【中指研究院】中指市场形势及企业研究成果分享会
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纪要
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会议摘要
2025年初，房地产市场销售业绩稳健，月销售额超100的房企中，20%实现同比增长，民营房企增长显著。营销上，房企利用春节契机，推出购房节等活动，结合促销吸引购房者。产品方面，强调地段、品牌与产品力的组合，如上海、厦门等地项目热销。土地政策优化供应，推进城市更新，预计2026年住宅供应将提质缩量。企业偏好核心城市拿地，粤港澳区域表现突出。威海保利山海赋项目创新豪宅标准，引领行业。会议还指出，2026年初，市场调整期中，上海政策利好与企业营销策略助力复苏，土地市场优质地块受追捧，反映房企信心。产品力提升，特别是改善型住宅与豪宅项目表现优异，预示行业转型机遇。
会议速览
2026年初房地产市场运行特征及未来趋势深度解析在元宵节前夕，一场关于房地产市场现状与未来趋势的分享会如期举行。会议回顾了2026年初房地产市场在政策与供需预期影响下的运行特征，分析了不同城市与能级的市场表现差异，并展望了未来市场的发展方向。分享会强调了中指研究院以专业数据和深度研究为基础，持续跟踪市场脉搏，洞察行业趋势的宗旨，旨在为企业经营决策提供有力支持。
上海最新购房政策解析：门槛降低，公积金贷款额度提升分享了上海最新出台的购房政策，包括购房资格放宽、限购套数调整及公积金贷款额度提高等内容，分析了政策对市场需求端的优化影响，以及利率层面的稳定预期，展现了未来市场走势的积极展望。
2025年房地产市场分析：收购金额、房价走势与租赁市场2月末，26个省市公布收购金额达7760亿元，发行3350亿元，占43%。二手房市场活跃，2025年网签面积增长3%，占商品房总成交46%。新房价格由涨转跌，84城环比下跌；二手房价格虽跌但跌幅收窄，一线城市韧性高。租赁市场二月下跌，跌幅较一月收窄。未来政策需加快节奏、增加额度，市场预计全年下行趋势趋缓。
春节假期房地产市场表现与营销策略分析春节期间，21个城市商品住宅成交10万平米，日均成交量与去年持平，市场表现符合预期。房企积极推出春节不打烊及特惠房等营销活动，上海、北京等城市表现亮眼，但市场分化现象明显，改善型项目更受青睐。
2023年初重点城市新房二手房市场表现及库存压力分析2023年1-2月，京沪新房市场受春节影响，成交大幅下滑，但二手房市场相对平稳，与去年持平。广深新房调整力度更大，但二手房市场表现稳健。杭州和成都新房调整中，二手房降幅较新房小。重点城市库存压力大，去化周期未见减缓，市场预期保持韧性。
城市库存压力分析与房地产市场信心提升策略对话讨论了中国多个城市房地产库存现状，指出上海、杭州、重庆等城市库存较为健康，而广州、深圳等地库存压力较大。为解决库存问题，提出了加大收储力度、房企促销释放需求、提升市场信心三点建议。强调市场信心对扭转库存水平和市场健康度的重要性。
2月假期影响下，土地市场成交及出让金同比显著下降2月份因假期影响，政府推进节奏放缓，房企拿地谨慎，导致1至2月土地推出、成交及出让金同比大幅下降，尤其成交面积和土地创新降幅显著，一线城市成交带动性明显，平均地价率高达10.9。
2月房地产市场趋势：核心城市土地溢价与豪宅项目热度2月房地产市场数据显示，一线城市如广州、成都、苏州等地土地成交溢价明显，尤其是广州越秀区一地块以236亿元成交，刷新住宅用地楼面价记录。市场趋势显示，核心地段和改善型项目更受青睐，豪宅效应持续。政策环境宽松，预计三月市场供应增加将促进市场恢复，但市场分化现象仍存。
2026年1-2月房企销售业绩与拿地策略深度解析2026年1-2月，部分房企凭借优质产品实现销售业绩逆势增长，其中央企与民营房企各占半壁江山，民营房企数量较2025年有所增长。春节期间，企业加速营销活动，同时在产品上下功夫，如中建一品等企业通过多盘开盘取得佳绩。投资方面，滨江、星耀等民营房企保持较强投资力度。
