【中指研究院】2026上半年市场总结及下半年趋势预判
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会议聚焦房地产市场2026年上半年总结与下半年趋势，探讨城市更新、地产运营协同发展新路径。专家强调数字化转型挑战，分享投建营一体化经验，讨论央地合作、服务升级等新趋势。成都作为典范，通过绿环、锦江公园等项目提升城市活力。企业面临盈利模式转型，需把握政策红利，参与城市更新。会议展示AI技术应用，预判下半年市场筑底延续、分化加剧。中指研究院分析市场筑底、分化修复特点，强调政策优化、城市更新重要性，为行业高质量发展提供新思路。
会议速览
2026上半年房地产市场总结与下半年趋势预判大会大会回顾了2026年上半年房地产市场筑底态势及二季度边际修复，探讨下半年市场走势，解析城市更新与规划对高质量发展的推动作用，分享地产运营融合新模式，助力企业把握行业趋势，优化布局，实现协同发展。
2026中国房地产市场半年度趋势预测与AI技术应用会议聚焦2026年中国房地产市场形势分析，利用最新研发的CR body系统整合30年行业数据与知识，提高研究效率与报告质量。系统构建六层架构，涵盖工具、记忆、任务拆解等，确保数据准确性与报告质量。通过AI技术赋能行业，实现研究提效，讨论系统结论，展现技术进步对行业研究的深远影响。
2023年上半年房地产市场分析：一线城市回暖，库存压力分化报告指出，2023年上半年，中国房地产市场整体呈现筑底修复态势，但分化明显。一线城市及核心城市新房与二手房成交量回暖，库存压力有所缓解，而三四线城市库存周期较长，压力较大。二手房市场表现优于新房，挂牌量下降，供求关系改善。整体市场修复需关注区域差异与政策影响。
中国主要城市房地产市场成交情况及需求结构分析报告分析了深圳、广州、成都、重庆、杭州和武汉等城市房地产市场成交情况，指出新房市场以改善型户型为主，120平米以上新房成交占比提升。二手房市场则以刚需为主，300万以下房产成交显著，尤其在北京和上海，小户型二手房成交占比高。整体显示市场正向改善型和刚需方向分化。
全国畅销楼盘分析：一线城市高端项目主导市场对话深入探讨了全国畅销楼盘的特点，指出一线城市特别是京沪杭在高端房地产市场的主导地位，总价超过千万的项目占比高，央企项目表现优异。同时，分析了不同城市的热销楼盘结构差异，如武汉、重庆以刚需为主，而杭州、成都则高端楼盘占比高。通过AI工具，详细展示了各城市好房子的特点与不足，强调了科技应用、物业服务等提升空间。
2026年上半年房地产市场分析：土地市场缩量提质，房企经营分化加剧2026年上半年，土地市场成交面积与出让金均显著下降，企业拿地向一线城市集中，央国企占据主导。房企销售额下降，前100房企中84家为央国企，销售与拿地重合企业数量减少。市场总结为总量筑底、分化修复，下半年预判为筑底延续、分化加剧。
2026年下半年房地产市场预判及政策影响分析基于政策梳理与经济模型，分析2026年下半年房地产市场趋势，指出政策综合总量和持续性的重要性，预判商品房销售面积下降7.8%，新房市场预计十五中期逐步走出底部。
房地产市场调整与城市恢复路径分析分析了房地产市场调整幅度及筑底过程，指出一线城市置业意愿改善但总体预期未完全恢复，市场恢复将遵循新房价格企稳、销售修复、新开工和投资改善的路径。研究显示，上海、深圳、北京等城市有望率先回暖，成都、杭州、广州具备恢复基础，城市投资潜力分析结合了房地产关键指标与基本面数据。
物业行业现状与未来：人口聚集、科技应用与增值服务的机遇人口持续向优势都市圈聚集，物业行业在存量时代面临挑战与机遇，科技应用降本提效，增值服务逻辑转变，AI招投标agent助力行业升级。
城市更新与存量盘活：代建企业能力提升及AI应用展望讨论了房地产企业在代建业务中的能力提升，强调了成本控制、运营效率和专业能力的重要性。分析了长租和商业运营市场的改善，以及AI在报告生成和效率提升中的作用。提及了城市更新规划对存量盘活的支持政策，呼吁企业拥抱变化，务实应对市场调整，实现高质量发展。
城市更新规划：国家主战场转型与划时代意义国务院首次发布城市更新十五规划，标志着城市更新工作上升为国家战略，建设领域主战场从增量开发转向城市更新。城镇化进入稳定发展期，新增城镇人口减少，城市更新成为未来重点，具有划时代意义。
中国房地产新时代：供给过剩与需求减弱的人口结构挑战中国房地产市场进入新阶段，供给能力强大，人均住房面积超40平方米，户均超过1.1套，住房需求从‘有没有’转向‘好不好’。然而，少子化、老龄化趋势明显，劳动人口增长放缓，总人口增长趋势下降，导致增量需求减弱。房地产行业面临由人口结构变化引发的时代性挑战，而非周期性波动。
