貝殼 (BEKE.US、2423.HK) 2026年第二季度業績電話會
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會議摘要
Ke Holding的第二季度2026財務報告顯示，核心業務的利潤有所改善，這歸因於更高的利潤率，成本管理和運營效率。該公司強調戰略轉型，專注於以客戶為中心的戰略，人工智能集成和特定地區的方法，以提高盈利能力和服務質量。未來的戰略包括優化資源配置，提高生産率，保持穩定的資産負債表以實現長期增長，並致力於可持續的回報和客戶價值。
會議速覽
Ke控股第二季度2026財報電話會議: 中文會議宣佈了Ke Holding第二季度2026的收益電話，該電話完全以中文進行，重點是參與者的聆聽模式，這表明了重要的財務更新。
第二季度2026財報電話會議: 業務更新和財務業績概覽財報電話會議提供了有關公司財務和運營績效，戰略進展的最新信息，並討論了GAAP和非GAAP財務指標，強調了原始語言陳述對准確性的重要性。
第二季度財務亮點: 提高核心業務綫的盈利能力和利潤率盡管營收同比略有下滑，但Q2利潤大幅增長，跑贏GTV和營收增速。關鍵驅動因素包括核心業務的貢獻利潤率提高，毛利率同比增長6.7個百分點至28.6% %，以及GAAP運營費用14.1% 下降。在現有房屋交易服務，新房屋業務規模穩定性，房屋裝修和家具以及房屋租賃服務方面取得了顯着改善，運營效率提高和成本優化有助於利潤增長。
強勁的財務業績，提高盈利能力和流動性對話強調了基於網絡的産品的顯着增長，成本的降低以及運營效率的提高，從而帶來了更高的利潤。公司強調流動性實力，通過股份回購獲得股東回報，注重可持續回報、客戶價值、經營效率，實現長期發展。
轉型運營: 租賃行業以消費者為中心的戰略和人工智能集成對話討論了以消費者為中心的戰略和人工智能集成推動的運營轉型，從而提高了租賃行業的代理效率，盈利能力和服務質量。它強調了從一刀切的方法向針對具體地區和具體項目的戰略的轉變，強調了有效組織的重要性，而不僅僅是人數。通過利用AI並根據客戶路徑重新定義運營單元，該行業的平均代理效率顯着提高，零交易比率下降，展示了可持續增長的潛力並提高了客戶滿意度。
轉變房地産業務: 轉向以消費者為中心的人工智能增強生態系統討論通過從基於交易的模型轉向利用人工智能的模塊化生態系統來實現房地産管理現代化，強調專業服務提供商和客戶經理的作用，以提高專業性和價值，同時解決人工智能對行業角色的不斷變化的影響。
人工智能在商業中的角色: 推動效率和創新，提升消費者價值討論了人工智能在商業中的應用，強調其作為效率工具和創新推動者的作用，旨在改善消費者體驗並解決他們的問題，同時解決對破壞和降低進入壁壘的擔憂。
人工智能對管理的影響: 從可量化的數據轉向量身定制的解決方案人工智能通過為個人物業、客戶和代理提供量身定制的解決方案來改變管理，超越基於平均水平的方法。它還通過任務細分重塑勞動力分佈，影響金融、人力資源、産品和技術部門，從而重新定義決策價值。
人工智能驅動的勞動力轉移: 提高家庭企業的效率和創新AI與家庭業務運營的集成簡化了提案比較，使代理商能夠專注於客戶理解。這種轉變不僅加速了交易的關閉，而且還促進了可重複使用的組織能力。通過降低固定成本和增加可變成本，人工智能促進了快速迭代和高頻率、低成本的創新，可以同時測試多個模型，提高成功概率。這種轉變通過擴展管理效率和減少決策中的猶豫來優化效率，特別是在大型組織中。
