏和降低进入壁垒的担忧。
人工智能对管理的影响: 从可量化的数据转向量身定制的解决方案人工智能通过为个人物业、客户和代理提供量身定制的解决方案来改变管理，超越基于平均水平的方法。它还通过任务细分重塑劳动力分布，影响金融、人力资源、产品和技术部门，从而重新定义决策价值。
人工智能驱动的劳动力转移: 提高家庭企业的效率和创新AI与家庭业务运营的集成简化了提案比较，使代理商能够专注于客户理解。这种转变不仅加速了交易的关闭，而且还促进了可重复使用的组织能力。通过降低固定成本和增加可变成本，人工智能促进了快速迭代和高频率、低成本的创新，可以同时测试多个模型，提高成功概率。这种转变通过扩展管理效率和减少决策中的犹豫来优化效率，特别是在大型组织中。
工业革命: 人工智能整合价值创造和人类协作Dialogue探讨了人工智能在提升商业价值方面的变革性作用，强调管理者需要专注于真正的价值创造、人与人工智能的协作和组织进化，将人工智能作为增长的指导变量。
驾驭不确定性: 面向未来增长的深度服务、数据和平台生态系统对话强调区分需要立即采取行动的领域和需要进一步探索的领域的重要性，倡导深度服务、数据和平台生态系统。它强调了专业知识，以客户为中心的执行和组织能力在推动成功方面的价值。该方法涉及快速测试，尽早减少损失，并在文化和工作流程中嵌入以消费者为中心和专业精神，将Q2定位为持续转型之旅的开始。
驾驭市场不确定性: 房地产市场复苏和弹性的策略对话讨论了房地产市场的分化趋势，重点讨论了一线城市的复苏以及核心城市和高质量供应的弹性。它概述了捕捉市场机会、加强金融稳定和增强服务能力的战略，以支持专业决策和真正的需求转换。
市场不确定性下的可持续利润增长战略讨论利润改善驱动因素，包括更高的贡献利润率、更低的运营费用和增强的客户转化。通过优化资源分配，专注于创造客户资金的计划，以及提高市场上涨和下跌的运营效率，突出可持续增长。
现有家庭GDP增长分析: 网络生产率和服务收入转换讨论了现有国内GDP增长背后的因素，强调网络生产力和服务收入转换，而不扩大网络规模，以稳定的利润率实现20% 的市场表现。
平衡利润和增长: 在新的家庭市场中可持续价值创造的战略对话讨论了平衡新房市场利润、贡献和风险的策略，强调通过高质量项目、以消费者为中心的服务和高效的转化率创造可持续的价值。它强调了了解消费者需求，将产品价值转化为决策指标以及根据客户反馈调整销售策略的重要性。旨在通过更深入的消费者理解和项目匹配，实现健康的盈利能力和强劲的现金收集，最终支持房地产领域的高质量增长。
导航房屋装修下降并提高无忧无虑的租金盈利能力对话讨论了应对房屋装修收入下降的策略，强调了运营质量，产品竞争力和交付质量在规模上的重要性。它强调了Carefree Rent的盈利能力改善，并概述了可持续发展的三管齐下的方法: 稳定管理下的单位，提高效率和提高规模质量。注重服务质量，确保更新和效率的正循环，将规模增长转化为利润增长。
要点回答
Q：Ke控股第二季度2026收益的主要财务收获是什么？
A：主要的财务收获包括尽管同比略有下降，但总收入仍恢复增长，利润显着增加，以及GTV和收入均表现出色。毛利率同比增长6.7个百分点至28.6% %，而GAAP运营费用同比下降14.1% %。
Q：柯控股现有房屋交易服务二季度表现如何？
A：现有的房屋交易服务经历了恢复增长，盈利能力显着提高。GTV达到6298.9亿，同比增长8%，环比增长17.9%。收入70.2亿，同比增长4.5%，环比增长14.5%。贡献利润率达到46.1% %，同比增长6.1个百分点，这是由于固定劳动力减少和向利润率更高的平台服务收入的结构性转变。
Q：Ke控股在各业务线的贡献利润率发生了哪些变化？
