A：中指研究院在代建领域的研究经验主要体现在四个方面：首先，我们有日常的代建监测，包括月报、季报、年报，并且每个季度都会发布在建企业的排行榜，跟踪优秀代建企业的发展情况。其次，我们建立了行业首个代建云数据库，包含招投标信息、优秀代建企业动态及代建资讯等数据。第三，在重要的研究活动中，如房地产企业研究和品牌价值研究中，也特别设立了在建研究模块，关注并跟踪在建企业的发展状况。最后，我们与多家代建头部企业保持密切合作，研究并制作了多家企业的代建发展策略。

A：当前我国城镇化进程迈入中后期，城市更新成为推动高质量发展的关键举措。根据相关规划，到2030年新开工改造城镇老旧小区将达到11.5万个。同时，房地产行业的风险暴露加速，金融机构如AMC、信托、银行等积累了大量待盘活的不良资产，这为代建行业的不良资产盘活提供了新的关注焦点。因此，在这一总体背景下，如何抓住代建发展机遇，探索代建发展路径，是当前代建企业亟待解决的问题。

A：今天的活动主要包括三位嘉宾的演讲。王林作为种植研究院top ten研究部的研究主管，将分享存量市场代建机遇与挑战；李坤龙是调查咨询部分析师，他将介绍城市更新方面的相关信息；林晓涵作为新宏图城市发展集团投资管理中心总经理，将分享新宏图在代建领域的发展情况及优秀经验。

A：近年来，房地产代建市场从2021年后快速发展，但增速有所放缓甚至在今年可能呈现下降趋势。以今年上半年房地产代建企业排行榜为例，前五企业的累计门槛为680万方，相比2025年上半年下降了17.7%。尽管如此，整体来看，目前房地产代建企业的规模仍处于高位，且整体行业正从规模竞速转向重服务、重兑现价值提升的方向转变，部分企业主动放弃规模扩张，转而专注于产品和服务提质、管线管理提效。当前房地产代建企业的规模结构呈现出高度偏态分布的特点，即大部分企业的规模集中在约500万方左右，而其他档位的企业数量相对较少，甚至有些档位的企业数量为零，形成明显的断层现象。这意味着代建企业整体规模结构较为单一，多数企业处于相近发展阶段，同质化明显，差异较小。未来要想快速发展并突围，企业需要积极寻求新的赛道和模式，实现差异化发展。

A：过去一年，房地产代建行业的管理费率呈现持续下降趋势。今年上半年，3%以下代建管理费率的企业占比达到了94%，相较于去年同期有显著增加。同时，2%至3%代建管理费率的占比也有所扩大，这主要得益于样本代建企业的选取偏向于规模化发展且具有标准化体系的企业，这些企业在规模缩减的过程中可能会调整费率策略。

A：从今年上半年的情况来看，典型代建企业的模式显示商业代建占比越来越高，达到75%，增速最快，而政府代建和资本代建的占比则有所下降。这一变化部分原因是由于政府代建新增的投资与建设规模缩小，以及国家政策对于国企购地的限制；同时，随着保交楼阶段目标的完成，前期集中释放的代建项目增量减少，导致资本代建投入下降。此外，存量资产盘活作为新的增长点，目前尚处于探索和实践阶段，投入该项目的代建企业相对较少。今年上半年，三四线城市的代建企业占比首次超过二线城市，达到48.3%，这是由于传统重资产开发商撤退后，轻资产代建模式填补了市场真空。从城市群情况来看，粤港澳大湾区和中西部地区的增速较快，其中中西部区域如四川、贵州、湖北等省份增长明显。此外，全国化布局持续加强，典型代建企业已布局全国160个城市，但深度渗透力度仍不足，大部分城市的绝对面积占比低于1%。

A：企业在选择项目时，优先考虑了代建管理费率较高的项目，而不是为了冲规模而选择费率较低的代建项目。尽管这可能导致规模有所损失，但能够保证净利润率等指标的良好表现。

