【中指研究院】2026上半年市場總結及下半年趨勢預判
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會議聚焦房地産市場2026年上半年總結與下半年趨勢，探討城市更新、地産運營協同發展新路徑。專家強調數字化轉型挑戰，分享投建營一體化經驗，討論央地合作、服務升級等新趨勢。成都作為典範，通過綠環、錦江公園等項目提升城市活力。企業面臨盈利模式轉型，需把握政策紅利，參與城市更新。會議展示AI技術應用，預判下半年市場築底延續、分化加劇。中指研究院分析市場築底、分化修複特點，強調政策優化、城市更新重要性，為行業高質量發展提供新思路。
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2026上半年房地産市場總結與下半年趨勢預判大會大會回顧了2026年上半年房地産市場築底態勢及二季度邊際修複，探討下半年市場走勢，解析城市更新與規劃對高質量發展的推動作用，分享地産運營融合新模式，助力企業把握行業趨勢，優化佈局，實現協同發展。
2026中國房地産市場半年度趨勢預測與AI技術應用會議聚焦2026年中國房地産市場形勢分析，利用最新研發的CR body系統整合30年行業數據與知識，提高研究效率與報告質量。系統構建六層架構，涵蓋工具、記憶、任務拆解等，確保數據准確性與報告質量。通過AI技術賦能行業，實現研究提效，討論系統結論，展現技術進步對行業研究的深遠影響。
2023年上半年房地産市場分析：一綫城市回暖，庫存壓力分化報告指出，2023年上半年，中國房地産市場整體呈現築底修複態勢，但分化明顯。一綫城市及核心城市新房與二手房成交量回暖，庫存壓力有所緩解，而三四綫城市庫存周期較長，壓力較大。二手房市場表現優於新房，挂牌量下降，供求關系改善。整體市場修複需關注區域差異與政策影響。
中國主要城市房地産市場成交情況及需求結構分析報告分析了深圳、廣州、成都、重慶、杭州和武漢等城市房地産市場成交情況，指出新房市場以改善型戶型為主，120平米以上新房成交占比提升。二手房市場則以剛需為主，300萬以下房産成交顯著，尤其在北京和上海，小戶型二手房成交占比高。整體顯示市場正向改善型和剛需方向分化。
全國暢銷樓盤分析：一綫城市高端項目主導市場對話深入探討了全國暢銷樓盤的特點，指出一綫城市特別是京滬杭在高端房地産市場的主導地位，總價超過千萬的項目占比高，央企項目表現優異。同時，分析了不同城市的熱銷樓盤結構差異，如武漢、重慶以剛需為主，而杭州、成都則高端樓盤占比高。通過AI工具，詳細展示了各城市好房子的特點與不足，強調了科技應用、物業服務等提升空間。
2026年上半年房地産市場分析：土地市場縮量提質，房企經營分化加劇2026年上半年，土地市場成交面積與出讓金均顯著下降，企業拿地向一綫城市集中，央國企占據主導。房企銷售額下降，前100房企中84家為央國企，銷售與拿地重合企業數量減少。市場總結為總量築底、分化修複，下半年預判為築底延續、分化加劇。
2026年下半年房地産市場預判及政策影響分析基於政策梳理與經濟模型，分析2026年下半年房地産市場趨勢，指出政策綜合總量和持續性的重要性，預判商品房銷售面積下降7.8%，新房市場預計十五中期逐步走出底部。
房地産市場調整與城市恢複路徑分析分析了房地産市場調整幅度及築底過程，指出一綫城市置業意願改善但總體預期未完全恢複，市場恢複將遵循新房價格企穩、銷售修複、新開工和投資改善的路徑。研究顯示，上海、深圳、北京等城市有望率先回暖，成都、杭州、廣州具備恢複基礎，城市投資潛力分析結合了房地産關鍵指標與基本面數據。
物業行業現狀與未來：人口聚集、科技應用與增值服務的機遇人口持續向優勢都市圈聚集，物業行業在存量時代面臨挑戰與機遇，科技應用降本提效，增值服務邏輯轉變，AI招投標agent助力行業升級。
城市更新與存量盤活：代建企業能力提升及AI應用展望討論了房地産企業在代建業務中的能力提升，強調了成本控制、運營效率和專業能力的重要性。分析了長租和商業運營市場的改善，以及AI在報告生成和效率提升中的作用。提及了城市更新規劃對存量盤活的支持政策，呼籲企業擁抱變化，務實應對市場調整，實現高質量發展。
城市更新規劃：國家主戰場轉型與劃時代意義國務院首次發佈城市更新十五規劃，標志着城市更新工作上升為國家戰略，建設領域主戰場從增量開發轉向城市更新。城鎮化進入穩定發展期，新增城鎮人口減少，城市更新成為未來重點，具有劃時代意義。
中國房地産新時代：供給過剩與需求減弱的人口結構挑戰中國房地産市場進入新階段，供給能力強大，人均住房面積超40平方米，戶均超過1.1套，住房需求從‘有沒有’轉向‘好不好’。然而，少子化、老齡化趨勢明顯，勞動人口增長放緩，總人口增長趨勢下降，導致增量需求減弱。房地産行業面臨由人口結構變化引發的時代性挑戰，而非周期性波動。
