中指市场形势及企业研究成果分享会
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纪要
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会议摘要
核心城市优质地块及产品创新成为房企发展关键，市场呈现头部企业坚守、腰部企业收缩态势，政策导向与区域分化显著，高端改善型住宅如金茂曼湖项目凭借稀缺性与科技设计脱颖而出，7月政策支持下市场逐渐回暖但分化加剧，核心城市和优质资源仍是行业焦点。
会议速览
2023年7月房地产市场趋势与政策影响深度解析分享会聚焦7月房地产市场动态，解析政策影响及未来趋势，强调稳楼市基调延续，房地产作为扩内需着力点的重要性，预测下半年政策宽松趋势，关注货币、财政端及消费优化。
地方政策频次与公积金优化：房地产市场稳定举措地方层面积极出台政策稳定房地产市场，二季度每月政策出台频次均超100条，主要围绕公积金贷款额度提升、适用范围扩大等优化居民置业端。北京、上海、深圳等地公积金政策已有多次优化，北京仍有优化空间，预计未来更多城市将跟进类似政策。
全国房地产市场分析：二手房成交稳定，新房受高价盘影响上涨报告指出，截至7月末，全国多地已使用中央站收购土地，总额超过8000亿元，其中实际发行4000亿元。二手房市场虽整体下跌，但跌幅收窄，上海等一线城市表现较好。新房端受高价盘影响，价格环比上涨，成交量保持相对平稳，一线城市销售韧性较强。
北上广深房地产市场7月动态及租赁市场趋势分析分析了北京、上海、广州、深圳四城市1至7月房地产市场表现，指出新房市场整体稳定，二手房市场活跃度高，深圳新房市场压力较大但7月单月成交显著增长。同时，7月租赁市场需求持续释放，重点监测城市平均租金环比上涨，北京、上海、深圳等学校密集城市租金继续攀升。
2023年1-7月中国土地市场成交与出让金分析2023年1-7月，中国土地市场持续缩量，住宅用地成交面积同比下降23%，出让金下降28%。一线城市成交面积和出让金同比降幅较小，显示边际改善迹象。优质地块入市对出让金有边际改善，但整体仍呈下降趋势。上海、杭州和北京在出让金排名中居前，市场分化明显，房企拿地更加聚焦。
房企聚焦核心城市优质板块，土地市场动态解析房企在七月的土地市场中，集中于上海、北京等核心城市的优质板块拿地，如上海杨浦区与北京朝阳区的高价地块，凸显板块与景观资源的重要性。政策端稳市场基调，加速住房消费支持政策落地，聚焦公积金等短期政策加码，强调盘活村庄土地与商品房，加快中央收入土地进程，以提振市场信心。
新房市场修复与二手房价波动：政策与市场趋势分析新房市场处于修复阶段，核心城市成交量活跃，但多数城市因库存大和价格因素成交冷淡，市场分化加剧。二手房价格受成交活跃度、挂牌量和居民信心影响，短期可能维持震荡整理，政策力度将决定后续走势。
2020年7月房企销售业绩与拿地趋势深度解析报告详细解读了2020年7月房企销售业绩的总体下滑趋势及降幅收窄现象，指出核心城市市场活跃度提升和低基数效应的影响。同时，分析了头部企业因精准布局与产品创新而表现突出，以及行业洗牌加剧导致腰部企业数量减少的现象。最后，强调了热销项目背后的共性逻辑，包括稀缺资源、产品创新、精准客群定位及体系化营销能力。
2023年上半年房企拿地情况分析：央国企主导，民企积极性提升2023年上半年，100家重点房企拿地总额同比下降27.6%，但降幅连续五个月收窄。央国企仍是拿地主力，保利发展、华润置地等大型央国企拿地金额位居前列。民企拿地积极性有所提升，主要集中在杭州、上海等经济发达地区，如滨江集团、大华集团等。长三角城市群拿地活跃，地方政府推出稀缺地块推动优质地块争夺。
北龙湖稀缺湖居项目：从土地获取到热销的成功逻辑分享了北龙湖高端改善项目的成功经验，强调临湖而建房产的稀缺性，解析项目从获取土地到热销的逻辑，包括地理位置优势、教育资源配套及产城融合的发展策略，展示了北龙湖作为中原塔尖人群聚集地的魅力。