A：所有核心业务线的贡献利润率同比增长，季度环比增长。第二大贡献利润率来自新房业务，该业务同比保持稳定，而盈利能力继续提高，贡献利润率为28.8% %，同比增长4.4个百分点。
Q：二季度家装装修业务表现如何？
A：家居装修和家具业务的收入同比下降了30.1% %，并且在新房市场中退出了经济环境疲软的城市。Q2贡献边际为39.6% %，同比提升7.5个百分点，环比提升3.4个百分点，受材料成本降低、集中采购、精细化成本管理等因素驱动。
Q：第二季度，柯控股的房屋租赁服务表现如何？
A：房屋租赁服务的收入同比下降了14.8% %，环比下降了3.6% 个季度。这是由于过渡到使用净基础收入确认的较轻产品模型。托管租赁单位继续增长，收入同比增长6.9个百分点，反映了运营改善和向更有利可图的产品组合的实际转变。
Q：二季度公司门店相关成本和运营费用表现如何？
A：门店相关成本5.5亿元，同比下降25.9%，运营费用同比下降14.1%。由于销售费用增加，营业费用21.3% 季度增长。GAAP净收入为26.24亿元人民币，同比增长185.6%，非GAAP营业利润为35.92亿元人民币，同比增长123.6%。GAAP营业利润达到30.26亿元人民币，同比增长185.6% %，利润率12.3%，同比增长8.3个百分点。
Q：对Ke控股第二季度的净利润和净现金余额有什么影响？
A：净利润为31.85亿元，同比增长74.5%，现金净余额约为673亿元。这种充裕的流动性和较强的风险抵御能力支持了业务发展和股东回报。
Q：公司股份回购计划的目的是什么？
A：公司实施股份回购计划的目的是通过平衡业务发展与股东回报，提升股东回报，创造长期价值。
Q：演讲中提到的新运营策略有什么好处？
A：新的运营策略已导致从跟踪全市范围的指标转变为分析特定地区或项目，从而产生量身定制的解决方案。这提高了代理效率和收入，增强了盈利能力，并保持了稳定的服务质量。
Q：公司如何定义其代理人在新运营模式中的角色？
A：公司根据客户的实际需求和专业知识对业务单位进行了重组，产生了项目专家进行专业介绍，客户专家解决特定的家庭需求，从而使代理商成为项目和客户专家，而不是专注于交易。
Q：新的运营策略实施后，租赁业有哪些改进？
A：实施新的运营策略后，FS 700代理的平均交易效率从每个代理2个交易增加到5.6个交易，零交易比率从近25% 降至10% 以下。
Q：根据首席执行官的说法，以消费者为中心对公司意味着什么？
A：对于公司而言，以消费者为中心意味着，随着平台越来越接近消费者，它不会削弱代理商的作用，而是利用他们。公司认识到拥有能够提供服务连续性，赢得客户信任并做出明智决策的代理商的价值，并根据独立验证和补偿的技能对其进行补偿。
Q：公司如何在AI的帮助下转变代理商的角色？
A：在人工智能的帮助下，该公司正在将单个代理转变为具有独立价值的专业角色组，从而实现更具活力和专业化的服务提供商生态系统。
Q：人工智能对传统房地产交易的潜在影响是什么？
A：人工智能对传统房地产交易的影响可能导致人工智能容易获得的静态信息的使用减少，从而可能影响传统房地产经纪人的角色，因为决策可能越来越依赖更复杂和专业化的投入。
Q：公司如何为房地产信息和决策的变化做好准备？
A：该公司正在为不断变化的环境做准备，减少对易于获取的信息的依赖，转而专注于经验丰富的管理人员的本地市场评估，并从人工智能中获取专业见解。该公司旨在减轻行业的不确定性以及对静态信息的价值判断和责任。
Q：AI改变业务功能的主要方式是什么？
A：人工智能主要通过作为效率工具或直接变量来改变业务功能，需要单元化; 它还通过使用可量化的数据来改变管理，通过打破任务分割来改变劳动力分配，并重塑组织，使其更具活力和效率。
Q：AI如何影响消费者体验和管理实践？