2025年：城市更新戰略升級與政策支持的全面解析2025年被定義為城市更新戰略升級之年，政策密集出台，強調城市更新是擴大內需和推動高質量發展的重要抓手。商業不動産公募REITs試點的推出，極大拓寬了資金使用範圍，為城市更新提供了重要政策支持，標志着建設領域從增量開發轉向存量更新的新時代。
城市更新：中國未來十年發展的重大機遇與挑戰城市更新被列為實現中國現代化人民城市目標的關鍵路徑，預計未來十年將有超過15萬億元的投資規模，各城市已設立項目庫，預示着巨大的政策與市場機遇。
城市更新面臨的政策與金融挑戰及破局之道討論了城市更新相較於增量開發的盈利模式不清晰，面臨土地政策剛性和資金閉環缺失兩大難題。提出了通過調整土地用途、功能轉換及金融政策支持等策略，以解決存量空間盤活和資金回收問題。
城市更新規劃：存量空間盤活與産權登記改革的政策突破政策創新支持城市更新，包括簡化審批流程、彈性五年過渡期、分層確權及預告登記，推動存量空間高效利用與産權清晰化，解決曆史遺留問題，降低企業成本，促進産業轉型與空間複合利用。
城市更新政策：提前續期、稅費減免與投融資閉環構建討論了十5規劃中關於城市更新的兩項務實政策：一是依法穩妥推進工商業用地使用權提前續期，解決存量資産評估與轉讓難題；二是合理減輕土地整合置換聯合開發過程中的稅費壓力，降低資産盤活成本；同時強調構建可持續的投融資閉環，解決資金投入、投向與退出問題。
十五規劃下城市更新投融資體制創新與市場機遇十五規劃提出多元市場化可持續投融資體制，中央財政大力支持，地方可發專項債，金融機構創新金融産品，鼓勵社會資本參與。政策打通投融管退閉環，為企業提供滾動投資盈利模式，強調企業需研究政策，參與存量資産盤活，把握城市更新永續産業機遇。
城市更新與政策紅利：規劃引領下的高質量發展實踐分享了城市更新中面臨的困境與機遇，強調了利用政策紅利補齊運營短板的重要性。通過制度性穿透式解讀，探討了如何抓住城市更新的黃金窗口期，實現資産運營提升與破局。此外，規劃引領下的高品質生活與高質量發展案例被提出，展示了成都公園城市規劃建設的實踐，為城市更新提供了新思路與方向。
成都公園城市規劃建設理念與實踐分享分享了成都公園城市規劃理念，強調從增量到存量發展轉型，城市更新與科技發展為新動力，追求從‘有沒有’到‘好不好’的生活品質提升，介紹成都公園城市示範區建設曆程與成效，探討生産、生活、生態三維度規劃實踐。
成都公園城市建設與生態格局轉變：綠道系統與龍泉山森林公園的引領作用對話詳細闡述了成都公園城市構建中的綠道系統和龍泉山森林公園規劃，強調了從兩山夾一城向一山連兩翼格局轉變，以及平原地區生態與糧食為主、丘陵地區産業發展的城市空間優化策略，展示了新消費場景對鄉村發展的促進作用。
成都綠環：城市生態空間與生活品質提升的典範成都綠環作為城市規劃的重要載體，通過立法保護187平方公裏生態空間，成功轉化為新消費場景和文化活動場所，極大提升了市民生活品質。綠環不僅連接老城區與新城，還融合了城市繁華與鄉村生態，形成了和諧共生的生活場景。
成都錦江公園城市更新與生態規劃實踐成都通過錦江公園的建設，以生態空間為載體，帶動沿綫七個區的城市更新，盤活政府資産和閑置用地，形成以公共功能為主的活力區域。同時，通過科學規劃風道，控制建築高度，提升城市通風效果。此外，還介紹了未來公園社區、軌道上的城市等生活板塊的規劃措施，旨在提升居民生活質量，使老城煥發新生。
環城生態區與未來公園社區：成都城市規劃與生態建設的融合圍繞環城生態區，成都通過土地平衡策略與綠道運營，構建了100個未來公園社區，實現生態空間價值轉化。規劃調整順應城市發展，新産業、新業態在生態環境中孕育。軌道建設位列全國前列，精細治理與一體化設計提升城市品質，邊角空間改造創造新消費場景，政策配套解決權屬與安全問題。
成都規劃：以人為本，生態産業融合，打造幸福創新城市通過分析城市情緒、優化産業佈局、推動城鄉融合，成都規劃強調科技引領、區域協同，致力於提升城市競爭力，構建生態、生活、生産相融合的發展模式，共同建設幸福、創新、生態價值轉化的城市典範。
成都樓市現狀與未來趨勢：市場分化與需求梯級匹配討論了成都樓市連續五年成交面積全國第一的市場表現，同時指出新房與二手房市場出現分化，需求向二手房市場分流，以及租賃、二手房和新房市場形成良好耦合關系，展望成都樓市未來趨勢。
成都好房子建設與市場韌性構建：從規劃變遷到改善需求釋放對話探討了成都從規劃變遷到改善需求釋放的過程，重點分析了公園城市基地對房地産市場的影響，以及供地政策變化對土地和資産價值穩定的作用。指出成都已形成先租後買、先舊後新的住房消費體系，好房子建設成為穩定市場、激活增量的核心抓手，強調通過好房子建設拉動換房鏈條、適配改善型需求發展，以及對市場價格的錨定作用，構建市場韌性。