工業革命: 人工智能整合價值創造和人類協作Dialogue探討了人工智能在提升商業價值方面的變革性作用，強調管理者需要專注於真正的價值創造、人與人工智能的協作和組織進化，將人工智能作為增長的指導變量。
駕馭不確定性: 面向未來增長的深度服務、數據和平台生態系統對話強調區分需要立即采取行動的領域和需要進一步探索的領域的重要性，倡導深度服務、數據和平台生態系統。它強調了專業知識，以客戶為中心的執行和組織能力在推動成功方面的價值。該方法涉及快速測試，盡早減少損失，並在文化和工作流程中嵌入以消費者為中心和專業精神，將Q2定位為持續轉型之旅的開始。
駕馭市場不確定性: 房地産市場複蘇和彈性的策略對話討論了房地産市場的分化趨勢，重點討論了一綫城市的複蘇以及核心城市和高質量供應的彈性。它概述了捕捉市場機會、加強金融穩定和增強服務能力的戰略，以支持專業決策和真正的需求轉換。
市場不確定性下的可持續利潤增長戰略討論利潤改善驅動因素，包括更高的貢獻利潤率、更低的運營費用和增強的客戶轉化。通過優化資源分配，專注於創造客戶資金的計劃，以及提高市場上漲和下跌的運營效率，突出可持續增長。
現有家庭GDP增長分析: 網絡生産率和服務收入轉換討論了現有國內GDP增長背後的因素，強調網絡生産力和服務收入轉換，而不擴大網絡規模，以穩定的利潤率實現20% 的市場表現。
平衡利潤和增長: 在新的家庭市場中可持續價值創造的戰略對話討論了平衡新房市場利潤、貢獻和風險的策略，強調通過高質量項目、以消費者為中心的服務和高效的轉化率創造可持續的價值。它強調了了解消費者需求，將産品價值轉化為決策指標以及根據客戶反饋調整銷售策略的重要性。旨在通過更深入的消費者理解和項目匹配，實現健康的盈利能力和強勁的現金收集，最終支持房地産領域的高質量增長。
導航房屋裝修下降並提高無憂無慮的租金盈利能力對話討論了應對房屋裝修收入下降的策略，強調了運營質量，産品競爭力和交付質量在規模上的重要性。它強調了Carefree Rent的盈利能力改善，並概述了可持續發展的三管齊下的方法: 穩定管理下的單位，提高效率和提高規模質量。注重服務質量，確保更新和效率的正循環，將規模增長轉化為利潤增長。
要點回答
Q：Ke控股第二季度2026收益的主要財務收獲是什麽？
A：主要的財務收獲包括盡管同比略有下降，但總收入仍恢複增長，利潤顯着增加，以及GTV和收入均表現出色。毛利率同比增長6.7個百分點至28.6% %，而GAAP運營費用同比下降14.1% %。
Q：柯控股現有房屋交易服務二季度表現如何？
A：現有的房屋交易服務經曆了恢複增長，盈利能力顯着提高。GTV達到6298.9億，同比增長8%，環比增長17.9%。收入70.2億，同比增長4.5%，環比增長14.5%。貢獻利潤率達到46.1% %，同比增長6.1個百分點，這是由於固定勞動力減少和向利潤率更高的平台服務收入的結構性轉變。
Q：Ke控股在各業務綫的貢獻利潤率發生了哪些變化？
A：所有核心業務綫的貢獻利潤率同比增長，季度環比增長。第二大貢獻利潤率來自新房業務，該業務同比保持穩定，而盈利能力繼續提高，貢獻利潤率為28.8% %，同比增長4.4個百分點。
Q：二季度家裝裝修業務表現如何？
A：家居裝修和家具業務的收入同比下降了30.1% %，並且在新房市場中退出了經濟環境疲軟的城市。Q2貢獻邊際為39.6% %，同比提升7.5個百分點，環比提升3.4個百分點，受材料成本降低、集中采購、精細化成本管理等因素驅動。
Q：第二季度，柯控股的房屋租賃服務表現如何？