A：目前，城市更新和不良资产盘活领域存在机遇与挑战。城市更新方面，有老旧小区微改造、自主更新以及原拆原建等模式，其中老旧小区微改造虽体量大、带动性强，但盈利性普遍较差；而老旧小区自主更新和原拆原建模式则为代建企业提供发展空间，同时面临收益低、回报周期长及融资渠道不明确等挑战。代建企业在城市更新中的切入点包括参与老旧小区微改造、老旧小区自主更新、原拆原建项目，以及为城市更新项目提供疏困服务。此外，在不良资产处置领域，尽管市场处于初期阶段，规模较大且需求迫切，但也面临着复杂的股权质权关系、沟通成本高、周期长以及风险高等挑战。

A：房地产代建企业应从单纯的代建服务转向全周期化服务，提供从咨询设计到后期运营管理的全产业链服务，并在此过程中理性选择做宽还是做深代建业务。同时，企业需立足自身禀赋，发挥资源聚合效应，构建多方协同生态闭环，或聚焦核心主业，打磨服务，提升口碑，通过高质量发展来应对市场竞争，特别是在价格战背景下。结构性机遇主要包括存量资产盘活市场的探索，三四线城市的发展空间，以及非房企带来的代建机遇。尽管市场竞争激烈，价格战不可避免，但企业可以通过主动收缩规模，提升专业能力和服务质量，以高质量发展为目标进行转型和突围。

A：目前，代建业务正在向全国其他地区扩散，不再局限于长三角和珠三角热点城市。今年中西部地区如四川、湖北等省份的代建业务增长较快。尽管如此，单城市的深度拓展仍有发展空间，目前单城市占比仍较低。同时，在城市更新、不良资产处置等方面也存在代建业务机遇，但这些业务面临债权不清、周期长、难度复杂等风险，因此企业在拓展时需更加谨慎。

A：近年来，政策大力支持城市更新，将其纳入国家经济社会总体发展计划。中央城市工作会议明确从大规模增量扩张转向存量提质改造，并建立了城市体检、项目谋划、资金支持、实施管理和长效运营等衔接推进机制。随着“十四五”规划和十五五规划的实施，城市更新目标指标、重大任务和工程进一步细化，企业需要具备前期策划和项目转化能力，以源头介入城市更新项目。

A：未来五年城市更新市场空间预计为15到20万亿，平均每年约释放3万亿到4万亿。从政府主导、片区综合开发、产权人自主更新到资产运营四大类更新模式中，资金来源各异，对企业的要求也有所区别。其中，政府主导模式主要依靠财政资金、专项债及政策性金融；片区综合开发型注重整体策划和资源平衡；产权人自主更新类需解决意愿征询和方案审批；资产运营类则依赖租金、产业运营和现金流反哺。

A：当前城市更新项目正从单体改造转变为片区统筹，涉及住房、基础设施、公共服务及经营资源的整体策划与分类匹配资金。服务内容也由工程建设延伸至全过程服务，包括前期策划、资金平衡、产业导入、招商运营及资产管理。城市更新已从发现问题到方案设计、工程建设，转变为全周期闭环管理，对企业提出了更高要求。

A：企业需要将宽泛的更新需求转化为具体的项目，并且资金前置，合理匹配财政资金、专项债及政策性金融和银行贷款。此外，在实施过程中要注重过程留痕，形成完整的管理资料以备统计调查、资金监管和绩效评价。

A：对于政府主导项目，企业在检测鉴定、方案深化、成本控制等方面切入；对于片区综合开发项目，应在前端策划、项目包装设计、投资测算及分期实施统筹等方面介入；产权人自主更新项目需做好意愿征询、方案比选、测算及报建协助；资产运营项目则需将运营前置，从市场研判、产品定位开始，形成招商运营和资产管理闭环。