北龙湖金茂项目发展与曼湖销售佳绩介绍金茂在北龙湖开发的四个项目，包括金茂府、如意府、云湖和曼湖，重点提及云湖四个月销售额达36亿，以及曼湖项目的位置优势和销售情况，强调项目位于北龙湖中轴核心，周边有地铁、学校和商业设施。
经贸品牌升级与曼湖项目亮点解析介绍了经贸品牌由中化集团支持，2024年产品系列升级，重点阐述了曼湖项目，占地81亩，18栋楼，容积率1.49，规划有160米景观轴，199平米清湖产品，位置优越，临湖而建。
2024年传世住宅：双线联动设计与东方美学融合2024年，一款传世住宅产品以双线联动设计为核心，融合国际范与东方韵，邀请多位大师联袂打造。项目涵盖建筑规划、景观设计、室内装修等，采用东方美学元素如剪纸、编织、玉雕等，营造沉浸式归家仪式感。住宅设计注重返璞归真，提供疗愈场景，外立面采用四柱八檐，大面积玻璃幕墙，构建现代与传统结合的居住空间。
北龙湖首个峡谷瀑布园林与双会所设计的四季体验项目灵感源自安曼酒店，打造无感园林，四季皆宜，包括春泉、夏溪、秋桥、冬谷等景观，首次在北龙湖实现峡谷瀑布，设双层会所，满足全龄段休闲娱乐需求。
科技住宅：融合六大生命元素的绿金科技系统介绍了一种创新的科技住宅，该住宅通过融合温度、湿度、空气、阳光、水和声音六大生命元素，构建了十二大绿金科技系统。从智能温控到隔音减震，再到全置换新风系统与华为鸿蒙智能家居集成，实现了居住环境的全方位优化，旨在提供更健康、舒适的生活空间。
金茂郑州北龙湖：创新户型设计与智能家居体验分享分享会聚焦金茂在郑州北龙湖打造的创新户型设计，包括143、169、199等主力户型特点，如南北通透、中西双厨、家政间等。同时，介绍了与方太合作的惊喜厨房，强调收纳系统与人性化设计，旨在解决中原家庭痛点，提升居住体验。此外，还提到金茂深耕郑州九年，致力于提供长期优质服务。
要点回答
Q：在刚刚过去的七月，政策落地与市场反应如何交织，对当前房地产市场有何影响？近期有哪些重要的房地产市场政策及其具体内容是什么？
A：七月是政策密集出台和市场反应的关键节点，中央到地方稳楼市政策持续加码，市场信心逐步修复。政策方向上，中央政协会议强调要稳定房地产市场，并且宏观政策将发力提效，用足现有政策工具以应对短期经济承压，将房地产作为扩内需的重要着力点。因此，整体政策基调是在稳楼市的基础上，加大货币端、财政端及居民消费政策优化力度。近期有两个关键政策：一是中央政协会议明确提到要稳定房地产市场，并将其纳入切实筑牢安全屏障中；二是十五五消费政策中，住房消费被列为大宗商品消费的重要首项，将房地产作为扩内需的重要着力点。这两项政策表明稳定房地产市场和促进其在扩大内需中的作用是当前政策的重点。
Q：从地方层面来看，各地出台了哪些房地产政策以及频次如何？
A：地方层面，7月份出台了约106条房地产政策，相比6月和5月的124条和104条，保持相对较高频次。二季度以来，每月出台政策均超过100条，显示出各地政府积极为房地产市场稳定做出努力，尤其是在公积金贷款额度提升、适用范围扩大等方面进行了一系列优化。
Q：目前公积金贷款政策优化的方向和城市有哪些例子？
A：公积金贷款政策优化主要围绕提升贷款额度和扩大适用范围等方面进行，例如成都、沈阳、大连等地。其中，大连还推出了二套住房贴息政策，给予一定比例的利息补贴。北京尽管已有一些优化措施，但仍有进一步优化的空间，预计未来会有更多城市跟进此类优化措施。
Q：从中央层面土地收购情况如何？
A：截止到7月末，全国有28个省市公开使用中央储备土地，总额超过8000亿元，实际发行约4000亿元，占比50%左右。一二线城市占比36%，更多集中在三线城市。下半年土地收购进度可能还会加快。
Q：目前二手房市场价格走势如何？
A：二手房市场价格虽然仍在下跌，但跌幅已明显收窄。自去年11月以来，很多城市的二手房挂牌量趋稳，价格环比下跌幅度呈收窄趋势。具体到七月，百城二手房价格环比下跌0.44%，但上海二手房价格环比继续上涨，新房端则受高价盘或改善盘带动而上涨。
Q：七月房地产市场的供应情况如何？