A：人工智能正在通过解决消费者的问题来改善他们的体验，并通过专注于个人财产和客户，利用非结构化数据和人工智能生成的洞察力来管理业务运营的更个性化方面，从而改变管理方式。
Q：人工智能在哪些方面改变了劳动分配？
A：人工智能正在通过打破公司内部传统的任务分割来改变劳动力的分配，包括财务、人力资源、产品、技术和各种运营阶段，允许人力和人工智能之间的重新分配。
Q：人工智能如何影响机构、客户和组织结构之间的关系？
A：人工智能使代理商能够使用动态知识库比较提案，使代理商能够更好地了解客户，从而改善交易关闭和可重用组织能力的发展。这重塑了组织，使其更有效率和适应性。
Q：人工智能对固定成本和可变成本以及创新有什么影响？
A：人工智能降低了固定成本，增加了可变成本，从而可以快速迭代和创新。它降低了实验的障碍，实现了高频率、低成本的收益，促进了从繁重、缓慢的投资转向更快、更频繁的测试和试验。
Q：人工智能如何影响管理角色和商业价值？
A：人工智能将管理者的注意力从仅仅呈现数字转向创造真正的商业价值。这鼓励管理者停止被动，积极参与从第一线创造价值，改变人工干预和人工智能自动化之间的平衡。
Q：AI如何改变工作流和人类在这些工作流中的角色？
A：人工智能正在完善工作流程，使人类对某些任务的干预变得不必要，并使人类与人工智能系统的交互能够有效地工作。这创造了一个向人工智能技术补充和支持人类角色的模式的过渡。
Q：在组织中实施AI的关键考虑因素是什么？
A：在组织中实施人工智能的关键考虑因素包括确定人工智能是否是一个直接变量，需要用人工智能重新发展公司，在深度服务、深度数据和平台生态系统上投入大量资金，以及将需要深入专业知识的领域与需要更多快速测试投资的领域分开。
Q：在组织中全面实施AI之前必须采取哪些验证步骤？
A：在全面实施人工智能之前，组织必须验证四个关键方面: 专业用例，重返一线并产生高质量调整的能力，赢得信任和认可的过程和判断能力，以及将单个成功转化为可复制的能力。
Q：在第二季度和第三季度的整体房地产市场中观察到什么趋势？
A：在第二季度，整个房地产市场呈现出量价分化的趋势，第三季度的势头有所波动。具体而言，现有房屋市场交易显示出结构性复苏，价格在第二季度触底反弹，而一线城市的注册现有房屋交易增长更快，这也显示出更大的连续价格弹性。全国价格同比基本保持稳定。上半年，一线城市的现有房屋价格环比上涨了3.6% 个季度，而低价房屋的表现优于中高价位房屋。然而，各单位基金的交易组合保持稳定，表明住房需求并未广泛降级到较小的房屋。
Q：公司如何应对住房市场的结构性变化？
A：该公司专注于捕捉结构性市场机会，通过根据城市、客户群体和物业类型的市场表现分配资源来增强收入。他们正在加强覆盖范围并增强内容，精确度，匹配和专业执行，以帮助客户做出更好的决策并将真正的需求转化为交易。该公司还继续加强财务纪律和资源分配，采用线性集群结构，提高了他们抵消或抵御营销波动的能力。他们优先考虑核心专业服务网络而不是短期利润，避免大规模扩张，并确保投资在扩展之前与ROI和服务验证保持一致。这种方法旨在有效地将交易转化为利润和现金流。
Q：哪些因素促成了第二季度的利润改善？
A：第二季度的利润改善主要是由核心业务的较高贡献利润率和核心业务的较低运营费用推动的。这导致本集团的毛利率同比和环比增长至28.6%。利润增长可归因于较低的成本费用管理，提高的生产率和减少的固定人工成本。盈亏平衡点也受到了影响，除了持续的基线，对运营效率的兴趣，住房交易覆盖率的提高以及新房和现有房屋的客户转化率的提高。这转化为更好的货币化和渠道效率，推动了利润增长。
Q：公司优化资源和运营的策略是什么？