2025年：城市更新战略升级与政策支持的全面解析2025年被定义为城市更新战略升级之年，政策密集出台，强调城市更新是扩大内需和推动高质量发展的重要抓手。商业不动产公募REITs试点的推出，极大拓宽了资金使用范围，为城市更新提供了重要政策支持，标志着建设领域从增量开发转向存量更新的新时代。
城市更新：中国未来十年发展的重大机遇与挑战城市更新被列为实现中国现代化人民城市目标的关键路径，预计未来十年将有超过15万亿元的投资规模，各城市已设立项目库，预示着巨大的政策与市场机遇。
城市更新面临的政策与金融挑战及破局之道讨论了城市更新相较于增量开发的盈利模式不清晰，面临土地政策刚性和资金闭环缺失两大难题。提出了通过调整土地用途、功能转换及金融政策支持等策略，以解决存量空间盘活和资金回收问题。
城市更新规划：存量空间盘活与产权登记改革的政策突破政策创新支持城市更新，包括简化审批流程、弹性五年过渡期、分层确权及预告登记，推动存量空间高效利用与产权清晰化，解决历史遗留问题，降低企业成本，促进产业转型与空间复合利用。
城市更新政策：提前续期、税费减免与投融资闭环构建讨论了十5规划中关于城市更新的两项务实政策：一是依法稳妥推进工商业用地使用权提前续期，解决存量资产评估与转让难题；二是合理减轻土地整合置换联合开发过程中的税费压力，降低资产盘活成本；同时强调构建可持续的投融资闭环，解决资金投入、投向与退出问题。
十五规划下城市更新投融资体制创新与市场机遇十五规划提出多元市场化可持续投融资体制，中央财政大力支持，地方可发专项债，金融机构创新金融产品，鼓励社会资本参与。政策打通投融管退闭环，为企业提供滚动投资盈利模式，强调企业需研究政策，参与存量资产盘活，把握城市更新永续产业机遇。
城市更新与政策红利：规划引领下的高质量发展实践分享了城市更新中面临的困境与机遇，强调了利用政策红利补齐运营短板的重要性。通过制度性穿透式解读，探讨了如何抓住城市更新的黄金窗口期，实现资产运营提升与破局。此外，规划引领下的高品质生活与高质量发展案例被提出，展示了成都公园城市规划建设的实践，为城市更新提供了新思路与方向。
成都公园城市规划建设理念与实践分享分享了成都公园城市规划理念，强调从增量到存量发展转型，城市更新与科技发展为新动力，追求从‘有没有’到‘好不好’的生活品质提升，介绍成都公园城市示范区建设历程与成效，探讨生产、生活、生态三维度规划实践。
成都公园城市建设与生态格局转变：绿道系统与龙泉山森林公园的引领作用对话详细阐述了成都公园城市构建中的绿道系统和龙泉山森林公园规划，强调了从两山夹一城向一山连两翼格局转变，以及平原地区生态与粮食为主、丘陵地区产业发展的城市空间优化策略，展示了新消费场景对乡村发展的促进作用。
成都绿环：城市生态空间与生活品质提升的典范成都绿环作为城市规划的重要载体，通过立法保护187平方公里生态空间，成功转化为新消费场景和文化活动场所，极大提升了市民生活品质。绿环不仅连接老城区与新城，还融合了城市繁华与乡村生态，形成了和谐共生的生活场景。
成都锦江公园城市更新与生态规划实践成都通过锦江公园的建设，以生态空间为载体，带动沿线七个区的城市更新，盘活政府资产和闲置用地，形成以公共功能为主的活力区域。同时，通过科学规划风道，控制建筑高度，提升城市通风效果。此外，还介绍了未来公园社区、轨道上的城市等生活板块的规划措施，旨在提升居民生活质量，使老城焕发新生。
环城生态区与未来公园社区：成都城市规划与生态建设的融合围绕环城生态区，成都通过土地平衡策略与绿道运营，构建了100个未来公园社区，实现生态空间价值转化。规划调整顺应城市发展，新产业、新业态在生态环境中孕育。轨道建设位列全国前列，精细治理与一体化设计提升城市品质，边角空间改造创造新消费场景，政策配套解决权属与安全问题。
成都规划：以人为本，生态产业融合，打造幸福创新城市通过分析城市情绪、优化产业布局、推动城乡融合，成都规划强调科技引领、区域协同，致力于提升城市竞争力，构建生态、生活、生产相融合的发展模式，共同建设幸福、创新、生态价值转化的城市典范。
成都楼市现状与未来趋势：市场分化与需求梯级匹配讨论了成都楼市连续五年成交面积全国第一的市场表现，同时指出新房与二手房市场出现分化，需求向二手房市场分流，以及租赁、二手房和新房市场形成良好耦合关系，展望成都楼市未来趋势。
成都好房子建设与市场韧性构建：从规划变迁到改善需求释放对话探讨了成都从规划变迁到改善需求释放的过程，重点分析了公园城市基地对房地产市场的影响，以及供地政策变化对土地和资产价值稳定的作用。指出成都已形成先租后买、先旧后新的住房消费体系，好房子建设成为稳定市场、激活增量的核心抓手，强调通过好房子建设拉动换房链条、适配改善型需求发展，以及对市场价格的锚定作用，构建市场韧性。
