托尔兄弟 (TOL.US) 2026财年第一季度业绩电话会
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会议摘要
Toll Brothers交付了强劲的2026财年第一季度业绩，超过了预期，交付了1,899套房屋，收入为1.85B美元，调整后的毛利率26.5%。他们预计利润率会提高，对市场持谨慎乐观态度，并计划将社区数量增加8-10%。强大的流动性和平衡的库存组合支持未来的增长，重点是富裕的市场和创新。
会议速览
Toll brothers 2026财年第一季度电话会议: 领导层转型与市场展望首席执行官宣布领导层过渡，首席财务官审查财务业绩，总裁讨论未来增长的市场条件和运营战略。
第一季度财务状况超出预期，收入和利润增长强劲房屋建筑收入超过指导值2400万美元，达到18.5亿美元。调整后的毛利率和SGA利润率分别超出预期25个点和30个点。每股收益增加了25% 美元，达到2.19美元，超过了前一年的业绩和预期。
2026财年开局强劲，合同价值增加尽管单位销售额持平，但该公司签署了2303份价值24亿美元的净合同，这标志着美元价值同比3% 增长，这是由于平均销售价格为1033000美元。
强劲的春季销售季节，健康的资产负债表和战略增长计划强调交通和销售的增长，平衡的定价策略以及强劲的财务状况，并计划通过战略性土地收购和对富裕客户群的关注来实现持续增长。
第一季度业绩强劲，投资者信任增强，需求前景乐观对投资者和董事会的信任表示感谢，强调了第一季度的成就，包括收入和收益增长，并预测了多元化投资组合的资本化需求。
美国各地区房地产市场绩效评估对话强调了波士顿至南卡罗来纳州走廊，加利福尼亚州以及博伊西，拉斯维加斯和里诺等城市的房地产市场的强劲表现。除坦帕外，佛罗里达州表现出了韧性。奢侈品向上移动业务蓬勃发展。亚特兰大，圣安东尼奥和太平洋西北地区仍然面临挑战。
平衡高利润的定制构建与更快的规格房屋，以实现最佳增长对话强调了高利润，可定制的按订单生产的房屋与快速转向的规格房屋之间的战略平衡，以吸引不同的买家偏好，强调买家的财务实力，低取消率以及设计工作室升级的好处。
第一季度财务状况: 房屋销售、利润率和战略投资组合调整第一季度，房屋销售收入达到18.5亿美元，1899套房屋以平均977,000美元的价格交付。在运营效率的推动下，调整后的毛利率超过了26.5% % 的预期。签订的净协议单位持平，但以美元计算却上涨了3%，平均合同价格为1,033,000美元，同比增长3%，环比6%。该公司完成了其公寓生活投资组合的重大出售，净赚3.3亿美元，与退出多户开发业务的计划保持一致。该季度的税率为22.9% %，略好于预期。
财政2026的财务预测和战略增长对话概述了财政2026的财务预测，包括流动性、债务比率、房屋交付预测和预期利润率。它还讨论了战略增长计划，例如增加社区数量和土地销售，以及税率预期和股票数量目标。
在强劲的需求和供应挑战中，肯定美国住房市场的长期增长讨论了对美国房地产市场未来的持久乐观情绪，强调了由人口结构变化、代际财富转移、房价升值以及供应短缺驱动的强劲需求。概述了导航市场以提供强劲回报的策略，强调了员工奉献精神在保持行业领导地位方面的重要性。
Q2毛利率下滑及区域影响分析对话讨论了从第一季度到第二季度毛利率下降100个基点的因素，归因于高利润率的欧洲，中东和非洲地区的贡献减少。它强调了区域贡献的季节性，由于北美和太平洋地区的收入增加，预计第四季度利润率将有所改善。
住友的战略举措: 通过三点收购实现多元化和技术化对话探讨了住友对tri-point的收购，提出了一个战略目标，即从日本老龄化的人口中实现多元化，并有可能引入先进的建筑技术，类似于丰田在汽车行业的做法，同时通过收购中型建筑公司积极扩大美国住房市场。
家庭建筑中的创新与技术: 日本人的观点讨论了家庭建筑运营中对创新和技术的需求，强调了日本方法的潜在贡献，以及行业在采用此类进步时面临的挑战。