A：房屋租賃服務的收入同比下降了14.8% %，環比下降了3.6% 個季度。這是由於過渡到使用淨基礎收入確認的較輕産品模型。托管租賃單位繼續增長，收入同比增長6.9個百分點，反映了運營改善和向更有利可圖的産品組合的實際轉變。
Q：二季度公司門店相關成本和運營費用表現如何？
A：門店相關成本5.5億元，同比下降25.9%，運營費用同比下降14.1%。由於銷售費用增加，營業費用21.3% 季度增長。GAAP淨收入為26.24億元人民幣，同比增長185.6%，非GAAP營業利潤為35.92億元人民幣，同比增長123.6%。GAAP營業利潤達到30.26億元人民幣，同比增長185.6% %，利潤率12.3%，同比增長8.3個百分點。
Q：對Ke控股第二季度的淨利潤和淨現金余額有什麽影響？
A：淨利潤為31.85億元，同比增長74.5%，現金淨余額約為673億元。這種充裕的流動性和較強的風險抵禦能力支持了業務發展和股東回報。
Q：公司股份回購計劃的目的是什麽？
A：公司實施股份回購計劃的目的是通過平衡業務發展與股東回報，提升股東回報，創造長期價值。
Q：演講中提到的新運營策略有什麽好處？
A：新的運營策略已導致從跟蹤全市範圍的指標轉變為分析特定地區或項目，從而産生量身定制的解決方案。這提高了代理效率和收入，增強了盈利能力，並保持了穩定的服務質量。
Q：公司如何定義其代理人在新運營模式中的角色？
A：公司根據客戶的實際需求和專業知識對業務單位進行了重組，産生了項目專家進行專業介紹，客戶專家解決特定的家庭需求，從而使代理商成為項目和客戶專家，而不是專注於交易。
Q：新的運營策略實施後，租賃業有哪些改進？
A：實施新的運營策略後，FS 700代理的平均交易效率從每個代理2個交易增加到5.6個交易，零交易比率從近25% 降至10% 以下。
Q：根據首席執行官的說法，以消費者為中心對公司意味着什麽？
A：對於公司而言，以消費者為中心意味着，隨着平台越來越接近消費者，它不會削弱代理商的作用，而是利用他們。公司認識到擁有能夠提供服務連續性，贏得客戶信任並做出明智決策的代理商的價值，並根據獨立驗證和補償的技能對其進行補償。
Q：公司如何在AI的幫助下轉變代理商的角色？
A：在人工智能的幫助下，該公司正在將單個代理轉變為具有獨立價值的專業角色組，從而實現更具活力和專業化的服務提供商生態系統。
Q：人工智能對傳統房地産交易的潛在影響是什麽？
A：人工智能對傳統房地産交易的影響可能導致人工智能容易獲得的靜態信息的使用減少，從而可能影響傳統房地産經紀人的角色，因為決策可能越來越依賴更複雜和專業化的投入。
Q：公司如何為房地産信息和決策的變化做好准備？
A：該公司正在為不斷變化的環境做准備，減少對易於獲取的信息的依賴，轉而專注於經驗豐富的管理人員的本地市場評估，並從人工智能中獲取專業見解。該公司旨在減輕行業的不確定性以及對靜態信息的價值判斷和責任。
Q：AI改變業務功能的主要方式是什麽？
A：人工智能主要通過作為效率工具或直接變量來改變業務功能，需要單元化; 它還通過使用可量化的數據來改變管理，通過打破任務分割來改變勞動力分配，並重塑組織，使其更具活力和效率。
Q：AI如何影響消費者體驗和管理實踐？
A：人工智能正在通過解決消費者的問題來改善他們的體驗，並通過專注於個人財産和客戶，利用非結構化數據和人工智能生成的洞察力來管理業務運營的更個性化方面，從而改變管理方式。
Q：人工智能在哪些方面改變了勞動分配？
A：人工智能正在通過打破公司內部傳統的任務分割來改變勞動力的分配，包括財務、人力資源、産品、技術和各種運營階段，允許人力和人工智能之間的重新分配。