成都新房市场政策迭代与产品创新趋势分析成都新房市场自2017年起经历多次政策调整，包括降容、四代宅提出、阳台投影面积计算规则更新等，推动产品迭代和服务升级。新规引导企业从追求高得房率转向提升项目整体品质，创新户型设计，优化附属空间利用，加速服务功能植入，形成高效运营模式，同时促进社群活动创新，提升居住体验。展望未来，小户型重返核心区域、新六区产品迭新、高杆市场赢家通吃、二手房需求向新房回流等趋势值得关注。
2026中国房地产指数系统发布及越秀地产产品迭代分享会议聚焦于2026中国房地产指数系统及物业服务指数系统的典型项目样本发布，随后分享了标杆企业的产品迭代历程，强调了优质服务对市场韧性的重要性，以及企业代表的经验交流。
成都越秀产品迭代：打造舒适回血式好房子的探索分享了成都越秀自2019年进入成都后的产品研发历程，强调了成都客户对居住舒适度的普遍需求，以及家作为情绪价值提供场所的重要性，展示了如何围绕这些需求进行产品迭代与创新。
越秀地产成都项目：从学习者到引领者的产品创新历程越秀地产在成都的发展分为三个阶段，从初期的市场学习到中期的产品研发创新，再到后期的产品引领，展示了其对成都市场的深刻理解和产品理念的不断升级。通过打造城市级公园、创新会所模式和优化户型设计，越秀成功提升了城市生活品质，赢得了市场好评。
年轻力产品系松果系：重塑成都年轻人购房观念与生活场景介绍了松果系产品在成都天云起项目中的应用，强调轻松购房理念，满足95后对家的个性化需求，涵盖城市、社区、配套及户型空间的创新设计，旨在提供更适配年轻人生活方式的居住体验。
物业行业面临盈利危机与内卷挑战的深度剖析分享了物业行业面临的五大危机，包括成本端、收缴率端、业主信任端、人才迭代和政策不确定性带来的压力，重点分析了盈利危机、住宅维护成本上升及中国式内卷导致的价格战，强调行业费用单价下降与成本上涨的剪刀差现象，预示着行业80%企业可能面临倒闭的风险。
物业行业面临收缴率下滑、人才短缺与政策合规挑战讨论了物业行业收缴率下滑问题，指出满意度不等于收缴率，空置房增多导致缴费意愿下降，业主对物业价值质疑加剧。人才方面，一线员工难以适应数字化转型，年轻人才不愿加入，中层管理转型困难。政策合规成本上升，企业面临巨大压力。
物业行业转型与社区共治理论探讨：新时代下的挑战与机遇讨论了物业行业在新时代下面临的转型挑战，强调了透明合规、社区共治的重要性，以及通过精细化管理、修复信任、矛盾化解等措施提升服务质量。同时，呼吁行业法规完善，倡导履行义务与享受权利并重的社区治理理念。
招商蛇口成都公司：社群运营创新实践与城市资产运营闭环探索演讲聚焦于招商蛇口成都公司在社群运营方面的创新实践，强调通过精简团队深入经营人与人之间的连接，构建用户品牌、全域空间、公共连接和商业产业转换的四大运营维度，旨在打造一个以用户为中心的、可持续发展的社群运营闭环。分享了从基础邻里关系建立到大片区协同发展的策略，以及如何通过多层次的营造实现城市公共空间的协同和社区商业产业的融合，展现了成都属地化社群运营的独特视角和实践成果。
招商蛇口成都公司：构建开放共生社群生态，深耕城市人文运营招商蛇口成都公司通过搭建主理人体系，联动政府与商户，打造了涵盖儿童宠物、银发青年等五大在地文化IP的矩阵。利用架空层、会所等空间，常态化开展200场以上活动，形成100项标准课程，孵化优质品牌如拼三咖啡等。今年，公司在成华区成功复制社群模式，孵化17个兴趣社群，500人参与，突破住宅业态限制，联动知名量子界举办大型活动。9月30日，计划在天府新区开启5万平米公共城市公园及2500平米独栋商业，进一步回馈主理人，深化社群生态建设。
昭昭好友与保租房资产证券化：共建社区与价值发现对话首先介绍了昭昭好友社群以城市共生长为核心，携手主理人共建城市公共新生活，强调多元廉洁开放共生的特色。随后，内容转向华润有巢在租赁住房领域的思考，特别是保租房公募浴池的价值发现和长期主义，通过资产证券化案例展示了新时代城市建设者管理者之家项目的经营状态和创新发售方式，突显了年轻高学历租客群体与优质商业配套的结合。
定向发售与生态聚合：地产运营协同发展新模式探讨讨论了定向发售模式在游戏公race和A股中的应用，以及华润有巢在租赁住房领域的实践，包括资产证券化、好房子理念的推广及与政府资源的整合，展现了地产运营协同发展的新趋势。
城市更新与地产运营协同发展的挑战与机遇对话围绕城市更新项目如何实现投建营一体化闭环展开，探讨了政策端口不畅导致业主同意难的挑战，强调了政策优化对项目落地的重要性。同时，嘉宾们表达了对未来科技与城市更新融合的期待，认为通过集思广益可促进行业高质量转型。
别墅产品价值重构与长期主义实践：土地价值、功能创新与美学选择讨论了别墅产品的价值重构，包括土地价值最大化、功能模块创新和审美用材选择；阐述了长期主义的核心在于为客户创造价值，以及标准化与个性化平衡的重要性，标准化守底线，个性化定上限。