成都新房市場政策迭代與産品創新趨勢分析成都新房市場自2017年起經曆多次政策調整，包括降容、四代宅提出、陽台投影面積計算規則更新等，推動産品迭代和服務升級。新規引導企業從追求高得房率轉向提升項目整體品質，創新戶型設計，優化附屬空間利用，加速服務功能植入，形成高效運營模式，同時促進社群活動創新，提升居住體驗。展望未來，小戶型重返核心區域、新六區産品迭新、高杆市場贏家通吃、二手房需求向新房回流等趨勢值得關注。
2026中國房地産指數系統發佈及越秀地産産品迭代分享會議聚焦於2026中國房地産指數系統及物業服務指數系統的典型項目樣本發佈，隨後分享了標杆企業的産品迭代曆程，強調了優質服務對市場韌性的重要性，以及企業代表的經驗交流。
成都越秀産品迭代：打造舒適回血式好房子的探索分享了成都越秀自2019年進入成都後的産品研發曆程，強調了成都客戶對居住舒適度的普遍需求，以及家作為情緒價值提供場所的重要性，展示了如何圍繞這些需求進行産品迭代與創新。
越秀地産成都項目：從學習者到引領者的産品創新曆程越秀地産在成都的發展分為三個階段，從初期的市場學習到中期的産品研發創新，再到後期的産品引領，展示了其對成都市場的深刻理解和産品理念的不斷升級。通過打造城市級公園、創新會所模式和優化戶型設計，越秀成功提升了城市生活品質，贏得了市場好評。
年輕力産品系松果系：重塑成都年輕人購房觀念與生活場景介紹了松果系産品在成都天雲起項目中的應用，強調輕松購房理念，滿足95後對家的個性化需求，涵蓋城市、社區、配套及戶型空間的創新設計，旨在提供更適配年輕人生活方式的居住體驗。
物業行業面臨盈利危機與內卷挑戰的深度剖析分享了物業行業面臨的五大危機，包括成本端、收繳率端、業主信任端、人才迭代和政策不確定性帶來的壓力，重點分析了盈利危機、住宅維護成本上升及中國式內卷導致的價格戰，強調行業費用單價下降與成本上漲的剪刀差現象，預示着行業80%企業可能面臨倒閉的風險。
物業行業面臨收繳率下滑、人才短缺與政策合規挑戰討論了物業行業收繳率下滑問題，指出滿意度不等於收繳率，空置房增多導致繳費意願下降，業主對物業價值質疑加劇。人才方面，一綫員工難以適應數字化轉型，年輕人才不願加入，中層管理轉型困難。政策合規成本上升，企業面臨巨大壓力。
物業行業轉型與社區共治理論探討：新時代下的挑戰與機遇討論了物業行業在新時代下面臨的轉型挑戰，強調了透明合規、社區共治的重要性，以及通過精細化管理、修複信任、矛盾化解等措施提升服務質量。同時，呼籲行業法規完善，倡導履行義務與享受權利並重的社區治理理念。
招商蛇口成都公司：社群運營創新實踐與城市資産運營閉環探索演講聚焦於招商蛇口成都公司在社群運營方面的創新實踐，強調通過精簡團隊深入經營人與人之間的連接，構建用戶品牌、全域空間、公共連接和商業産業轉換的四大運營維度，旨在打造一個以用戶為中心的、可持續發展的社群運營閉環。分享了從基礎鄰裏關系建立到大片區協同發展的策略，以及如何通過多層次的營造實現城市公共空間的協同和社區商業産業的融合，展現了成都屬地化社群運營的獨特視角和實踐成果。
招商蛇口成都公司：構建開放共生社群生態，深耕城市人文運營招商蛇口成都公司通過搭建主理人體系，聯動政府與商戶，打造了涵蓋兒童寵物、銀發青年等五大在地文化IP的矩陣。利用架空層、會所等空間，常態化開展200場以上活動，形成100項標准課程，孵化優質品牌如拼三咖啡等。今年，公司在成華區成功複制社群模式，孵化17個興趣社群，500人參與，突破住宅業態限制，聯動知名量子界舉辦大型活動。9月30日，計劃在天府新區開啓5萬平米公共城市公園及2500平米獨棟商業，進一步回饋主理人，深化社群生態建設。
昭昭好友與保租房資産證券化：共建社區與價值發現對話首先介紹了昭昭好友社群以城市共生長為核心，攜手主理人共建城市公共新生活，強調多元廉潔開放共生的特色。隨後，內容轉向華潤有巢在租賃住房領域的思考，特別是保租房公募浴池的價值發現和長期主義，通過資産證券化案例展示了新時代城市建設者管理者之家項目的經營狀態和創新發售方式，突顯了年輕高學曆租客群體與優質商業配套的結合。
定向發售與生態聚合：地産運營協同發展新模式探討討論了定向發售模式在遊戲公race和A股中的應用，以及華潤有巢在租賃住房領域的實踐，包括資産證券化、好房子理念的推廣及與政府資源的整合，展現了地産運營協同發展的新趨勢。
城市更新與地産運營協同發展的挑戰與機遇對話圍繞城市更新項目如何實現投建營一體化閉環展開，探討了政策端口不暢導致業主同意難的挑戰，強調了政策優化對項目落地的重要性。同時，嘉賓們表達了對未來科技與城市更新融合的期待，認為通過集思廣益可促進行業高質量轉型。
別墅産品價值重構與長期主義實踐：土地價值、功能創新與美學選擇討論了別墅産品的價值重構，包括土地價值最大化、功能模塊創新和審美用材選擇；闡述了長期主義的核心在於為客戶創造價值，以及標准化與個性化平衡的重要性，標准化守底綫，個性化定上限。