Q：人工智能如何影響機構、客戶和組織結構之間的關系？
A：人工智能使代理商能夠使用動態知識庫比較提案，使代理商能夠更好地了解客戶，從而改善交易關閉和可重用組織能力的發展。這重塑了組織，使其更有效率和適應性。
Q：人工智能對固定成本和可變成本以及創新有什麽影響？
A：人工智能降低了固定成本，增加了可變成本，從而可以快速迭代和創新。它降低了實驗的障礙，實現了高頻率、低成本的收益，促進了從繁重、緩慢的投資轉向更快、更頻繁的測試和試驗。
Q：人工智能如何影響管理角色和商業價值？
A：人工智能將管理者的注意力從僅僅呈現數字轉向創造真正的商業價值。這鼓勵管理者停止被動，積極參與從第一綫創造價值，改變人工幹預和人工智能自動化之間的平衡。
Q：AI如何改變工作流和人類在這些工作流中的角色？
A：人工智能正在完善工作流程，使人類對某些任務的幹預變得不必要，並使人類與人工智能系統的交互能夠有效地工作。這創造了一個向人工智能技術補充和支持人類角色的模式的過渡。
Q：在組織中實施AI的關鍵考慮因素是什麽？
A：在組織中實施人工智能的關鍵考慮因素包括確定人工智能是否是一個直接變量，需要用人工智能重新發展公司，在深度服務、深度數據和平台生態系統上投入大量資金，以及將需要深入專業知識的領域與需要更多快速測試投資的領域分開。
Q：在組織中全面實施AI之前必須采取哪些驗證步驟？
A：在全面實施人工智能之前，組織必須驗證四個關鍵方面: 專業用例，重返一綫並産生高質量調整的能力，贏得信任和認可的過程和判斷能力，以及將單個成功轉化為可複制的能力。
Q：在第二季度和第三季度的整體房地産市場中觀察到什麽趨勢？
A：在第二季度，整個房地産市場呈現出量價分化的趨勢，第三季度的勢頭有所波動。具體而言，現有房屋市場交易顯示出結構性複蘇，價格在第二季度觸底反彈，而一綫城市的注冊現有房屋交易增長更快，這也顯示出更大的連續價格彈性。全國價格同比基本保持穩定。上半年，一綫城市的現有房屋價格環比上漲了3.6% 個季度，而低價房屋的表現優於中高價位房屋。然而，各單位基金的交易組合保持穩定，表明住房需求並未廣泛降級到較小的房屋。
Q：公司如何應對住房市場的結構性變化？
A：該公司專注於捕捉結構性市場機會，通過根據城市、客戶群體和物業類型的市場表現分配資源來增強收入。他們正在加強覆蓋範圍並增強內容，精確度，匹配和專業執行，以幫助客戶做出更好的決策並將真正的需求轉化為交易。該公司還繼續加強財務紀律和資源分配，采用綫性集群結構，提高了他們抵消或抵禦營銷波動的能力。他們優先考慮核心專業服務網絡而不是短期利潤，避免大規模擴張，並確保投資在擴展之前與ROI和服務驗證保持一致。這種方法旨在有效地將交易轉化為利潤和現金流。
Q：哪些因素促成了第二季度的利潤改善？
A：第二季度的利潤改善主要是由核心業務的較高貢獻利潤率和核心業務的較低運營費用推動的。這導致本集團的毛利率同比和環比增長至28.6%。利潤增長可歸因於較低的成本費用管理，提高的生産率和減少的固定人工成本。盈虧平衡點也受到了影響，除了持續的基綫，對運營效率的興趣，住房交易覆蓋率的提高以及新房和現有房屋的客戶轉化率的提高。這轉化為更好的貨幣化和渠道效率，推動了利潤增長。
Q：公司優化資源和運營的策略是什麽？
A：該公司優化資源和運營的戰略涉及幾個步驟。最初，他們專注於實現收入和利潤增長的價值，而不僅僅是推斷過去的結果。如果市場改善，他們的目標是釋放更強大的經營杠杆並産生更大的利潤。他們目前的結構旨在增加上行潛力和下行保護。公司的戰略轉型包括優化當前市場的資源配置，並將有限的資源用於創造客戶資金的計劃，而不僅僅是削減成本。他們計劃使用工作流、激勵評估和平台工具來影響其組織能力的有效分配，以支持可持續增長。