初创企业深耕本土：好房子理念与全生命周期实践对话探讨了初创企业如何在本土市场扎根，通过提供实用好房、精选地段、优质配套和创新产品，实现对城市及业主的长期承诺。企业强调，好房子不仅是外观的美观，更是生活便利、环境融合与品质保障的综合体现，体现了对城市精神家园的深度理解和对业主需求的精准把握。
地产与物业协同发展策略：好房子与好服务的融合之道讨论了地产与物业协同发展的关键点，包括前期物业介入项目策划、产品提升建议、交付体验优化及运营阶段服务质量，强调好房子与好服务的结合对业主价值感知的重要性，提出成立合资公司或共享品牌等合作模式，旨在共同打造品牌，提升市场口碑，应对房地产存量时代挑战。
重庆湾项目差异化打造与央地合作模式解析重庆湾作为市级重点项目，通过地段优势、大盘规划、产品服务等多维度打造差异化高端住宅，同时采用政府引导、央企赋能、企业运营的三方合作模式，成功实现市场化资产重组，为行业提供核心资产盘活示范。
要点回答
Q：本次大会的主要目标是什么？根据最新研究，上半年房地产市场呈现了怎样的形势？
A：本次大会主要目标是总结上半年房地产市场的形势，预判下半年行业走势，并深入解析城市更新赋能存量盘活的路径、城市规划引领高品质生活和高质量发展的实践逻辑，探讨新格局下地产与运营融合的新模式，旨在帮助企业把握行业趋势和发展机遇，优化经营布局，推动协同与高质量发展。上半年房地产市场总体呈现筑底态势，其中一线城市和部分核心城市的市场表现相对较好。二手房市场持续调整，百城二手房价格指数连续下跌50个月，但一线城市如上海、深圳已出现环比上涨趋势。新房市场方面，一线城市在二季度出现同比增长，但整体成交仍面临压力，库存方面呈现分化，一线城市库存有所减少，三四线城市库存压力依然较大。同时，二手房市场修复明显优于新房市场，供求关系有所改善。
Q：大会有哪些重量级嘉宾参与？
A：大会邀请了多位重要嘉宾参与，包括中国房产指数系统办公室主任、中指控股CEO兼中指院院长副院长黄瑜女士，住房城乡建设部政策研究中心原主任、人大国发院城市更新研究中心主任秦虹女士，成都市规划设计研究院副总工程师、规划三所所长张毅先生，以及来自金科服务、华润有巢等企业的代表。
Q：本次大会在内容呈现方面有何创新之处？
A：大会采用了中指研究院研发的最新技术——CI body来构建数据体系和知识库，通过系统整理技能与知识、建立记忆层以保持上下文一致性和避免重复、智能调度任务以及建立安全体系等方式，极大地提高了研究效率和报告质量，改变了传统研究方式。
Q：成都和重庆上半年新房市场的成交情况如何？主要城市的二手房市场表现如何？
A：成都和重庆上半年新房市场的成交量有所回落，但二手房成交活跃度提升。成都自三月以来新房成交量降幅持续收窄，而二手房成交在五月份以来同比出现增长。重庆也呈现类似趋势。杭州和武汉二手房市场表现较好，其中杭州高端楼盘进入市场后，新房销售降幅收窄，二手房也实现同比增长；武汉和重庆二手房市场则以刚需和刚改户型为主，而上海和北京300万以下的房子成交占比较大。
Q：新房和二手房的需求结构有何特点？
A：新房市场中，改善型户型表现较好，120-140平米房源占比最高，90平米以下户型占比降至15%。二手房市场中，刚需房源尤其是总价300万以下的房子成交更好，北京和上海此类房源成交占比超70%。
Q：全国畅销楼盘的情况如何？
A：全国销售额超50亿的楼盘有8个，大部分集中在一线城市，15个前20强楼盘中有13个位于一线城市，成交金额占比较高。这些热销楼盘主要集中在一线城市，尤其是京沪杭深，以及武汉、重庆等地。
Q：政策对房地产市场有何影响？对于下半年房地产市场的总体预判是什么？
A：下半年房地产市场预判为筑底延续，分化加剧，政策作为重要影响系数因素，将根据中央最新定调和各地政策修订情况进一步分析。政策方向包括稳定房地产市场、因城施策，以及公积金政策优化等。对于下半年，预计商品房销售面积将下降7.8%，较年初预测有所下调。当前市场筑底过程仍在进行，开工和投资低位运行，但预计在十四五期间新房市场会逐步走出底部。
Q：从初步对比来看，当前房地产市场的压力有多大？
A：目前房地产市场的压力较大，如果按照当前数字计算，商品房销售面积已降至与2017年相近的水平，销售额则接近2013年的水准。新开工面积更是回到了2004年前的状态，投资额也下降至大约2012年的水平，整体市场调整幅度明显。
Q：房地产市场的分化现象将如何加剧？
A：从预期调研结果看，一线城市购房意愿有所改善，但总体市场预期尚未完全恢复，尤其是房价预期。部分城市的个别指标有所上升，如上海二手房连续四个月上涨，深圳新楼六月份也有上涨，但这些仅是个别城市的表现，不代表整体市场。
Q：市场恢复节奏预计会是什么样子？哪些城市有望率先恢复？
A：市场的恢复路径可能是二三线城市价格率先企稳，随后新房销售逐渐修复，进而带动新开工和投资的改善。不同城市间恢复节奏存在显著差异。预计上海、深圳、北京等一线城市有望率先恢复，其中北京需要优化政策；成都、杭州、广州等二线城市也具备一定的恢复基础。