初創企業深耕本土：好房子理念與全生命周期實踐對話探討了初創企業如何在本土市場紮根，通過提供實用好房、精選地段、優質配套和創新産品，實現對城市及業主的長期承諾。企業強調，好房子不僅是外觀的美觀，更是生活便利、環境融合與品質保障的綜合體現，體現了對城市精神家園的深度理解和對業主需求的精准把握。
地産與物業協同發展策略：好房子與好服務的融合之道討論了地産與物業協同發展的關鍵點，包括前期物業介入項目策劃、産品提升建議、交付體驗優化及運營階段服務質量，強調好房子與好服務的結合對業主價值感知的重要性，提出成立合資公司或共享品牌等合作模式，旨在共同打造品牌，提升市場口碑，應對房地産存量時代挑戰。
重慶灣項目差異化打造與央地合作模式解析重慶灣作為市級重點項目，通過地段優勢、大盤規劃、産品服務等多維度打造差異化高端住宅，同時采用政府引導、央企賦能、企業運營的三方合作模式，成功實現市場化資産重組，為行業提供核心資産盤活示範。
要點回答
Q：本次大會的主要目標是什麽？根據最新研究，上半年房地産市場呈現了怎樣的形勢？
A：本次大會主要目標是總結上半年房地産市場的形勢，預判下半年行業走勢，並深入解析城市更新賦能存量盤活的路徑、城市規劃引領高品質生活和高質量發展的實踐邏輯，探討新格局下地産與運營融合的新模式，旨在幫助企業把握行業趨勢和發展機遇，優化經營佈局，推動協同與高質量發展。上半年房地産市場總體呈現築底態勢，其中一綫城市和部分核心城市的市場表現相對較好。二手房市場持續調整，百城二手房價格指數連續下跌50個月，但一綫城市如上海、深圳已出現環比上漲趨勢。新房市場方面，一綫城市在二季度出現同比增長，但整體成交仍面臨壓力，庫存方面呈現分化，一綫城市庫存有所減少，三四綫城市庫存壓力依然較大。同時，二手房市場修複明顯優於新房市場，供求關系有所改善。
Q：大會有哪些重量級嘉賓參與？
A：大會邀請了多位重要嘉賓參與，包括中國房産指數系統辦公室主任、中指控股CEO兼中指院院長副院長黃瑜女士，住房城鄉建設部政策研究中心原主任、人大國發院城市更新研究中心主任秦虹女士，成都市規劃設計研究院副總工程師、規劃三所所長張毅先生，以及來自金科服務、華潤有巢等企業的代表。
Q：本次大會在內容呈現方面有何創新之處？
A：大會采用了中指研究院研發的最新技術——CI body來構建數據體系和知識庫，通過系統整理技能與知識、建立記憶層以保持上下文一致性和避免重複、智能調度任務以及建立安全體系等方式，極大地提高了研究效率和報告質量，改變了傳統研究方式。
Q：成都和重慶上半年新房市場的成交情況如何？主要城市的二手房市場表現如何？
A：成都和重慶上半年新房市場的成交量有所回落，但二手房成交活躍度提升。成都自三月以來新房成交量降幅持續收窄，而二手房成交在五月份以來同比出現增長。重慶也呈現類似趨勢。杭州和武漢二手房市場表現較好，其中杭州高端樓盤進入市場後，新房銷售降幅收窄，二手房也實現同比增長；武漢和重慶二手房市場則以剛需和剛改戶型為主，而上海和北京300萬以下的房子成交占比較大。
Q：新房和二手房的需求結構有何特點？
A：新房市場中，改善型戶型表現較好，120-140平米房源占比最高，90平米以下戶型占比降至15%。二手房市場中，剛需房源尤其是總價300萬以下的房子成交更好，北京和上海此類房源成交占比超70%。
Q：全國暢銷樓盤的情況如何？
A：全國銷售額超50億的樓盤有8個，大部分集中在一綫城市，15個前20強樓盤中有13個位於一綫城市，成交金額占比較高。這些熱銷樓盤主要集中在一綫城市，尤其是京滬杭深，以及武漢、重慶等地。
Q：政策對房地産市場有何影響？對於下半年房地産市場的總體預判是什麽？
A：下半年房地産市場預判為築底延續，分化加劇，政策作為重要影響系數因素，將根據中央最新定調和各地政策修訂情況進一步分析。政策方向包括穩定房地産市場、因城施策，以及公積金政策優化等。對於下半年，預計商品房銷售面積將下降7.8%，較年初預測有所下調。當前市場築底過程仍在進行，開工和投資低位運行，但預計在十四五期間新房市場會逐步走出底部。
Q：從初步對比來看，當前房地産市場的壓力有多大？
A：目前房地産市場的壓力較大，如果按照當前數字計算，商品房銷售面積已降至與2017年相近的水平，銷售額則接近2013年的水准。新開工面積更是回到了2004年前的狀態，投資額也下降至大約2012年的水平，整體市場調整幅度明顯。
Q：房地産市場的分化現象將如何加劇？
A：從預期調研結果看，一綫城市購房意願有所改善，但總體市場預期尚未完全恢複，尤其是房價預期。部分城市的個別指標有所上升，如上海二手房連續四個月上漲，深圳新樓六月份也有上漲，但這些僅是個別城市的表現，不代表整體市場。
Q：市場恢複節奏預計會是什麽樣子？哪些城市有望率先恢複？