Q：第二季度現有家庭業務表現如何歸因於市場複蘇和公司運營？
A：第二季度現有的家庭業務表現歸因於交易的結構性複蘇，而不是廣泛的網絡擴張或定價。公司樣本網絡內更高的單位生産率以及更好地將平台服務價值轉化為收入推動了業績。具體來看，成屋GDP增量同比增長8% %，20% 交易量大幅增長。網絡中的單位生産率同比增長了近40% %。活躍門店和代理商基本保持穩定，但活躍互聯門店平均交易價格26% 上漲，表明向高質量運營轉變。公司在互聯商店績效方面的努力以及將平台服務價值轉化為收入的努力是提高盈利能力的關鍵因素。
Q：哪些因素促成了公司Q2收入增長，預計下半年新房市場將如何調整？
A：Q2收入增長主要由優質項目自主恢複和更高的轉換效率驅動。該公司與高質量項目合作並完善其項目識別流程，有效地將資源分配給高潛力項目以提高轉換率。下半年，假設市場仍將處於調整之中，有意識的客戶專注於優化項目組合和提高可控運營效率。
Q：新房業務的長期願景是什麽？它如何解決客戶住房決策？
A：從長遠來看，新的房屋業務旨在解決客戶的住房決策，而不僅僅是擴展服務鏈。買家市場中的消費者面臨着複雜的選擇，並且需要的不僅僅是訪問項目; 他們需要了解項目的可擴展性，産品價值以及有關價格，佈局，便利設施以及是否可以滿足他們的需求的權衡。該公司正在從交叉渠道發展為以客戶為中心的模式，提供全周期服務，並將消費者影響整合到項目研究，定位，銷售和決策中，以支持其消費者。
Q：提到的將消費者洞察力轉化為新家居業務價值的三個策略是什麽？
A：將消費者洞察轉化為價值的三種策略是: 1) 早期的消費者洞察和匹配，使用來自現有功能的數據，如最終視圖，以了解需求並幫助項目定位和營銷，減少開發人員産品和實際需求之間的不匹配; 2) 將産品價值轉化為可比的決策指標，將位置、佈局、自然光等複雜因素轉化為直觀的內容，並提供講解等服務輔助決策; 3) 基於客戶反饋的端到端項目運營能力，將客戶分析內容與項目渠道銷售聯系起來，並及時進行調整和資源分配，以提高效率。
Q：公司如何管理風險並確保長期可持續增長？
A：公司通過專注於可持續估值，在擴展中更好地複制以及深化其服務範圍來管理風險。它在付款條件和發展信用風險管理方面保持謹慎。從長遠來看，可持續增長將依賴於對消費者及其需求的深刻理解，轉化為高質量的收入、新的健康盈利能力和強勁的現金收集。
Q：是什麽原因導致家居裝修業務收入同比下滑，有哪些措施保證盈利能力和可持續增長？
A：家居裝修業務的收入同比下降歸因於過去一年低效的城市門店的退出和收購檢查，以及由於新房交付減少和競爭對手使用高渠道激勵來留住現有房主而帶來的整體需求壓力。下降被認為基本上已經完成，該公司預計今年不會産生進一步的廣泛影響。收入收縮正在通過提供商生産力提高，商店成本優化和合同價值增長作為領先指標來解決。積極的內部合作事件有望帶來收入恢複，長期增長將依賴於通過頻繁的翻新和增強的用戶體驗來保持高交付質量。
Q：家庭裝修業務提高效率和盈利能力的關鍵策略是什麽？
A：家庭裝修業務提高效率和盈利能力的關鍵策略包括穩定管理的單位組合以降低租賃渠道成本並提高租戶續約率，提高效率以降低單位交付成本，以及通過定制産品來提高增量規模質量以承受租金波動。該公司計劃試行單獨的交易任務，以提高專業化和人員效率，優化服務區域並匹配任務調度。此外，它將專注於提高服務質量，以確保可持續性，並將規模增長轉化為利潤增長。