Q：对于城市投资潜力的分析，哪些城市表现突出？
A：根据城市投资潜力研究排名，北京、上海、深圳、广州仍处于第一梯队，成都保持在全国第六的位置。
Q：物业行业现状及未来展望如何？
A：物业服务行业在存量时代正面临挑战，但政策环境利好，尤其是城市更新规划将其纳入其中。目前行业正经历优胜劣汰的过程，同时科技应用也在提升效率，例如AI招投标agent的推广使用。下半年行业生态环境将持续改善，增值服务逻辑将发生变化，并且科技应用将对降本提效起到重要作用。
Q：代建业务的发展趋势是怎样的？
A：随着房地产企业面临买不起地的问题，越来越多企业将代建作为主要业务。未来市场将更看重企业的成本控制能力、运营效率以及专业能力，能够提供高品质服务并实现降本增效的企业将在市场中占据优势地位。
Q：长租和商业运营市场的情况及发展趋势？
A：长租和商业运营市场正逐渐改善，租金跌幅收窄，租金回报提升，行业投融建管退闭环进一步打通，运营资产专业化和优质化进程加快。同时，在租赁住房及商业不动产REITs等方面取得实质进展，市场正朝着更高质量的方向发展。
Q：在城镇化发展时期，从建设领域的角度看，当前的城镇化状态是什么样的？
A：当前我国城镇化正从快速扩张期转向稳定发展期，虽然城镇化还有发展空间，但增长速度已明显放缓。例如，去年城镇新增常住人口为1030万人，远低于过去的2000万人以上水平。这表明虽然城镇化进程还在继续，但其发展速度已显著减缓。
Q：中国房地产市场现在处于什么样的新阶段？
A：中国的房地产市场已进入新的时期，供给能力依然强大，但需求相较于过去有所减弱。过去由于大量人口进城，对房地产增量扩张带来了巨大需求，而目前建成区面积的增长速度远快于人口集中速度，住房水平大幅度提高，人均住房面积超过40平方米，户均拥有超过1.1套住房。现在的问题已经从有没有住房转变为追求住房的好坏，即解决住房质量的阶段。
Q：人口结构变化对房地产行业有何影响？
A：未来面临少子化和老龄化的严峻挑战，劳动人口增长趋势减弱，这将影响房地产增量需求。尽管供给能力依然强大，但需求端正在发生变化，不再像过去那样高速增长，而是更多关注住房品质和优化配置。
Q：国家对建设领域战略导向有何转变？
A：国家的战略导向已转向存量盘活，尤其体现在城市更新行动上。自2025年起，城市更新的战略地位大幅提升，成为扩大内需的重要抓手和推动城市高质量发展的关键举措。一系列重磅政策相继出台，包括允许商业不动产通过公募REITs进行融资，为城市更新提供了重要的资金支持和政策赋能。
Q：十四五至十六五期间，城市更新面临怎样的发展机遇？
A：在未来五年规划中，中央设定目标要求在五年内取得城市更新的重要进展，并计划到2035年基本建成现代化人民城市。这预示着未来至少15年都是城市更新的重大机遇期，各地将设立项目库并滚动公布城市更新项目，预计投资规模每年将达3万亿以上，总的投资规模将超过150万亿，为企业提供了巨大的市场机遇和政策红利。
Q：在新的规划中，对于土地用途转换有哪些具体制度突破？
A：这次的十五规划明确了空间存量和用途转换的制度创新，允许制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单及并联审批。这意味着当企业需要将办公楼改造成酒店或商场时，只要符合地方政府发布的正面清单，就不需要再跑手续，直接按照清单执行即可，并且视同符合详细规划，大大简化了审批流程，降低了企业盘活存量空间的成本。
Q：对于五年过渡期结束后的情况有何安排？
A：过去五年过渡期满后要么恢复原用地性质，要么重新办理新的用地手续并可能需要补交土地出让金。而现在提出到期后可以租赁并按年缴纳转换土地手续，为城市更新项目提供了更为灵活的解决方案。
Q：这次五年过渡期政策有何特殊之处？
A：这次的五年过渡期政策具有弹性，原则上不超过五年，且实践中多地已扩大过渡期至十年甚至更久。并且，不同于以往只针对国家新产业和新行业的项目，现在只要是国家支持的产业和行业，都可以享受这个过渡期政策，意味着绝大多数存量盘活项目都能从中受益，无需变更规划、交土地出让金或办理复杂手续。
Q：在城市更新中，产权登记和历史遗留问题如何解决？
A：规划中提出了分层确权的新理念，允许地上地下空中不同用途分层次确权，同时引入预告登记和首次登记制度。针对历史建筑，简化了登记材料申请流程，有助于解决长期存在的产权确权困难，促进存量资产的顺利流转。
Q：政府在城市更新中如何减轻税费压力？
A：规划中提出合理减轻土地整合置换联合开发过程中的税费压力，这是中央层面首次对产权整合过程中高昂经济成本问题给予回应。通过这一政策，有助于降低资产交易的成本，盘活具有增值潜力的存量资产。
Q：工商业用地使用权续期问题在新规划中有何变化？