住房行业的规范建设、债务管理和现金持有策略演讲者讨论了在投机性建设与按订单建造方法之间取得平衡，目标是达到十几岁的净债务与资本比率，并维持数亿现金储备以满足包括土地购买在内的运营需求。重点放在在设计工作室过程中执行良好，并根据市场情况调整规格开始。
在正常季节性和天气条件下的1月销售业绩分析对话讨论了该公司在1月的销售业绩，并指出与上一年相比，网络流量，实际访问量和存款略有增加。尽管同行报告天气是一个障碍，但该公司没有观察到重大影响。数据表明，对正在进行的春季销售季节持谨慎乐观态度。
风暴对大西洋中部和卡罗莱纳的教育和环境的影响由于风暴影响了大西洋中部地区，特别是北卡罗来纳州到佐治亚州，范德比尔特的学校教育中断了一周，树木大量流失，而费城，纽约，波士顿和华盛顿等地区则迅速恢复。卡罗莱纳州至亚特兰大的走廊受到了最严重的影响。
由于奢侈品销售和区域收入组合，下半年毛利率提高受奢侈品销售增长以及太平洋和北部地区收入增加的推动，预计第三季度和第四季度毛利率将连续改善，预计第四季度收益将加速增长。
第四季度毛利率、定价激励和土地投资前景讨论内容包括维持当前的定价激励、持平建筑成本和中个位数的土地通胀，对第四季度的毛利率和土地市场投资持谨慎乐观态度。
住宅市场销售趋势分析及激励策略与上一年相比，讨论销售指标 (网络流量，人流量和存款) 的增加，同时研究激励策略与更广泛的市场趋势有何不同。
在施工库存管理中实现目标激励率和利润成功演讲者讨论了保持建筑库存的8% 激励率，强调在调整完成规格和按订单生产业务策略方面的成功。尽管努力销售更多的成品库存，但利润表现有所改善，表明spec业务的有效管理和保守的预算。表达了对全年利润率指南的信心。
住宅建筑中减少激励措施和劳动力市场前景的策略讨论可能减少激励措施的条件，强调速度和价格动态。在潜在的春季市场实力中，探讨劳动力市场的灵活性和成本问题，强调运营准备和供应链适应性。
导航关税和劳动力可用性: 规模和合理化的策略发言者讨论了关税对商品和丰富劳动力供应的潜在影响，强调了规模和产品合理化在减轻压力方面的作用，同时对强劲的春季表示乐观。
在建设成本增加的情况下探索土地交易和定价策略的机会讨论了通过卖方融资购买土地的优势，并指出减少了豪宅建筑的竞争。强调了30% 40% 社区的价格上涨，特别是在波士顿到南卡罗来纳州的走廊。强调了各个地区最近的销售成功，并将销售数据的时间表更正为最近八周。
在雪鸟季节开始时，各个消费细分市场的持续增长1月，交通量和存款略有上升，包括snowbird人口在内的所有消费群体的活动都保持一致，表明表现平衡，没有突出的收益或损失。
H1B争议对少数民族购房者需求和太平洋西北地区市场的影响对话讨论了H1B争议对少数民族购房者需求的挥之不去的影响，并指出由于签证状态的不确定性，全国范围内的客户活动略有暂停。虽然太平洋西北地区被认为是一个较弱的市场，但影响并不集中在那里，销售团队报告了广泛但温和的影响。
探索东海岸以外的制造工厂扩张讨论围绕将制造工厂运营扩展到德克萨斯州或凤凰城等市场的可行性展开，强调运输成本是一个重大障碍。表达了对当前垂直整合收益的偏好，由于成本考虑，没有立即扩展的计划。
东北房地产市场: 产品结构转变和社区管道强度讨论强调了产品组合和土地收购的战略转变，以提高东北地区的销售速度，重点是填充开发和办公空间的重新利用，以及由于大流行后库存水平降低而具有弹性的社区管道。
北大西洋和中大西洋的重新定位战略和令人兴奋的土地机会对话讨论了在东北部和加利福尼亚州向更多附属产品的战略转变，强调了北大西洋和中大西洋地区的重要土地收购前景，这被认为是特别有希望的。
尽管控制了平淡的地段，但对社区持续增长的信心尽管控制的地块数量相对稳定，但在大约75,000个地块的强劲土地储备的支持下，实现7% 至10% 个社区年度增长的信心仍然很高，55% 选择，提供了2.7年的自有土地供应积压。
Toll Brothers讨论设计工作室趋势和成本效率措施对话强调了设计工作室的一致支出趋势，强调了专业性和利润率的提高。它还涵盖了公司的战略成本降低和随着市场条件的改善扩大运营的能力，展示了管理未来增长资源的适应性和效率。