房企春节营销策略与热销项目分析春节期间，房企通过新春不打烊、购房节、游园会等活动加速营销，结合打折促销、特价房等策略吸引购房者。热销项目多位于核心城市热门区域，由实力雄厚的开发商操盘，注重产品力与品牌效应，通过独特设计与实体展示区吸引客群。
2023年初房企拿地规模下降，核心城市优质地块热度不减2023年1至2月，TOP100房企拿地总额下降，主要受春节假期影响及去年同期高基数。核心城市优质地块溢价率高，央国企仍是拿地主力。政策上，多省市强调优化土地供应，推进城市更新，预计住宅供应将提质缩量，满足改善性住房需求。粤港澳区域拿地金额突出，全国头部企业聚焦核心城市布局，地方国资在二三线城市活跃。
重塑豪宅标准：十大领创理念引领产品创新对话深入探讨了在行业转型背景下，如何通过十大领创理念重塑豪宅标准，满足消费者对品质生活的追求。分享者介绍了项目所在地的三大世界级优势，包括世界级品牌、世界级土地和世界级富硒产品，强调了项目在稀缺土地资源上的独特价值和对东方精神传承的重视。
威海山海福项目：十大领创产品力解析与市场热销对话详述了威海山海福项目的十大领创特色，包括百米皇家门庭、立体游园、学府光廷、云天飞瀑等，以及其市场表现，如开盘即售罄、供不应求等，展现项目独特价值与市场认可。
深耕市场与产品创新：揭秘威海房地产项目成功之道通过深耕威海市场14年，积累了良好口碑；前期市场调研确保精准定位，打造出断层领先的产品力；完善的展示体系与抓住黄金期节点，成功展示项目，取得优异业绩。分享了房地产行业转型中的新机遇与企业创新活力，预祝元宵节快乐，邀请参与百强发布会。
要点回答
Q：2023年开年以来，房地产市场在多重因素影响下呈现出怎样的运行特征？不同城市、不同能级市场的表现有何差异？未来市场将朝着什么方向演进？
A：在2023年开年期间，房地产市场在中央和地方政策、供需预期等多重因素作用下，表现出一定的调整与变化。其中，上海出台的限购政策调整较为引人关注，从购房资格、购房套数以及公积金贷款额度等方面进行了优化。具体表现为放宽了购房资格要求，比如增加了上海市居住证满五年及以上的购房资格；同时，在购房套数层面，对内环外的购房限制有所放宽。公积金方面，不仅提升了贷款额度，对于首套和二套房的认定条件也进行了优化，尤其是对于绿色建筑的贷款额度可以上浮15%。此外，利率层面保持相对稳定，整体环境仍处于较为宽松的状态。
Q：近期中央层面的收购金额和一二线城市及三四线城市的占比情况如何？
A：截止到2月末，有26个省市已公布的专业收购金额超过了7700亿元，实际发行约3350亿元。从一二线城市和三四线城市的占比来看，一二线城市约占36%，三四线城市占到了64%。并且，在二月份，浙江和四川等地也发行了较大金额的收购债券。
Q：全国二手房成交网签面积以及二手房价格环比变化情况如何？
A：根据国家统计局公布的数据，2025年全国二手房成交网签面积约为73685万平方米，较上年小幅增长3%。二手房价格方面，虽然环比仍处于下跌态势，但下跌幅度相比上月有所收窄。二手房市场的活跃度和房价走势的变化，可能受到春节假期影响，挂牌量减少以及近年来二手房价格整体震荡式下行趋势的影响，尤其是经过三季度的急跌后，市场预期有所好转。
Q：新房和二手房价格环比变化的原因是什么？
A：新房价格方面，百城新建住宅价格由涨转跌，主要是由于二月份新盘供应量较少，且缺乏优质楼盘的带动。二手房价格环比虽继续下跌，但跌幅明显收窄，原因包括传统淡季因素、春节假期二手房挂牌量减少以及近两年二手房价格震荡式下行后预期有所趋缓。
Q：一线城市二手房价格表现如何？
A：在一线城市中，二手房价格下跌趋势明显，但相比之前有所趋缓。尽管一线城市在四季度出现了一定程度的补跌，但目前市场环境下，一线城市房价展现出较高的韧性。同时，从租赁价格来看，二月份重点市场的租金基本处于淡季下跌状态，但跌幅较一月份有所收窄。
