A：中指研究院在代建領域的研究經驗主要體現在四個方面：首先，我們有日常的代建監測，包括月報、季報、年報，並且每個季度都會發佈在建企業的排行榜，跟蹤優秀代建企業的發展情況。其次，我們建立了行業首個代建雲數據庫，包含招投標信息、優秀代建企業動態及代建資訊等數據。第三，在重要的研究活動中，如房地産企業研究和品牌價值研究中，也特別設立了在建研究模塊，關注並跟蹤在建企業的發展狀況。最後，我們與多家代建頭部企業保持密切合作，研究並制作了多家企業的代建發展策略。

A：當前我國城鎮化進程邁入中後期，城市更新成為推動高質量發展的關鍵舉措。根據相關規劃，到2030年新開工改造城鎮老舊小區將達到11.5萬個。同時，房地産行業的風險暴露加速，金融機構如AMC、信托、銀行等積累了大量待盤活的不良資産，這為代建行業的不良資産盤活提供了新的關注焦點。因此，在這一總體背景下，如何抓住代建發展機遇，探索代建發展路徑，是當前代建企業亟待解決的問題。

A：今天的活動主要包括三位嘉賓的演講。王林作為種植研究院top ten研究部的研究主管，將分享存量市場代建機遇與挑戰；李坤龍是調查咨詢部分析師，他將介紹城市更新方面的相關信息；林曉涵作為新宏圖城市發展集團投資管理中心總經理，將分享新宏圖在代建領域的發展情況及優秀經驗。

A：近年來，房地産代建市場從2021年後快速發展，但增速有所放緩甚至在今年可能呈現下降趨勢。以今年上半年房地産代建企業排行榜為例，前五企業的累計門檻為680萬方，相比2025年上半年下降了17.7%。盡管如此，整體來看，目前房地産代建企業的規模仍處於高位，且整體行業正從規模競速轉向重服務、重兌現價值提升的方向轉變，部分企業主動放棄規模擴張，轉而專注於産品和服務提質、管綫管理提效。當前房地産代建企業的規模結構呈現出高度偏態分佈的特點，即大部分企業的規模集中在約500萬方左右，而其他檔位的企業數量相對較少，甚至有些檔位的企業數量為零，形成明顯的斷層現象。這意味着代建企業整體規模結構較為單一，多數企業處於相近發展階段，同質化明顯，差異較小。未來要想快速發展並突圍，企業需要積極尋求新的賽道和模式，實現差異化發展。

A：過去一年，房地産代建行業的管理費率呈現持續下降趨勢。今年上半年，3%以下代建管理費率的企業占比達到了94%，相較於去年同期有顯著增加。同時，2%至3%代建管理費率的占比也有所擴大，這主要得益於樣本代建企業的選取偏向於規模化發展且具有標准化體系的企業，這些企業在規模縮減的過程中可能會調整費率策略。

A：從今年上半年的情況來看，典型代建企業的模式顯示商業代建占比越來越高，達到75%，增速最快，而政府代建和資本代建的占比則有所下降。這一變化部分原因是由於政府代建新增的投資與建設規模縮小，以及國家政策對於國企購地的限制；同時，隨着保交樓階段目標的完成，前期集中釋放的代建項目增量減少，導致資本代建投入下降。此外，存量資産盤活作為新的增長點，目前尚處於探索和實踐階段，投入該項目的代建企業相對較少。今年上半年，三四綫城市的代建企業占比首次超過二綫城市，達到48.3%，這是由於傳統重資産開發商撤退後，輕資産代建模式填補了市場真空。從城市群情況來看，粵港澳大灣區和中西部地區的增速較快，其中中西部區域如四川、貴州、湖北等省份增長明顯。此外，全國化佈局持續加強，典型代建企業已佈局全國160個城市，但深度滲透力度仍不足，大部分城市的絕對面積占比低於1%。

A：企業在選擇項目時，優先考慮了代建管理費率較高的項目，而不是為了沖規模而選擇費率較低的代建項目。盡管這可能導致規模有所損失，但能夠保證淨利潤率等指標的良好表現。