A：七月的房地产市场供应规模呈现缩量状态，新房推盘量不高，但推出的楼盘价格相对较高，导致整体新房价格环比上涨，涨幅比6月扩大。二手房市场表现相对较好，成交量稳定，同比保持增长，7月成交约12.5万套，同比增长9%。
Q：二手房和新房市场的活跃度对比是怎样的？
A：二手房市场的活跃度高于新房市场。二手房成交量虽环比下降，但同比保持增长，且从周度成交来看，成交量持续稳定并呈增长态势。而新房市场活跃度较低，1-7月累计销量下降10%，降幅相较于二手房较小。
Q：一线城市与二线、三线城市的房地产市场表现有何不同？
A：一线城市房地产市场表现比二线和三线城市更稳健。从拿地到销售端，一线城市韧性较强，房企倾向于在核心城市拿地，并且一线城市良好的销售表现也吸引房企投资，因此一线城市房地产市场表现较好。
Q：北京、上海、深圳和广州这四个重点城市的房地产市场情况如何？
A：北京和上海的新房市场保持稳定，二手房市场上海保持较高活跃度；深圳新房市场受到供应影响，7月单月增长50%，但累计仍降12%，二手房市场则保持平稳；广州新房市场因优质楼盘入市，7月单月实现同比增长。
Q：土地市场的情况怎么样？
A：土地市场延续缩量趋势，7月成交面积和出让金同比均下降，但一线城市如上海、北京出现优质地块成交，使得其降幅相比二线和三线城市较小。1-7月全国300城住宅用地成交面积同比下降23%，出让金下降28%，主要是由于优质地块入市带来的边际改善，但整体仍呈下降趋势。
Q：目前房企在土地出让金方面的表现如何？
A：从7月到累计出让金排名看，上海、杭州和北京三个城市占据前三，房企拿地意愿集中在一线及部分热点二线城市，如广州、深圳和成都等。同时，房企参与拿地更为聚焦，Top 20和Top 10城市的出让金占比明显提升，反映出房企拿地更加集中化。
Q：在七月住宅用地出让金方面，有哪些值得关注的地块？
A：七月住宅用地出让金top 5地块中，上海杨浦区的一个组团地块较为突出，该地块由三块地组成，其中两块住宅用地和一块商业用地，整体出让金达到了161.2亿元，创造了今年总价记录，并且溢价率高达36%。另一块则是北京朝阳区中海达那块地中海地块，地价突破8万，溢价率26%。
Q：这些地块为何能拍到高位？
A：这些地块之所以能拍到高位，主要有三个原因：首先，它们位于上海、杭州、北京等城市的优质板块，且在核心优质板块中进一步筛选；其次，地块周边配套设施完善，没有硬伤，如医疗、交通等；最后，部分地块拥有良好的景观资源，例如杨浦区地块距离黄浦江非常近，有利于打造豪宅项目，从而实现高溢价和强产品力。
Q：对于当前房地产市场政策端和市场趋势的看法是什么？
A：从政策端看，政治局会议提出扩大消费及房地产市场稳市场的基调，预计全年将围绕稳市场的目标，政策重心在于加快已出台政策的落地实施，保持市场信心。从市场趋势来看，新房和二手房市场将一同关注，其中新房市场目前处于修复阶段，部分热点城市的优质地块支撑了成交热度，但大多数城市的供应量大以及消费者对价格和配套的敏感度导致整体新房市场延续修复态势，全国楼市新房市场将呈现进一步分化的局面。
Q：房企销售业绩及拿地情况如何？
A：2026年1到7月，主流房企销售额总体呈下降趋势，但降幅在连续五个月收窄，100家房企销售额总额超过1.8万亿，同比降幅较前几个月有所收窄。典型房企如中海地产、华润置地等销售额同比增长，主要得益于精准的投资布局和产品迭代升级。房企销售阵营中，头部房企坚守市场份额，腰部房企数量萎缩，行业进入深度洗牌阶段。同时，热销项目凭借核心地段稀缺资源、精准产品定位以及体系化营销策略实现热销。
Q：在当前房地产市场中，企业如何通过产品力脱颖而出？
A：企业通过打造具有独特特点和精准定位的产品，满足用户需求，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。例如头部企业推出的产品线就很好地抓住了目标客群，如越秀天悦云禧推出的松果系产品线，成功吸引了年轻群体。
Q：房企拿地的情况如何？