要点回答
Q：豪宅上升部分占房屋建筑收入的百分比是多少？
A：奢侈品上升部分占房屋建筑收入的50% %。
Q：在施工的各个阶段，规格房屋的组合是什么？
A：平均而言，大约有3分之1的spec房屋在框架完成之前售出。
Q：第一季度的合同撤销率是多少？
A：第一季度的合同取消率2.8% 积压。
Q：第一季度建造订购房屋和规格房屋的周期是多长时间？
A：建造到订购房屋的周期时间约为9.5个月，而对于spec homes，则缩短了大约一个月。
Q：第一季度调整后的毛利率是多少？
A：第一季度调整后的毛利率为26.5% %，比预期高出25个基点。
Q：从交付量、平均价格和调整后的毛利率来看，公司对2026财年的展望是什么？
A：对于2026财年，该公司预计第二季度将交付约2400至2500套房屋，平均交付价格在975,000美元至985,000美元之间。预计整个财政年度将交付10,000至31,070套房屋，平均价格在970,000美元至990,000美元之间。预计第二季度调整后的毛利率为25.5% %，全年为26.0% %。
Q：是什么因素推动了房屋的长期需求？
A：对房屋的长期需求是由强劲的人口趋势推动的，比如千禧一代进入购房高峰时期，Z世代的到来，以及婴儿潮一代在最大的世代财富转移中传递财富。过去十年中，大多数拥有房屋的8800万个美国家庭的房价升值以及住房市场供应不足继续支撑着市场。
Q：住房市场供应不足的影响是什么？
A：住房市场的供过于求意味着它将需要额外的1到300万套新房屋才能根据人口增长达到平衡。这种供应不足是长期需求强于当前供应的结果。
Q：Toll brothers奢侈品业务的主要关注点是什么？
A：Toll brothers的奢侈品业务的主要重点是为更富裕的客户群提供服务，并为股东带来丰厚的回报。
Q：是什么因素导致第二季度至第三季度毛利率连续下降？
A：毛利率的连续下降归因于第二季度的具体交易量减少，这是一个高利润率的地区，随着一年的发展，特别是在第四季度，预计将有更多的房屋从北方和太平洋地区出售。以较低的利润率而闻名。
Q：Toll brothers对住友收购TRI Pointe有何想法？
A：Toll Brothers对住友是否有更大的目标，即像丰田20世纪80年代在汽车领域所做的那样，将更多技术引入住房行业感到好奇。然而，该公司没有足够的洞察力来证实这一点，并建议道格·鲍尔可能能够提供更多信息。
Q：在潜在的疲软市场中，Toll Brothers计划如何调整其策略？
A：在市场疲软的情况下，Toll Brothers会撤回规格启动，并在建设过程中尽早优先出售房屋。如果市场状况恶化，该公司的目标是通过倾向于按订单建造房屋来保持平衡。
Q：Toll Brothers的长期财务目标是什么？
A：Toll Brothers的目标是将长期净债务与总资本的比例控制在十几岁左右。他们还表明，需要保持最低的现金持有量，以支付全年的正常运营费用，包括土地购买。
Q：与正常季节性相比，天气如何影响销售和流量？
A：Toll Brothers报告称，天气对销售和流量没有重大影响，网络流量，访问社区的实际流量以及存款与去年同期相比略有增加。这些数据点表明，尽管一些同行报告天气是逆风，但性能跟踪更好或符合正常的季节性。
Q：目前行业对房地产市场的看法如何？
A：行业情绪的特点是 “谨慎乐观”，这归因于温和但积极的指标，例如春季销售季节开始时销售增加，尽管与去年相比增长并不大。
Q：最近的天气事件如何影响房地产市场？
A：最近的天气事件严重影响了房地产市场，导致从北卡罗来纳州到佐治亚州的中部大西洋走廊放缓了大约一周到10天，其中包括费城，纽约，波士顿和华盛顿等主要城市。然而，在这条走廊之外，像亚特兰大这样的地区能够迅速恢复。
Q：未来几个季度毛利率的预期趋势是什么？
A：预计第二和第三季度的毛利率将依次提高，由于豪宅关闭的时间安排，预计第四季度的毛利率将特别强劲。改善归因于太平洋和北部地区收入的更好组合，以及向高端奢侈品的转移。