A：目前，城市更新和不良資産盤活領域存在機遇與挑戰。城市更新方面，有老舊小區微改造、自主更新以及原拆原建等模式，其中老舊小區微改造雖體量大、帶動性強，但盈利性普遍較差；而老舊小區自主更新和原拆原建模式則為代建企業提供發展空間，同時面臨收益低、回報周期長及融資渠道不明確等挑戰。代建企業在城市更新中的切入點包括參與老舊小區微改造、老舊小區自主更新、原拆原建項目，以及為城市更新項目提供疏困服務。此外，在不良資産處置領域，盡管市場處於初期階段，規模較大且需求迫切，但也面臨着複雜的股權質權關系、溝通成本高、周期長以及風險高等挑戰。

A：房地産代建企業應從單純的代建服務轉向全周期化服務，提供從咨詢設計到後期運營管理的全産業鏈服務，並在此過程中理性選擇做寬還是做深代建業務。同時，企業需立足自身禀賦，發揮資源聚合效應，構建多方協同生態閉環，或聚焦核心主業，打磨服務，提升口碑，通過高質量發展來應對市場競爭，特別是在價格戰背景下。結構性機遇主要包括存量資産盤活市場的探索，三四綫城市的發展空間，以及非房企帶來的代建機遇。盡管市場競爭激烈，價格戰不可避免，但企業可以通過主動收縮規模，提升專業能力和服務質量，以高質量發展為目標進行轉型和突圍。

A：目前，代建業務正在向全國其他地區擴散，不再局限於長三角和珠三角熱點城市。今年中西部地區如四川、湖北等省份的代建業務增長較快。盡管如此，單城市的深度拓展仍有發展空間，目前單城市占比仍較低。同時，在城市更新、不良資産處置等方面也存在代建業務機遇，但這些業務面臨債權不清、周期長、難度複雜等風險，因此企業在拓展時需更加謹慎。

A：近年來，政策大力支持城市更新，將其納入國家經濟社會總體發展計劃。中央城市工作會議明確從大規模增量擴張轉向存量提質改造，並建立了城市體檢、項目謀劃、資金支持、實施管理和長效運營等銜接推進機制。隨着“十四五”規劃和十五五規劃的實施，城市更新目標指標、重大任務和工程進一步細化，企業需要具備前期策劃和項目轉化能力，以源頭介入城市更新項目。

A：未來五年城市更新市場空間預計為15到20萬億，平均每年約釋放3萬億到4萬億。從政府主導、片區綜合開發、産權人自主更新到資産運營四大類更新模式中，資金來源各異，對企業的要求也有所區別。其中，政府主導模式主要依靠財政資金、專項債及政策性金融；片區綜合開發型注重整體策劃和資源平衡；産權人自主更新類需解決意願征詢和方案審批；資産運營類則依賴租金、産業運營和現金流反哺。

A：當前城市更新項目正從單體改造轉變為片區統籌，涉及住房、基礎設施、公共服務及經營資源的整體策劃與分類匹配資金。服務內容也由工程建設延伸至全過程服務，包括前期策劃、資金平衡、産業導入、招商運營及資産管理。城市更新已從發現問題到方案設計、工程建設，轉變為全周期閉環管理，對企業提出了更高要求。

A：企業需要將寬泛的更新需求轉化為具體的項目，並且資金前置，合理匹配財政資金、專項債及政策性金融和銀行貸款。此外，在實施過程中要注重過程留痕，形成完整的管理資料以備統計調查、資金監管和績效評價。

A：對於政府主導項目，企業在檢測鑒定、方案深化、成本控制等方面切入；對於片區綜合開發項目，應在前端策劃、項目包裝設計、投資測算及分期實施統籌等方面介入；産權人自主更新項目需做好意願征詢、方案比選、測算及報建協助；資産運營項目則需將運營前置，從市場研判、産品定位開始，形成招商運營和資産管理閉環。