Q：春节期间，重点城市的商品住宅成交情况如何？春节期间各城市的销售表现有何不同？
A：今年春节假期（2月15号至2月23号）的九天内，21个城市的商品住宅成交面积约为10万平米。如果以日均成交量对比去年春节假期（去年为8天），则两者基本持平。春节期间，城市间的分化现象仍然存在。例如，上海因节前政策利好和较大的营销力度，新房成交量较去年大幅提升；北京某些五环以内优质楼盘也保持较高热度。而苏州、宁波等地在春节期间给予较大折扣，释放了一部分潜在购房需求。但总体市场依然呈现分化态势，改善型项目与刚需项目之间存在明显的量价差异。
Q：春节期间房企在营销层面的表现如何？
A：今年春节期间，房企营销活动积极，推出了“春节不打烊”、特惠房、送物业费、送车位等优惠政策，旨在为后续的销售旺季蓄力。由于今年春节假期相对较晚，在二月下旬，这些活动不仅为春节期间增加了热度，同时也为3月的销售做好准备。
Q：北京和上海的新房和二手房市场表现如何？
A：在北京和上海，受春节假期影响，新房市场均出现不同程度的调整，北京新房成交下降29%，上海新房成交下降10%-14%。然而，二手房市场相对平稳，北京二手房成交仅下降5%，上海二手房成交持平，显示出二手房市场预期尚可，整体热度仍在。
Q：广州、深圳及杭州、成都的新房和二手房市场表现怎样？
A：广州、深圳的新房市场调整力度较大，其中深圳新房同比降54%，广州新房降24%；但二手房市场深圳同比只降7%。杭州、成都新房市场同样处于调整阶段，二手房方面，杭州和成都新房和二手房成交均下降约两成，二手房市场的韧性相对较好。
Q：目前重点城市的库存压力情况如何？
A：目前多数重点城市的库存压力较大，尤其是在二三线城市，库存出货周期并未减缓，反而有增加趋势。上海、杭州、重庆等城市的库存尚可接受，但在12个月以内，而广州、深圳、武汉、合肥等城市的库存压力较大，超过20个月以上。缓解库存压力的主要措施包括加大收储力度、房企促销释放潜在购房需求以及提振市场信心。
Q：土地市场在2月份的表现如何？
A：由于春节假期的影响，政府和房企的拿地节奏放缓，导致1月至2月间全国300城市的土地推出量、成交面积和土地出让金同比均有所下降，平均溢价率上升至10.9%。一线城市带动明显，但部分地块高价也对整体市场有一定影响。此外，广州越秀区一块综合用地以236亿元刷新了广州市住宅用地楼面价记录，显示了部分热点地块依然具有较高的市场关注度和竞争激烈程度。
Q：这个地块对于房企运营有哪些要求？
A：这个地块需要房企引入高端时尚百货运营企业，对开发商的资金能力和运营能力有较高要求，拍完后压力较大，并对整体楼市有一定的促进作用，同时也反映了未来趋势。
Q：未来的土地市场会有什么样的发展趋势？
A：未来土地市场的关注点会更聚焦于核心区域，拿地策略也应以改善型项目为主，因为豪宅项目的市场表现良好。此外，在住房产品端，需迎合改善性需求。
Q：当前楼市现状如何？
A：目前新房市场还在调整，但二手房表现出活跃度，价格有所上涨，二手房市场修复迹象明显。同时，房地产对经济增长具有重要作用，政策环境整体宽松，可能会围绕库存消化、优化供给等方面出台政策，但长期还需关注高质量发展力量。
Q：2026年1月至2月房企销售业绩及拿地情况如何？
A：在销售业绩方面，部分房企凭借优质产品实现逆势增长，约20%的房企销售额同比增长，如中建一品、星耀房产等企业增速超过100%。这主要得益于抓住春节和政策机遇加速营销节奏以及产品上下功夫。在拿地策略上，央国企和民营房企各占半壁江山，其中民营房企在区域深耕和产品创新上取得一定成绩，且投资力度不减。
Q：春节期间房企如何进行营销活动？
A：春节期间，房企紧抓节日契机，推出新春不打烊活动，包括线上线下营销，组织新春购房节、游园会、市集、非遗体验等各类活动，并提供折扣优惠、特价房、惊喜红包等多种让利方式，以吸引购房者。通过好地段、好产品、好品牌组合效应，以及实体展示区的独特设计和稀缺资源融入，打造热销项目，成功吸引客户。