A：新规划明确提出依法稳妥推进工商业用地使用权续期，改变了过去必须提前一年申请续签的规定，解决了大量存量资产因剩余使用期限不足15年而难以续期的问题，使得存量资产的估值能够得到体现。
Q：如何构建可持续的投融资闭环以推动城市更新？
A：规划明确建立多元市场化可持续的投融资体制，包括中央财政的支持、地方政府专项债的发行、金融机构创新金融产品支持以及鼓励社会资本和居民资金参与。符合条件的项目还可通过公募基金、ABS等证券化方式实现资本退出，形成投融管退的闭环，推动存量资产资本回收与增量投资的良性循环。
Q：成都如何从规划层面响应并践行公园城市的理念？成都公园城市规划中的绿道系统是如何构建和运营的？
A：成都围绕公园城市这一时代特征，以新发展理念为核心，从生产、生活和生态三个维度开展规划工作。在生态本底建设上，成都规划了全域城乡公园体系，并成立专门的公园城市局，通过“三绿一道”（绿脉、滤芯、绿环、绿轴和风道）等重要项目厚植生态本底，塑造公园城市的优美形态。例如，龙泉山森林公园作为城市绿心，按照城市森林公园标准打造，将从城市边界空间转变为绿色会客厅。此外，通过工业东迁和平原地区生态与粮食种植为主导的策略，优化城市格局，提升环境质量。成都构建了一轴两山三环的整体绿道系统，其中涉及平原地区、都江堰精华灌区等区域，旨在保护和提升人居环境品质。该系统由市中心平台公司统一建设和运营，周边各区市分别建设和运营具有地方特色的绿道，如崇州的稻香环线等。绿道不仅串联起分散的资源，还为市民提供了新的消费场景和生活方式，增强了城市活力和城乡关联性。
Q：绿环（环城生态区）在成都公园城市规划中的具体作用是什么？
A：绿环作为成都重要的城市规划载体，其沿线100公里的绿道已建成并深受游客和市民喜爱。这个空间原为城市隔离带，现在转变为生态价值转化的重要区域，立法保护了187平方公里的生态空间，并通过合理的建设与管理，现已成为集休闲、娱乐、文化活动于一体的高品质生态空间，极大提升了市民的生活品质和幸福感。
Q：公园城市生活板块的其他规划措施有哪些？
A：生活板块规划还包括未来公园社区、轨道上的城市、精细治理以及金角银边和人民的城市等方面。未来公园社区围绕环城生态区建设，利用生态空间周边土地进行融合更新，形成宜居宜业的社区环境。轨道上的城市强调高效便捷的公共交通体系，目前成都地铁里程全国排名第四。精细治理方面，采用人性化设计和技术管理规定，优化街道与河道一体化改造，提升城市品质。金角银边则是利用城市剩余空间打造新的消费场景和业态，让市民家门口就能享受到便利与舒适。同时，利用大数据分析市民情绪地图，回应人民对城市环境的需求与期待。
Q：在成都全域层面，如何通过规划来保障制造业的发展方向？“三城三都”是什么概念，以及它们如何体现成都的城市竞争力？
A：我们针对成都全域制定了工业用地建设空间规划，核心目标是防止制造业空心化。通过一系列规划措施，确保未来产业发展的方向得到合理引导和控制。“三城三都”是成都建设的核心内容，即打造世界文创名城、旅游名城、赛事名城、美食之都、音乐之都和会展之都。围绕这个概念，成都组织了各个板块由副市长牵头的工作系统，通过全面提升城市竞争力来推动城市发展。
Q：城乡融合在成都规划中扮演了什么角色，有哪些具体措施？
A：城乡融合对成都至关重要，我们开展了大量规划工作，将小散弱的农村进行整合，使其符合现有的经济发展水平。例如天府新区官塘村，它拥有城市的产业形态，但保持乡村形态，建筑高度不超过12米，以此体现城乡差异化的成都特色。
Q：成都规划的基本遵循是什么？
A：整体规划的基本遵循是关注人民需求、生态价值转化和“好不好”的问题，通过规划凝聚共识、把握全局、管控建设和协同推进，共同建设烟火里的幸福成都、雪山下的公园城市和奋进中的创新之城。
Q：成都楼市当前的发展状况如何？
A：成都楼市目前呈现量级领先但市场结构发生变化的特点。二手房成交套数远超新房，且不同圈层间新房与二手房的总价段和套均面积存在较大差异，新房市场正呈现刚改双峰特征，部分刚需和改善型房源供应过剩或供大于求。
Q：成都如何构建起租赁市场、二手房市场和新房市场的良好耦合关系？
A：成都通过公园城市规划、容积率下降、土地供应提质缩量等政策，构建了以刚性需求为基础，改善型需求为主导，租赁市场为补充的梯级住房消费体系，形成了需求梯级匹配的良好市场格局。
Q：政策变迁对成都房地产市场产生了哪些影响？
A：政策变迁从高密度向高品质转变，导致容积率下降、土地供应缩减，进而使得房地产市场产品类型、品质以及建筑风貌发生显著变化，尤其是改善型住房供应增加，维持了市场价格稳定，并激活了换房链条，推动了好房子建设成为市场发展的重要议题。
Q：在供需方面，您观察到了哪些重要的变化？