A：市場的恢複路徑可能是二三綫城市價格率先企穩，隨後新房銷售逐漸修複，進而帶動新開工和投資的改善。不同城市間恢複節奏存在顯著差異。預計上海、深圳、北京等一綫城市有望率先恢複，其中北京需要優化政策；成都、杭州、廣州等二綫城市也具備一定的恢複基礎。
Q：對於城市投資潛力的分析，哪些城市表現突出？
A：根據城市投資潛力研究排名，北京、上海、深圳、廣州仍處於第一梯隊，成都保持在全國第六的位置。
Q：物業行業現狀及未來展望如何？
A：物業服務行業在存量時代正面臨挑戰，但政策環境利好，尤其是城市更新規劃將其納入其中。目前行業正經曆優勝劣汰的過程，同時科技應用也在提升效率，例如AI招投標agent的推廣使用。下半年行業生態環境將持續改善，增值服務邏輯將發生變化，並且科技應用將對降本提效起到重要作用。
Q：代建業務的發展趨勢是怎樣的？
A：隨着房地産企業面臨買不起地的問題，越來越多企業將代建作為主要業務。未來市場將更看重企業的成本控制能力、運營效率以及專業能力，能夠提供高品質服務並實現降本增效的企業將在市場中占據優勢地位。
Q：長租和商業運營市場的情況及發展趨勢？
A：長租和商業運營市場正逐漸改善，租金跌幅收窄，租金回報提升，行業投融建管退閉環進一步打通，運營資産專業化和優質化進程加快。同時，在租賃住房及商業不動産REITs等方面取得實質進展，市場正朝着更高質量的方向發展。
Q：在城鎮化發展時期，從建設領域的角度看，當前的城鎮化狀態是什麽樣的？
A：當前我國城鎮化正從快速擴張期轉向穩定發展期，雖然城鎮化還有發展空間，但增長速度已明顯放緩。例如，去年城鎮新增常住人口為1030萬人，遠低於過去的2000萬人以上水平。這表明雖然城鎮化進程還在繼續，但其發展速度已顯著減緩。
Q：中國房地産市場現在處於什麽樣的新階段？
A：中國的房地産市場已進入新的時期，供給能力依然強大，但需求相較於過去有所減弱。過去由於大量人口進城，對房地産增量擴張帶來了巨大需求，而目前建成區面積的增長速度遠快於人口集中速度，住房水平大幅度提高，人均住房面積超過40平方米，戶均擁有超過1.1套住房。現在的問題已經從有沒有住房轉變為追求住房的好壞，即解決住房質量的階段。
Q：人口結構變化對房地産行業有何影響？
A：未來面臨少子化和老齡化的嚴峻挑戰，勞動人口增長趨勢減弱，這將影響房地産增量需求。盡管供給能力依然強大，但需求端正在發生變化，不再像過去那樣高速增長，而是更多關注住房品質和優化配置。
Q：國家對建設領域戰略導向有何轉變？
A：國家的戰略導向已轉向存量盤活，尤其體現在城市更新行動上。自2025年起，城市更新的戰略地位大幅提升，成為擴大內需的重要抓手和推動城市高質量發展的關鍵舉措。一系列重磅政策相繼出台，包括允許商業不動産通過公募REITs進行融資，為城市更新提供了重要的資金支持和政策賦能。
Q：十四五至十六五期間，城市更新面臨怎樣的發展機遇？
A：在未來五年規劃中，中央設定目標要求在五年內取得城市更新的重要進展，並計劃到2035年基本建成現代化人民城市。這預示着未來至少15年都是城市更新的重大機遇期，各地將設立項目庫並滾動公佈城市更新項目，預計投資規模每年將達3萬億以上，總的投資規模將超過150萬億，為企業提供了巨大的市場機遇和政策紅利。
Q：在新的規劃中，對於土地用途轉換有哪些具體制度突破？
A：這次的十五規劃明確了空間存量和用途轉換的制度創新，允許制定土地混合開發和空間複合利用的正面清單及並聯審批。這意味着當企業需要將辦公樓改造成酒店或商場時，只要符合地方政府發佈的正面清單，就不需要再跑手續，直接按照清單執行即可，並且視同符合詳細規劃，大大簡化了審批流程，降低了企業盤活存量空間的成本。
Q：對於五年過渡期結束後的情況有何安排？
A：過去五年過渡期滿後要麽恢複原用地性質，要麽重新辦理新的用地手續並可能需要補交土地出讓金。而現在提出到期後可以租賃並按年繳納轉換土地手續，為城市更新項目提供了更為靈活的解決方案。
Q：這次五年過渡期政策有何特殊之處？
A：這次的五年過渡期政策具有彈性，原則上不超過五年，且實踐中多地已擴大過渡期至十年甚至更久。並且，不同於以往只針對國家新産業和新行業的項目，現在只要是國家支持的産業和行業，都可以享受這個過渡期政策，意味着絕大多數存量盤活項目都能從中受益，無需變更規劃、交土地出讓金或辦理複雜手續。
Q：在城市更新中，産權登記和曆史遺留問題如何解決？
A：規劃中提出了分層確權的新理念，允許地上地下空中不同用途分層次確權，同時引入預告登記和首次登記制度。針對曆史建築，簡化了登記材料申請流程，有助於解決長期存在的産權確權困難，促進存量資産的順利流轉。
Q：政府在城市更新中如何減輕稅費壓力？
A：規劃中提出合理減輕土地整合置換聯合開發過程中的稅費壓力，這是中央層面首次對産權整合過程中高昂經濟成本問題給予回應。通過這一政策，有助於降低資産交易的成本，盤活具有增值潛力的存量資産。
Q：工商業用地使用權續期問題在新規劃中有何變化？