A：企业需要深化并拓展原有的工程管理能力，具体包括项目策划与转化、投资测算与资金统筹、多方协同全过程管理以及运营导入与资产管理四大能力。

A：城市更新标志着代建行业从传统的工程建设管理向城市综合服务转型的关键赛道，要求代建企业具备解决复杂问题、长期陪伴式服务和跨领域协同运作的能力，以及应对利益协调、时间跨度、资金平衡和民生治理等挑战。新宏图认为城市更新是代建企业向城市资产运营服务商转型的关键赛道，通过全生命周期管控解析，展示其在城市更新项目中面临的难点和重点，强调专业团队在连接战略意图与现场执行之间的核心作用，并指出当前市场正从规模竞速转向重服务重兑现，城市更新代建的核心竞争力正转向响应速度和落地精度。

A：新宏图认为解决这个问题的关键在于建立多方利益平衡的协调机制，并且需要前置介入，从项目前期就开始进行方案定制，摸清、算清并协调各方利益诉求。

A：目前，代建行业的管理费普遍较低，例如已降至2%左右，且价格竞争激烈，可能导致零利润空间。因此，行业亟需寻找新的商业模式和收益模式。

A：新宏图正在探索从固定取费向基础管理费、结余奖励、运营分成及品牌增值服务费混合收益模式转变，尝试采用F+EPC+O的整体模式，并在多个项目实践中运用取费与分成相结合的方式，不只是追求管理费，更注重通过增值运营获取收益。

A：新宏图正在从传统的建设管理方升级为投建管运全生命周期的服务商，全方位提升和重构能力，包括提升前期的城市体检、定位策划、群众工作、产业导入和资金协同等核心能力，确保在大规模资金投入下能实现自我造血，保证资金链不断裂以及全生命周期的管控与运营。

A：新宏图提出的解决方案是以极速响应为核心抓手的全链条能力体系，包括定位力（前期策划与咨询能力）、研发力（定制化设计与建设管理能力）和管控力（资源整合、运营前置资本运作及全过程管控），通过这三大竞争力相互配合，确保项目快速推进落地且稳定实施。

A：以济南历史文化公园城市更新项目为例，新宏图通过六大工程板块联动协调，涉及多个部门共同办公，解决复杂的规划、用地、拆迁、建设等问题，并围绕“灵魂四问”或“灵魂六问”的决策框架贯穿项目全过程，确保项目的顺利推进和高质量完成。

A：我们从策划阶段就着手进行运营前置，包括公园日常运维、温泉酒店、商街及回迁住宅的运维方案制定。在项目前90天内，我们完成了所有运营移交方案的编制与试运营，确保交钥匙工程能够顺利运转。我们针对回迁居民居住面积从62平提升至85平，公园流量、日客流量及周边商铺出租率均有显著增长。此外，通过对用地性质的深入研究和重新划分，实现了地块价值提升，并将千年古县历史文化和交通、水系系统进行改造，提升了生态环境和舒适度。同时，对建筑进行了细化改造，包括外立面改造和内部结构功能赋能。

A：公园作为公共空间，是建立政府公信力和市场信心的关键节点。通过公园先行，可以快速展现变化，降低后续拆迁、商业和住宅推进的阻力，从而更有效地实现片区更新的价值。

A：第一，项目管理将转向片区统筹，不再局限于单个项目的改造，而是整个片区的整体开发和服务。第二，从建设服务向资产运营转变，企业需要提供更全面的服务，包括科学落地客户想法、建设好产品并帮助运营增值。第三，城市更新模式将从单兵作战走向全链条生态协同，没有一家企业能独立完成所有环节，需寻找合作伙伴共同推进项目。

A：新宏图以急速响应为核心服务抓手，构建了从定位、研发到管控的完整服务能力，致力于成为城市更新全生命周期管理的专业力量。我们将通过生态协同，共同探索城市更新全生命周期管理的新路径，在存量时代创造增量价值。