A：1到7月，重点房企拿地总额同比下降27.6%，但降幅连续五个月收窄至6.1个百分点。其中，保利发展、华润置地、越秀地产等央国企拿地情况较好，占据前三名。民营企业拿地积极性有所提升，尤其在杭州、上海等南方城市的拿地规模增加。整体来看，拿地企业以央国企为主力，而民企拿地积极性提高，拿地规模也有所增长。
Q：拿地区域和城市群方面有什么特点？
A：拿地区域主要集中在北上广深、杭州等热门城市的核心板块，尤其是长三角城市群表现出更高的拿地活跃度，其拿地金额位列四大城市群之首，这得益于该区域经济持续发展和优质地块的供应。
Q：从拿地企业性质角度看，什么类型的企业是主力军？
A：拿地企业性质中，央国企仍然是主力军，像保利发展、华润置地等大型央国企拿地金额位居前列。同时，民营企业拿地积极性提升，尤其在特定区域如杭州等地表现明显，部分民营企业在区域优势中展现出实力。
Q：能否分享一下金茂·一曼湖项目的成功经验？
A：金茂·一曼湖项目位于北龙湖区域，拥有稀缺的临湖而建的位置，背靠中原科技城，周边配套设施顶级，教育资源丰富。项目凭借优越的地理位置和高品质的产品，实现了快速热销。通过强调200米即可到达湖边的独特优势，将“拥有湖”转变为“享有湖”，提升了居住体验。项目在北龙湖的发展历程中取得显著成绩，且周边产城融合区域的快速发展也进一步提升了项目的价值。
Q：你们的产品线和设计线是如何联动的，以及在设计过程中邀请了哪些大师参与？
A：我们从2024年开始，产品线、设计线和故事线实现了双线联动。在谱系列产品的设计阶段，我们邀请了九位大师联袂打造。其中，建筑设计由前身为“麦德警官”的蒋俊担纲，他负责设计的2024年十大豪宅中有六个项目由其团队设计；建筑规划邀请了杭州的9米团队；室内会所及架空层配套设计由郑州的团队负责；而室内的精装部分则邀请了WSE胡金春女士，她是一位非遗大师。此外，为了融入河南当地的在地文化，我们还邀请了五位大师共同参与设计，如剪纸的长阳大师、编织艺术的专家、玉雕艺术家、以及大7等工艺领域的专家。
Q：能否详细描述一下项目的主大门设计以及归家路径的特点？
A：主大门设计极具艺术感与仪式感，采用9米高的顶礼之门，形状类似古代帝王冠冕，寓意居中尊贵、中正平和。大门两侧精选了跨越山河四省、历经三千多公里寻找来的丛生朴树。归家路径为三进归家堂屋，首进为陈安之厅，二进为四水归堂，拥有18根立柱，呈现中轴对称布局，象征着家园和谐，国泰民安。中轴线上设有镜面水系和百年造型罗汉松，营造出独特的归家仪式感。
Q：园区内的景观设计灵感来源何处，具体有哪些特色景观？
A：园区景观设计灵感来源于安曼酒店，并致力于打造无感园林，提供可望、可游、可居、可行的观景体验。其中，中轴线上的峡谷庭院景观为北龙湖首个此类设计，设有7米高的飞瀑景观。四季特色景观包括隐潭听泉、吸水空间、单线桥下的瀑布景观、冬坐谷的观景平台等，实现了人与自然的互动。同时，园区内还建有双层双首层无街游园式会所，提供丰富的休闲娱乐设施。
Q：这个小区在科技住宅方面有哪些独特之处？
A：我们打造的科技住宅集六大生命元素（温度、湿度、空气、阳光、水、声音）于一体，通过十二大绿金科技系统实现高品质生活。例如，通过智能温控系统使房屋冬夏适宜，无需额外开启空调或地暖；智能加湿除湿保证室内湿度舒适，净水系统提供过滤后的饮用水；并采用隔音降噪技术保障安静舒适的居住环境；24小时全置换新风系统每小时循环12到15次，保证空气质量；房间智能化采用华为鸿蒙系统，实现一键控制家居设备；首次与方太合作打造的惊喜厨房，结合中式家庭烹饪习惯进行优化设计。
Q：项目中的主力户型有哪些亮点？
A：主力户型有143和169两种。143户型为四室两厅两卫，两卧朝南，两卧朝北，配备中西双厨和家政洗衣房，客厅达6.1米宽，使用面积高达167平方米。169户型为四叶草布局，四个卧室分布在四个角，南北通透，南向客厅宽敞，赠送面积丰富，使用面积与市面上222平方米的套内面积相当。此外，还有199户型，拥有四卧四开间朝南，功能布局灵活，适合有保姆或独立书房需求的家庭。