A：该公司优化资源和运营的战略涉及几个步骤。最初，他们专注于实现收入和利润增长的价值，而不仅仅是推断过去的结果。如果市场改善，他们的目标是释放更强大的经营杠杆并产生更大的利润。他们目前的结构旨在增加上行潜力和下行保护。公司的战略转型包括优化当前市场的资源配置，并将有限的资源用于创造客户资金的计划，而不仅仅是削减成本。他们计划使用工作流、激励评估和平台工具来影响其组织能力的有效分配，以支持可持续增长。
Q：第二季度现有家庭业务表现如何归因于市场复苏和公司运营？
A：第二季度现有的家庭业务表现归因于交易的结构性复苏，而不是广泛的网络扩张或定价。公司样本网络内更高的单位生产率以及更好地将平台服务价值转化为收入推动了业绩。具体来看，成屋GDP增量同比增长8% %，20% 交易量大幅增长。网络中的单位生产率同比增长了近40% %。活跃门店和代理商基本保持稳定，但活跃互联门店平均交易价格26% 上涨，表明向高质量运营转变。公司在互联商店绩效方面的努力以及将平台服务价值转化为收入的努力是提高盈利能力的关键因素。
Q：哪些因素促成了公司Q2收入增长，预计下半年新房市场将如何调整？
A：Q2收入增长主要由优质项目自主恢复和更高的转换效率驱动。该公司与高质量项目合作并完善其项目识别流程，有效地将资源分配给高潜力项目以提高转换率。下半年，假设市场仍将处于调整之中，有意识的客户专注于优化项目组合和提高可控运营效率。
Q：新房业务的长期愿景是什么？它如何解决客户住房决策？
A：从长远来看，新的房屋业务旨在解决客户的住房决策，而不仅仅是扩展服务链。买家市场中的消费者面临着复杂的选择，并且需要的不仅仅是访问项目; 他们需要了解项目的可扩展性，产品价值以及有关价格，布局，便利设施以及是否可以满足他们的需求的权衡。该公司正在从交叉渠道发展为以客户为中心的模式，提供全周期服务，并将消费者影响整合到项目研究，定位，销售和决策中，以支持其消费者。
Q：提到的将消费者洞察力转化为新家居业务价值的三个策略是什么？
A：将消费者洞察转化为价值的三种策略是: 1) 早期的消费者洞察和匹配，使用来自现有功能的数据，如最终视图，以了解需求并帮助项目定位和营销，减少开发人员产品和实际需求之间的不匹配; 2) 将产品价值转化为可比的决策指标，将位置、布局、自然光等复杂因素转化为直观的内容，并提供讲解等服务辅助决策; 3) 基于客户反馈的端到端项目运营能力，将客户分析内容与项目渠道销售联系起来，并及时进行调整和资源分配，以提高效率。
Q：公司如何管理风险并确保长期可持续增长？
A：公司通过专注于可持续估值，在扩展中更好地复制以及深化其服务范围来管理风险。它在付款条件和发展信用风险管理方面保持谨慎。从长远来看，可持续增长将依赖于对消费者及其需求的深刻理解，转化为高质量的收入、新的健康盈利能力和强劲的现金收集。
Q：是什么原因导致家居装修业务收入同比下滑，有哪些措施保证盈利能力和可持续增长？
A：家居装修业务的收入同比下降归因于过去一年低效的城市门店的退出和收购检查，以及由于新房交付减少和竞争对手使用高渠道激励来留住现有房主而带来的整体需求压力。下降被认为基本上已经完成，该公司预计今年不会产生进一步的广泛影响。收入收缩正在通过提供商生产力提高，商店成本优化和合同价值增长作为领先指标来解决。积极的内部合作事件有望带来收入恢复，长期增长将依赖于通过频繁的翻新和增强的用户体验来保持高交付质量。
Q：家庭装修业务提高效率和盈利能力的关键策略是什么？
A：家庭装修业务提高效率和盈利能力的关键策略包括稳定管理的单位组合以降低租赁渠道成本并提高租户续约率，提高效率以降低单位交付成本，以及通过定制产品来提高增量规模质量以承受租金波动。该公司计划试行单独的交易任务，以提高专业化和人员效率，优化服务区域并匹配任务调度。此外，它将专注于提高服务质量，以确保可持续性，并将规模增长转化为利润增长。