A：我们观察到一个显著的变化是，通过优化下沉庭院架空层等设计手法，升级了递进式的景观序列，并与公园城市建设相结合，增强了金角银边与项目的互动性。这不仅使得开发企业能够更好地进行项目延伸，还赋予了会所、泛会所等经营性功能更多的可能性，避免了沦为摆设或经营黑洞。
Q：服务方面如何进行升级以适应市场变化？
A：为了提升服务质量，我们采取了高端IP联名商业化专业运营策略，打破社区运营业余化难题；通过分层运营、弹性计费机制以及客户外向拓展等方式，确保经营性服务的有效配置，避免亏损。同时，加强社群运营，创新举办各类活动，共建邻里美好生活。
Q：成都房地产市场当前有哪些发展趋势？
A：目前，成都的好房子项目正加速落地，不仅限于高端市场，各个面积段都有大量优质房源供应。客户用脚投票，好房子项目持续受到市场追捧。展望未来，小户型可能重现核心区域价值，新六区外围区域产品存在迭代更新的空间，高总价市场可能出现赢家通吃的局面，部分二手房需求回流至新房市场，城市更新也将释放大量增量需求。
Q：越秀地产在成都的产品迭代历程是怎样的？
A：越秀地产自2019年进入成都以来，历经三个发展阶段。第一阶段主要是跟随学习成都优秀房企理念，进行产品探索和创新；第二阶段开始尝试基于对成都客户及生活理念的理解进行点状研发；第三阶段致力于成为成都市场的引领者，推出了天府系和松果系两个产品系列，旨在提供舒适享受和丰富的“回血”场景，满足不同年龄段和需求的客户需求。
Q：天府系产品的设计理念是什么？
A：天府系产品的核心设计理念是高端亲民化，致力于打造真舒服的空间，以满足客户对高品质生活的追求。产品价值与功能模块经过沉淀与升级，旨在将现代时尚元素融入成都主城，提供既高端又贴近生活的高品质生活方式。例如，云萃三期项目中打造了约11000方的城市级公园——强强猫公园，并配备多功能会所和独立可运营的主题空间，以及符合新规要求、回归套内面积的创新户型设计，实现生活空间的最大化利用。
Q：在松果系四个层面的价值观中，首先提到的城市空间价值观是什么？第二个价值观是关于社区空间的价值观，具体体现在哪些方面？
A：城市空间价值观体现在我们选择在成都2.5环以内，一个已经发展成熟的城市核心区板块打造年轻人产品，反对首次置业者去等待兑现的欠发达板块购房，以及购买二手房。我们提供一个地段优越且能满足年轻人个性化需求的居住区域，鼓励他们促进繁华与日常生活紧密结合。社区空间价值观上，我们反对年轻人只能接受刚需产品的观念。刚需虽正向，但我们认为应追求更高品质的生活向往。我们在项目中采用全T2纯板式南北向设计，即使在小面积产品中也注重居住体验和平权，同时结合非标商业打造复合型社交聚落，满足年轻人需求。
Q：在户内空间价值观上，你们做了哪些创新和改变？
A：针对年轻人研发，我们反对传统的几房几厅布局，提倡家庭生活场概念，小面积也要有大享受，重新分配户内面积，提升居住体验。通过优化结构设计，提供清水交付和预留个性化改造空间，使小户型也能实现多功能需求。
Q：对于配套空间的价值观，你们持有什么样的观点和做法？
A：我们反对功能堆砌，强调造型设计与使用功能相结合，借鉴成都非标商业的经验，将非标商业与社区配套结合，营造更具生命力的复合型社交场景，让社区更活跃，更匹配年轻人需求。
Q：从成本端、收缴率端、业主信任端以及行业人才迭代和政策不确定性等方面，行业面临哪些挑战？
A：当前行业面临盈利危机，成本（如人力成本）刚性上涨而收入上限封顶；住宅设施维护成本随着设备老化快速上升，但缺乏资金来源解决；行业竞争激烈导致价格战，加剧成本压力；同时，收缴率下滑严重，业主满意度与收缴率间的矛盾日益凸显，人才短缺问题也十分突出，加上政策合规成本飙升，整个行业正面临深刻的危机和压力。
Q：在物业管理方面，您提到的五个改进方向具体是什么？
A：我们的五个改进方向包括：精细化管理以提高效率，例如根据社区入住率和业态的不同调整保洁人员配置；修复信任，确保每年对每个社区的工程费用必须使用，并成立三个矛盾化解中心来解决业主之间的矛盾、业主与物业之间的矛盾以及业主与街道之间的矛盾；加强信息及时性，避免业主因报事未及时处理而产生欠费；将现金流视为唯一的生存指标，确保正向现金流的重要性。
Q：您从韩国学习到了哪些住宅物业管理方面的经验？
A：从韩国学习到的经验是，在住宅物业管理中强调“共同体”概念，居民在享受权利的同时必须履行相应的义务，通过升级相关法规，让居民认识到必须先履行义务才能享有权利，这有助于改善整个社区环境和居民关系。
Q：招商蛇口成都公司在社群运营上的创新实践有哪些？
A：成都招商蛇口公司在社群运营上，首先将客户品牌“招商会”升级为“成都招招好友”，通过精简而专业的团队，用心经营人际关系，致力于沉淀高价值用户资产。他们构建了一个以用户品牌、全域空间、公共连接和商业产业转换四大维度为核心的运营模型，以完成全域用户资产运营的闭环。例如，利用小区架空层和会所打造邻里关系，联动街区街道和商业，形成了社区到大片区的协同发展，并通过举办各类活动和建立文化IP矩阵来增强社区凝聚力和影响力。