A：新規劃明確提出依法穩妥推進工商業用地使用權續期，改變了過去必須提前一年申請續簽的規定，解決了大量存量資産因剩余使用期限不足15年而難以續期的問題，使得存量資産的估值能夠得到體現。
Q：如何構建可持續的投融資閉環以推動城市更新？
A：規劃明確建立多元市場化可持續的投融資體制，包括中央財政的支持、地方政府專項債的發行、金融機構創新金融産品支持以及鼓勵社會資本和居民資金參與。符合條件的項目還可通過公募基金、ABS等證券化方式實現資本退出，形成投融管退的閉環，推動存量資産資本回收與增量投資的良性循環。
Q：成都如何從規劃層面響應並踐行公園城市的理念？成都公園城市規劃中的綠道系統是如何構建和運營的？
A：成都圍繞公園城市這一時代特征，以新發展理念為核心，從生産、生活和生態三個維度開展規劃工作。在生態本底建設上，成都規劃了全域城鄉公園體系，並成立專門的公園城市局，通過“三綠一道”（綠脈、濾芯、綠環、綠軸和風道）等重要項目厚植生態本底，塑造公園城市的優美形態。例如，龍泉山森林公園作為城市綠心，按照城市森林公園標准打造，將從城市邊界空間轉變為綠色會客廳。此外，通過工業東遷和平原地區生態與糧食種植為主導的策略，優化城市格局，提升環境質量。成都構建了一軸兩山三環的整體綠道系統，其中涉及平原地區、都江堰精華灌區等區域，旨在保護和提升人居環境品質。該系統由市中心平台公司統一建設和運營，周邊各區市分別建設和運營具有地方特色的綠道，如崇州的稻香環綫等。綠道不僅串聯起分散的資源，還為市民提供了新的消費場景和生活方式，增強了城市活力和城鄉關聯性。
Q：綠環（環城生態區）在成都公園城市規劃中的具體作用是什麽？
A：綠環作為成都重要的城市規劃載體，其沿綫100公裏的綠道已建成並深受遊客和市民喜愛。這個空間原為城市隔離帶，現在轉變為生態價值轉化的重要區域，立法保護了187平方公裏的生態空間，並通過合理的建設與管理，現已成為集休閑、娛樂、文化活動於一體的高品質生態空間，極大提升了市民的生活品質和幸福感。
Q：公園城市生活板塊的其他規劃措施有哪些？
A：生活板塊規劃還包括未來公園社區、軌道上的城市、精細治理以及金角銀邊和人民的城市等方面。未來公園社區圍繞環城生態區建設，利用生態空間周邊土地進行融合更新，形成宜居宜業的社區環境。軌道上的城市強調高效便捷的公共交通體系，目前成都地鐵裏程全國排名第四。精細治理方面，采用人性化設計和技術管理規定，優化街道與河道一體化改造，提升城市品質。金角銀邊則是利用城市剩余空間打造新的消費場景和業態，讓市民家門口就能享受到便利與舒適。同時，利用大數據分析市民情緒地圖，回應人民對城市環境的需求與期待。
Q：在成都全域層面，如何通過規劃來保障制造業的發展方向？“三城三都”是什麽概念，以及它們如何體現成都的城市競爭力？
A：我們針對成都全域制定了工業用地建設空間規劃，核心目標是防止制造業空心化。通過一系列規劃措施，確保未來産業發展的方向得到合理引導和控制。“三城三都”是成都建設的核心內容，即打造世界文創名城、旅遊名城、賽事名城、美食之都、音樂之都和會展之都。圍繞這個概念，成都組織了各個板塊由副市長牽頭的工作系統，通過全面提升城市競爭力來推動城市發展。
Q：城鄉融合在成都規劃中扮演了什麽角色，有哪些具體措施？
A：城鄉融合對成都至關重要，我們開展了大量規劃工作，將小散弱的農村進行整合，使其符合現有的經濟發展水平。例如天府新區官塘村，它擁有城市的産業形態，但保持鄉村形態，建築高度不超過12米，以此體現城鄉差異化的成都特色。
Q：成都規劃的基本遵循是什麽？
A：整體規劃的基本遵循是關注人民需求、生態價值轉化和“好不好”的問題，通過規劃凝聚共識、把握全局、管控建設和協同推進，共同建設煙火裏的幸福成都、雪山下的公園城市和奮進中的創新之城。
Q：成都樓市當前的發展狀況如何？
A：成都樓市目前呈現量級領先但市場結構發生變化的特點。二手房成交套數遠超新房，且不同圈層間新房與二手房的總價段和套均面積存在較大差異，新房市場正呈現剛改雙峰特征，部分剛需和改善型房源供應過剩或供大於求。
Q：成都如何構建起租賃市場、二手房市場和新房市場的良好耦合關系？
A：成都通過公園城市規劃、容積率下降、土地供應提質縮量等政策，構建了以剛性需求為基礎，改善型需求為主導，租賃市場為補充的梯級住房消費體系，形成了需求梯級匹配的良好市場格局。
Q：政策變遷對成都房地産市場産生了哪些影響？
A：政策變遷從高密度向高品質轉變，導致容積率下降、土地供應縮減，進而使得房地産市場産品類型、品質以及建築風貌發生顯著變化，尤其是改善型住房供應增加，維持了市場價格穩定，並激活了換房鏈條，推動了好房子建設成為市場發展的重要議題。
Q：在供需方面，您觀察到了哪些重要的變化？