A：企業需要深化並拓展原有的工程管理能力，具體包括項目策劃與轉化、投資測算與資金統籌、多方協同全過程管理以及運營導入與資産管理四大能力。

A：城市更新標志着代建行業從傳統的工程建設管理向城市綜合服務轉型的關鍵賽道，要求代建企業具備解決複雜問題、長期陪伴式服務和跨領域協同運作的能力，以及應對利益協調、時間跨度、資金平衡和民生治理等挑戰。新宏圖認為城市更新是代建企業向城市資産運營服務商轉型的關鍵賽道，通過全生命周期管控解析，展示其在城市更新項目中面臨的難點和重點，強調專業團隊在連接戰略意圖與現場執行之間的核心作用，並指出當前市場正從規模競速轉向重服務重兌現，城市更新代建的核心競爭力正轉向響應速度和落地精度。

A：新宏圖認為解決這個問題的關鍵在於建立多方利益平衡的協調機制，並且需要前置介入，從項目前期就開始進行方案定制，摸清、算清並協調各方利益訴求。

A：目前，代建行業的管理費普遍較低，例如已降至2%左右，且價格競爭激烈，可能導致零利潤空間。因此，行業亟需尋找新的商業模式和收益模式。

A：新宏圖正在探索從固定取費向基礎管理費、結余獎勵、運營分成及品牌增值服務費混合收益模式轉變，嘗試采用F+EPC+O的整體模式，並在多個項目實踐中運用取費與分成相結合的方式，不只是追求管理費，更注重通過增值運營獲取收益。

A：新宏圖正在從傳統的建設管理方升級為投建管運全生命周期的服務商，全方位提升和重構能力，包括提升前期的城市體檢、定位策劃、群衆工作、産業導入和資金協同等核心能力，確保在大規模資金投入下能實現自我造血，保證資金鏈不斷裂以及全生命周期的管控與運營。

A：新宏圖提出的解決方案是以極速響應為核心抓手的全鏈條能力體系，包括定位力（前期策劃與咨詢能力）、研發力（定制化設計與建設管理能力）和管控力（資源整合、運營前置資本運作及全過程管控），通過這三大競爭力相互配合，確保項目快速推進落地且穩定實施。

A：以濟南曆史文化公園城市更新項目為例，新宏圖通過六大工程板塊聯動協調，涉及多個部門共同辦公，解決複雜的規劃、用地、拆遷、建設等問題，並圍繞“靈魂四問”或“靈魂六問”的決策框架貫穿項目全過程，確保項目的順利推進和高質量完成。

A：我們從策劃階段就着手進行運營前置，包括公園日常運維、溫泉酒店、商街及回遷住宅的運維方案制定。在項目前90天內，我們完成了所有運營移交方案的編制與試運營，確保交鑰匙工程能夠順利運轉。我們針對回遷居民居住面積從62平提升至85平，公園流量、日客流量及周邊商鋪出租率均有顯著增長。此外，通過對用地性質的深入研究和重新劃分，實現了地塊價值提升，並將千年古縣曆史文化和交通、水系系統進行改造，提升了生態環境和舒適度。同時，對建築進行了細化改造，包括外立面改造和內部結構功能賦能。

A：公園作為公共空間，是建立政府公信力和市場信心的關鍵節點。通過公園先行，可以快速展現變化，降低後續拆遷、商業和住宅推進的阻力，從而更有效地實現片區更新的價值。

A：第一，項目管理將轉向片區統籌，不再局限於單個項目的改造，而是整個片區的整體開發和服務。第二，從建設服務向資産運營轉變，企業需要提供更全面的服務，包括科學落地客戶想法、建設好産品並幫助運營增值。第三，城市更新模式將從單兵作戰走向全鏈條生態協同，沒有一家企業能獨立完成所有環節，需尋找合作夥伴共同推進項目。

A：新宏圖以急速響應為核心服務抓手，構建了從定位、研發到管控的完整服務能力，致力於成為城市更新全生命周期管理的專業力量。我們將通過生態協同，共同探索城市更新全生命周期管理的新路徑，在存量時代創造增量價值。