Q：定价激励和其他成本因素如何影响毛利率？
A：定价激励措施一直保持在8% 左右，这是过去三个季度的水平。重点是管理完成的规格及其激励措施，同时在预算中对规格业务采取保守的方法。尽管成品存货销售有所增加，但公司仍能够保持相同的8% 激励率和利润率。
Q：目前的土地价格前景和公司的投资策略如何？
A：该公司看到土地价格的低至中位数的通货膨胀。对于投资策略，他们计划积极进行土地投资，尽管没有提供其计划的具体细节。
Q：用什么具体的指标来衡量房地产市场的表现？
A：为了衡量房地产市场的表现，该公司着眼于三个关键指标: 网络流量、社区人流量和存款。与一年前相比，这三个指标都略有上升。
Q：在决定是否回拨激励措施时，要考虑哪些因素？
A：在决定是否减少激励措施时考虑的因素包括整体市场表现和公司提高销售速度的能力。如果市场好转，该公司可能会首先加快步伐，在这种情况下，价格也可能上涨。但是，笔录中没有详细说明促使减少奖励的具体条件。
Q：销售办公室和现场活动的紧迫性有什么影响？
A：销售办公室和现场活动的紧迫性的影响包括活动的增加，现场计划中出现的存款以及推动速度和价格的销售中心。
Q：当前的基础设施如何支持每个社区建造的房屋数量？
A：目前的基础设施支持每个社区每年建造30,000套房屋的数量，并且相信这种规模将有助于维持劳动力的可用性和管理成本，尽管年初木材价格略有上涨。
Q：对即将到来的春季劳动力可用性和成本的期望是什么？
A：关税没有立即产生影响，随着越来越多的人出现在工作岗位上，人们注意到大量的劳动力可用性。虽然很难预测未来劳动力面临的压力，特别是在强劲的春季，但该公司计划利用其产品规模和合理化来将影响降至最低。
Q：是否有购买土地的机会，特别是考虑到Toll与其他建筑商的表现？
A：购买土地的机会变得越来越有效，因为拥有资本的建筑商越来越少，并且渴望建造一百万美元以上的豪宅，这发挥了Toll的优势。结构良好的土地交易正在受到关注，现在被认为更可行。
Q：价格上涨对社区销售有什么影响？
A：30% 至40% 的社区在第一季度出现了价格上涨，其中北部地区表现最强劲。提供的销售数字是过去两个月的，而不是本季度的。
Q：销售工作的年龄目标与雪鸟季节之间的关系如何？
A：销售工作的年龄目标在不同的消费者群体中是一致的，没有一个突出的群体比其他群体表现得更好或更差，这表明整个企业的活动是一致的，包括在雪鸟季节。
Q：自H1B签证争议以来，太平洋西北地区的市场表现如何？
A：自H1B签证引发争议以来，全国各地的客户活动有所停顿，虽然并不集中在太平洋西北地区，但根据销售人员的反馈，这仍然是一个值得关注的话题。
Q：将业务扩展到德克萨斯州或凤凰城等其他市场会带来什么影响？
A：由于与东海岸现有设施的距离较远，将业务扩展到德克萨斯州或凤凰城等其他市场的影响将涉及巨大的运输成本。没有立即的扩张需求或愿望，该公司也没有看到一个令人信服的理由来改变其目前的足迹。
Q：为什么在大流行期间库存保持沉默？
A：在大流行期间，库存一直保持低迷，因为提到的地区不是经历显著增长的市场，导致可供出售的房产减少。
Q：重新定位策略对产品类型有何影响？
A：重新定位战略导致了对附加产品类型的更多关注，这在东北部和加利福尼亚州的部分地区都是一致的。
Q：在北大西洋和中大西洋地区观察到哪些土地机会？
A：目前在北部和大西洋中部地区观察到巨大的土地机会，这对公司来说非常令人兴奋。
Q：公司拥有或控制的拍品的大致数量是多少？
A：该公司拥有或控制约75,000个地块。
Q：设计工作室的支出是否有明显的趋势，利润率如何变化？
A：多年来，设计工作室升级占家庭的百分比一直保持一致。随着时间的推移，利润率有所提高，但支出模式一直非常一致。
Q：最近裁员的结构如何平衡成本并为正常化做准备？
A：该公司正在确保业务结构有效。如果条件改善，企业可以与现场人员和销售团队合作，同时保持稳定的后台。相信现有团队有能力大幅增加收入。