A：我們觀察到一個顯著的變化是，通過優化下沉庭院架空層等設計手法，升級了遞進式的景觀序列，並與公園城市建設相結合，增強了金角銀邊與項目的互動性。這不僅使得開發企業能夠更好地進行項目延伸，還賦予了會所、泛會所等經營性功能更多的可能性，避免了淪為擺設或經營黑洞。
Q：服務方面如何進行升級以適應市場變化？
A：為了提升服務質量，我們采取了高端IP聯名商業化專業運營策略，打破社區運營業余化難題；通過分層運營、彈性計費機制以及客戶外向拓展等方式，確保經營性服務的有效配置，避免虧損。同時，加強社群運營，創新舉辦各類活動，共建鄰裏美好生活。
Q：成都房地産市場當前有哪些發展趨勢？
A：目前，成都的好房子項目正加速落地，不僅限於高端市場，各個面積段都有大量優質房源供應。客戶用腳投票，好房子項目持續受到市場追捧。展望未來，小戶型可能重現核心區域價值，新六區外圍區域産品存在迭代更新的空間，高總價市場可能出現贏家通吃的局面，部分二手房需求回流至新房市場，城市更新也將釋放大量增量需求。
Q：越秀地産在成都的産品迭代曆程是怎樣的？
A：越秀地産自2019年進入成都以來，曆經三個發展階段。第一階段主要是跟隨學習成都優秀房企理念，進行産品探索和創新；第二階段開始嘗試基於對成都客戶及生活理念的理解進行點狀研發；第三階段致力於成為成都市場的引領者，推出了天府系和松果系兩個産品系列，旨在提供舒適享受和豐富的“回血”場景，滿足不同年齡段和需求的客戶需求。
Q：天府系産品的設計理念是什麽？
A：天府系産品的核心設計理念是高端親民化，致力於打造真舒服的空間，以滿足客戶對高品質生活的追求。産品價值與功能模塊經過沉澱與升級，旨在將現代時尚元素融入成都主城，提供既高端又貼近生活的高品質生活方式。例如，雲萃三期項目中打造了約11000方的城市級公園——強強貓公園，並配備多功能會所和獨立可運營的主題空間，以及符合新規要求、回歸套內面積的創新戶型設計，實現生活空間的最大化利用。
Q：在松果系四個層面的價值觀中，首先提到的城市空間價值觀是什麽？第二個價值觀是關於社區空間的價值觀，具體體現在哪些方面？
A：城市空間價值觀體現在我們選擇在成都2.5環以內，一個已經發展成熟的城市核心區板塊打造年輕人産品，反對首次置業者去等待兌現的欠發達板塊購房，以及購買二手房。我們提供一個地段優越且能滿足年輕人個性化需求的居住區域，鼓勵他們促進繁華與日常生活緊密結合。社區空間價值觀上，我們反對年輕人只能接受剛需産品的觀念。剛需雖正向，但我們認為應追求更高品質的生活向往。我們在項目中采用全T2純板式南北向設計，即使在小面積産品中也注重居住體驗和平權，同時結合非標商業打造複合型社交聚落，滿足年輕人需求。
Q：在戶內空間價值觀上，你們做了哪些創新和改變？
A：針對年輕人研發，我們反對傳統的幾房幾廳佈局，提倡家庭生活場概念，小面積也要有大享受，重新分配戶內面積，提升居住體驗。通過優化結構設計，提供清水交付和預留個性化改造空間，使小戶型也能實現多功能需求。
Q：對於配套空間的價值觀，你們持有什麽樣的觀點和做法？
A：我們反對功能堆砌，強調造型設計與使用功能相結合，借鑒成都非標商業的經驗，將非標商業與社區配套結合，營造更具生命力的複合型社交場景，讓社區更活躍，更匹配年輕人需求。
Q：從成本端、收繳率端、業主信任端以及行業人才迭代和政策不確定性等方面，行業面臨哪些挑戰？
A：當前行業面臨盈利危機，成本（如人力成本）剛性上漲而收入上限封頂；住宅設施維護成本隨着設備老化快速上升，但缺乏資金來源解決；行業競爭激烈導致價格戰，加劇成本壓力；同時，收繳率下滑嚴重，業主滿意度與收繳率間的矛盾日益凸顯，人才短缺問題也十分突出，加上政策合規成本飙升，整個行業正面臨深刻的危機和壓力。
Q：在物業管理方面，您提到的五個改進方向具體是什麽？
A：我們的五個改進方向包括：精細化管理以提高效率，例如根據社區入住率和業態的不同調整保潔人員配置；修複信任，確保每年對每個社區的工程費用必須使用，並成立三個矛盾化解中心來解決業主之間的矛盾、業主與物業之間的矛盾以及業主與街道之間的矛盾；加強信息及時性，避免業主因報事未及時處理而産生欠費；將現金流視為唯一的生存指標，確保正向現金流的重要性。
Q：您從韓國學習到了哪些住宅物業管理方面的經驗？
A：從韓國學習到的經驗是，在住宅物業管理中強調“共同體”概念，居民在享受權利的同時必須履行相應的義務，通過升級相關法規，讓居民認識到必須先履行義務才能享有權利，這有助於改善整個社區環境和居民關系。
Q：招商蛇口成都公司在社群運營上的創新實踐有哪些？
A：成都招商蛇口公司在社群運營上，首先將客戶品牌“招商會”升級為“成都招招好友”，通過精簡而專業的團隊，用心經營人際關系，致力於沉澱高價值用戶資産。他們構建了一個以用戶品牌、全域空間、公共連接和商業産業轉換四大維度為核心的運營模型，以完成全域用戶資産運營的閉環。例如，利用小區架空層和會所打造鄰裏關系，聯動街區街道和商業，形成了社區到大片區的協同發展，並通過舉辦各類活動和建立文化IP矩陣來增強社區凝聚力和影響力。