Q：从房企整体拿地情况看，1到2月房企拿地总额是否有所下降？下降的原因是什么？
A：1到2月，整个top 100房企拿地总额确实出现了下降，但下降幅度相比一月基本持平。这一现象主要是由于春节假期期间没有土拍，二月整体土拍供应量缩减，以及去年同期房企拿地基数较高，去年房企积极拿地补仓导致基数抬高。
Q：2月份土地溢价率的情况如何？哪些企业是拿地主力军？
A：2月份，300城整体溢价率为11%，其中广州和成都等核心城市的优质地块溢价率较高，拉高了整体土地溢价率。从拿地企业来看，央国企仍是主流，如越秀、中铁、国贸地产、华润等企业在拿地金额方面表现突出。
Q：近期有哪些关于土地政策的重要信息？
A：从去年12月到今年2月，多地召开两会提出要优化土地供应并推进城市更新。多数省市工作报告延续了中央经济工作会议的基调，强调稳定房地产市场，并根据自身情况部署相关工作，包括控制增量、合理供应土地等。预计今年住宅供应将延续“提质缩量”特点，满足居民改善性住房需求。
Q：城市更新方面，今年有哪些新的动态和发展趋势？
A：今年多个省市政府工作报告中提到城市更新的重要性，提及次数较去年同期增加，工作力度加大，要求高质量、深入推进城市更新。许多省市设定了具体任务目标，如北京、天津等，并提出完善配套政策工具箱等措施。
Q：在城市群层面，哪个区域拿地金额表现较为突出？
A：粤港澳区域在一枝独秀，主要是因为广州在二月拿下一块高金额地块，带动了该区域的整体拿地金额。
Q：重点城市的拿地金额top企业分布如何？
A：全国性头部企业聚焦核心城市多点布局，同时部分民营房企和地方国资也在深耕区域市场。例如，越秀在多个城市均有上榜，敏捷、上海紫都置业等民企则聚焦深耕区域内的项目拓展。
Q：二月大地块成交情况如何？
A：二月大地块成交规模相对较小，主要集中在核心城市优质地块上，北京和广州各有3宗和2宗地块入榜。
Q：上海福项目的入口设计有何独特之处？
A：上海福项目入口设计了近百米的八级三层入府大门，灵感来源于双向三朱雀的尊贵形制，高度达到8.3米。大门采用深咖色铝板、安哥拉黑石材及青铜钢雕塑等材质，融合了空间能量学和风水学，创造出极具价值感的皇家确实门庭。
Q：项目中的立体游园岭南创天赋形式是怎样的景观系统？
A：立体游园岭南创天赋形式是一个结合天然30米高差而设计的山水立体景观园林，拥有两周、三园六径、3.6元景12境的独特布局。台地跌落而上，暗河步步高升，三养步道蜿蜒曲折，串联6景和12境，充分展现了天地灵韵，为威海独一无二的自然高差立体游园景观。
Q：项目内有什么具有创新性和独特性的设施或设计？
A：创新设计包括“学府光廷”，该项目借鉴了济南华富秋华附中的霞光亭，能在夜晚发出天然光晕；此外还有12米高的云天飞瀑，这是山东地区首创的住宅瀑布景观，瀑布上方精选了约600吨的黑猿石，形成了活水生财的独特奇景。
Q：上海福项目的会所和物业服务有何特色？
A：上海福项目配备有1500平的会所，包含九大美学空间，功能丰富，在威海属于首创，并结合保利高端物业提供生活仪式感。会所设有冷风空调，低密洋房配置超越一二线城市标配，每一户都能看到海景，拥有约3.2米层高和高达百分之百的得房率。
Q：项目的户型设计有哪些亮点？
A：项目中的“天地对望”产品在威海首获批复，拥有绝佳的南向采光和3.6到6米的层高，实现了类似别墅的感觉，每户配有80平米左右私家庭院；上月产品则坐拥100到140平星空露台，且地下大堂的设计也十分出色。
Q：上海福项目为何能在市场上取得如此出色的业绩？
A：项目成功的原因主要有三点：深耕威海14年积累的良好口碑；前期大量市场调研基础上精准定位客户需求，打造出领先的产品力和尖叫的卖点；以及非常完善的展示体系，抢工期并在黄金期完美展示给市民，最终实现了全面售罄并刷新了威海多年的销售记录。