Q：有巢在资产证券化方面的进展如何？
A：有巢在资产证券化方面取得了显著进展，自2022年12月9日上市以来，于今年一月份成功完成首单扩募。有巢在上海WS用地建设的一个大型租赁住房项目，总建筑面积达到10万方，拥有7475套住宅单元，其中包含针对不同需求群体设计的一间房、一套房和蓝领宿舍等多种户型，该项目已成为全国住房保障体系中的标杆项目。
Q：整个项目的运营状态如何？
A：整个项目保持了良好的经营状态，出租率高达96%，商业配套部分也运营得较为成功。项目位于闵行区，靠近一些大国重器企业如中核、中航、商飞等。
Q：发行申报过程是怎样的？
A：我们在24年就开始准备发行申报，在25年9月获得发改委推荐，在10月取得证监会交易所批复。我们的发行单采用全市场唯一一单的原始有配售方式，流程上有所不同，交割于去年年底完成，上市仪式在2023年1月12号举行。
Q：游戏公race的泡沫在发行中是如何处理的？
A：游戏公race通常采用定向发售方式，类似于A股定增，定向特定群体且不超过发售名额进行发售，并参考交易价格做一定折扣定价。
Q：有巢项目的情况及特点是什么？
A：有巢响应十九大号召，在17年底开始租住房业务，18年创立品牌，目前在管房间数接近10万间。有巢在资产证券化和重资产投资，尤其是租赁住房社区打造方面有特色，建立了业财一体和全场景覆盖的信息系统，提供线上完成业务场景的服务。
Q：马桥项目的案例有哪些亮点？
A：马桥项目是大型综合住房社区，拥有2500套房间，提供全年龄段全产品线房源。该项目提出三位一体社区共建理念，联合租户KOL和政府资源，通过建立党支部、居委会等方式丰富社群活动并与政府服务相联动，旨在打造高品质生活圈。
Q：如何实现好房子、好社区、好服务的拓展复制？
A：在马桥项目上，我们尝试将社群服务与政府资源有效匹配，如配置街道派驻点、一网通服务器等，让租户不出小区就能办理居住证、社保等服务，这是全国范围内好房子、好社区、好服务拓展复制的一个方向。
Q：城市更新集团如何实现投、建、营一体化闭环，以及面临的挑战是什么？
A：城市更新集团在城市更新项目中实现投、建、营一体化闭环的关键在于如何突破业主方的协调和决策难题，尤其是在老旧小区改造时，即使多数业主同意，仍可能面临少数业主不同意而导致项目无法落地的问题。此外，政策端口的开放和优化也是重要挑战。
Q：别墅产品的价值如何重构，能否从几个方面进行阐述？别墅产品的功能价值如何重构？
A：我们对别墅产品的价值重构主要分为四个层面。首先，别墅的价值体现在家族化生活的感情价值，即提供一个适合家庭长期居住和情感交流的空间。其次，是稀缺土地和稀缺资源的占有价值，这是别墅区别于普通住宅的核心价值之一。第三，别墅具有保值增值、穿越周期以及传承资产的价值。最后，满足功能需求的产品价值是别墅价值的体现，即产品本身的设计、功能布局以及对客户需求的满足程度。对于产品功能的重构，我们提出了全功能一体化五大模块的概念，包括生活模块、社交模块、商务模块、度假模块和兴趣模块，并将这些模块科学合理地融入到一套房子中，实现一城一代人、一层一功能的产品形态，以适应现代人多元化的生活需求。
Q：在重构过程中，如何处理土地价值的问题？
A：在重构土地价值时，我们强调对每一寸稀有土地和资源的珍惜与尊重，通过深入解析和重构土地的价值，将其最大化转化为产品的价值。例如，在金融城地段打造的骄子漫画项目，通过充分利用绝版的土地资源，创造出符合该区域稀缺性的别墅产品。
Q：泰裕集团在西昌打造好房子的核心打法是什么？
A：泰裕集团在西昌打造好房子的核心打法主要包括：一是做地段的选择上的减法，选择西昌西部核心地段，注重生活的从容享受和便利性；二是做好配套的加法，提供优质的物业、商业和学校等配套设施，作为标配而非卖点；三是基于客户需求进行产品设计上的量身打造，确保产品能满足改善型需求，成为一个家庭融合器。
Q：地产与物业如何实现协同发展？
A：地产与物业的协同发展应体现在全产业链的深度参与，从前期介入进行项目策划、营销配合，到产品提升建议，再到承接查验、交付过程优化，以及后期运营阶段提供高品质服务，从而提升业主满意度，为开发企业积累良好口碑。同时，可以通过成立合资公司等方式实现双方共赢发展。
Q：重庆湾项目如何在高端改善市场竞争中实现差异化打造？
A：重庆湾项目的差异化打造逻辑主要包括以下几点：利用天然优势地段，占据两江交汇处，拥有城市地标景观；大盘规划融合高端住宅、商业、文保建筑活用及滨江文旅四位一体；提供顶级的会所体系和服务，如室内室外健身设施、雪茄吧、茶室等，满足全龄段社交需求；采用不留白的高品质精装交付标准，配备荷兰管家及国际认证服务体系，提供无微不至的贴心服务。此外，项目还得到了央地合作模式下的多方支持与赋能，成功打造出符合市场需求的高品质居住典范。