Q：有巢在資産證券化方面的進展如何？
A：有巢在資産證券化方面取得了顯著進展，自2022年12月9日上市以來，於今年一月份成功完成首單擴募。有巢在上海WS用地建設的一個大型租賃住房項目，總建築面積達到10萬方，擁有7475套住宅單元，其中包含針對不同需求群體設計的一間房、一套房和藍領宿舍等多種戶型，該項目已成為全國住房保障體系中的標杆項目。
Q：整個項目的運營狀態如何？
A：整個項目保持了良好的經營狀態，出租率高達96%，商業配套部分也運營得較為成功。項目位於闵行區，靠近一些大國重器企業如中核、中航、商飛等。
Q：發行申報過程是怎樣的？
A：我們在24年就開始准備發行申報，在25年9月獲得發改委推薦，在10月取得證監會交易所批複。我們的發行單采用全市場唯一一單的原始有配售方式，流程上有所不同，交割於去年年底完成，上市儀式在2023年1月12號舉行。
Q：遊戲公race的泡沫在發行中是如何處理的？
A：遊戲公race通常采用定向發售方式，類似於A股定增，定向特定群體且不超過發售名額進行發售，並參考交易價格做一定折扣定價。
Q：有巢項目的情況及特點是什麽？
A：有巢響應十九大號召，在17年底開始租住房業務，18年創立品牌，目前在管房間數接近10萬間。有巢在資産證券化和重資産投資，尤其是租賃住房社區打造方面有特色，建立了業財一體和全場景覆蓋的信息系統，提供綫上完成業務場景的服務。
Q：馬橋項目的案例有哪些亮點？
A：馬橋項目是大型綜合住房社區，擁有2500套房間，提供全年齡段全産品綫房源。該項目提出三位一體社區共建理念，聯合租戶KOL和政府資源，通過建立黨支部、居委會等方式豐富社群活動並與政府服務相聯動，旨在打造高品質生活圈。
Q：如何實現好房子、好社區、好服務的拓展複制？
A：在馬橋項目上，我們嘗試將社群服務與政府資源有效匹配，如配置街道派駐點、一網通服務器等，讓租戶不出小區就能辦理居住證、社保等服務，這是全國範圍內好房子、好社區、好服務拓展複制的一個方向。
Q：城市更新集團如何實現投、建、營一體化閉環，以及面臨的挑戰是什麽？
A：城市更新集團在城市更新項目中實現投、建、營一體化閉環的關鍵在於如何突破業主方的協調和決策難題，尤其是在老舊小區改造時，即使多數業主同意，仍可能面臨少數業主不同意而導致項目無法落地的問題。此外，政策端口的開放和優化也是重要挑戰。
Q：別墅産品的價值如何重構，能否從幾個方面進行闡述？別墅産品的功能價值如何重構？
A：我們對別墅産品的價值重構主要分為四個層面。首先，別墅的價值體現在家族化生活的感情價值，即提供一個適合家庭長期居住和情感交流的空間。其次，是稀缺土地和稀缺資源的占有價值，這是別墅區別於普通住宅的核心價值之一。第三，別墅具有保值增值、穿越周期以及傳承資産的價值。最後，滿足功能需求的産品價值是別墅價值的體現，即産品本身的設計、功能佈局以及對客戶需求的滿足程度。對於産品功能的重構，我們提出了全功能一體化五大模塊的概念，包括生活模塊、社交模塊、商務模塊、度假模塊和興趣模塊，並將這些模塊科學合理地融入到一套房子中，實現一城一代人、一層一功能的産品形態，以適應現代人多元化的生活需求。
Q：在重構過程中，如何處理土地價值的問題？
A：在重構土地價值時，我們強調對每一寸稀有土地和資源的珍惜與尊重，通過深入解析和重構土地的價值，將其最大化轉化為産品的價值。例如，在金融城地段打造的驕子漫畫項目，通過充分利用絕版的土地資源，創造出符合該區域稀缺性的別墅産品。
Q：泰裕集團在西昌打造好房子的核心打法是什麽？
A：泰裕集團在西昌打造好房子的核心打法主要包括：一是做地段的選擇上的減法，選擇西昌西部核心地段，注重生活的從容享受和便利性；二是做好配套的加法，提供優質的物業、商業和學校等配套設施，作為標配而非賣點；三是基於客戶需求進行産品設計上的量身打造，確保産品能滿足改善型需求，成為一個家庭融合器。
Q：地産與物業如何實現協同發展？
A：地産與物業的協同發展應體現在全産業鏈的深度參與，從前期介入進行項目策劃、營銷配合，到産品提升建議，再到承接查驗、交付過程優化，以及後期運營階段提供高品質服務，從而提升業主滿意度，為開發企業積累良好口碑。同時，可以通過成立合資公司等方式實現雙方共贏發展。
Q：重慶灣項目如何在高端改善市場競爭中實現差異化打造？
A：重慶灣項目的差異化打造邏輯主要包括以下幾點：利用天然優勢地段，占據兩江交彙處，擁有城市地標景觀；大盤規劃融合高端住宅、商業、文保建築活用及濱江文旅四位一體；提供頂級的會所體系和服務，如室內室外健身設施、雪茄吧、茶室等，滿足全齡段社交需求；采用不留白的高品質精裝交付標准，配備荷蘭管家及國際認證服務體系，提供無微不至的貼心服務。此外，項目還得到了央地合作模式下的多方支持與賦能，成功打造出符合市場需求的高品質居住典範。
