【中指研究院】中指市場形勢及企業研究成果分享會
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會議摘要
2025年初，房地産市場銷售業績穩健，月銷售額超100的房企中，20%實現同比增長，民營房企增長顯著。營銷上，房企利用春節契機，推出購房節等活動，結合促銷吸引購房者。産品方面，強調地段、品牌與産品力的組合，如上海、廈門等地項目熱銷。土地政策優化供應，推進城市更新，預計2026年住宅供應將提質縮量。企業偏好核心城市拿地，粵港澳區域表現突出。威海保利山海賦項目創新豪宅標准，引領行業。會議還指出，2026年初，市場調整期中，上海政策利好與企業營銷策略助力複蘇，土地市場優質地塊受追捧，反映房企信心。産品力提升，特別是改善型住宅與豪宅項目表現優異，預示行業轉型機遇。
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2026年初房地産市場運行特征及未來趨勢深度解析在元宵節前夕，一場關於房地産市場現狀與未來趨勢的分享會如期舉行。會議回顧了2026年初房地産市場在政策與供需預期影響下的運行特征，分析了不同城市與能級的市場表現差異，並展望了未來市場的發展方向。分享會強調了中指研究院以專業數據和深度研究為基礎，持續跟蹤市場脈搏，洞察行業趨勢的宗旨，旨在為企業經營決策提供有力支持。
上海最新購房政策解析：門檻降低，公積金貸款額度提升分享了上海最新出台的購房政策，包括購房資格放寬、限購套數調整及公積金貸款額度提高等內容，分析了政策對市場需求端的優化影響，以及利率層面的穩定預期，展現了未來市場走勢的積極展望。
2025年房地産市場分析：收購金額、房價走勢與租賃市場2月末，26個省市公佈收購金額達7760億元，發行3350億元，占43%。二手房市場活躍，2025年網簽面積增長3%，占商品房總成交46%。新房價格由漲轉跌，84城環比下跌；二手房價格雖跌但跌幅收窄，一綫城市韌性高。租賃市場二月下跌，跌幅較一月收窄。未來政策需加快節奏、增加額度，市場預計全年下行趨勢趨緩。
春節假期房地産市場表現與營銷策略分析春節期間，21個城市商品住宅成交10萬平米，日均成交量與去年持平，市場表現符合預期。房企積極推出春節不打烊及特惠房等營銷活動，上海、北京等城市表現亮眼，但市場分化現象明顯，改善型項目更受青睐。
2023年初重點城市新房二手房市場表現及庫存壓力分析2023年1-2月，京滬新房市場受春節影響，成交大幅下滑，但二手房市場相對平穩，與去年持平。廣深新房調整力度更大，但二手房市場表現穩健。杭州和成都新房調整中，二手房降幅較新房小。重點城市庫存壓力大，去化周期未見減緩，市場預期保持韌性。
城市庫存壓力分析與房地産市場信心提升策略對話討論了中國多個城市房地産庫存現狀，指出上海、杭州、重慶等城市庫存較為健康，而廣州、深圳等地庫存壓力較大。為解決庫存問題，提出了加大收儲力度、房企促銷釋放需求、提升市場信心三點建議。強調市場信心對扭轉庫存水平和市場健康度的重要性。
2月假期影響下，土地市場成交及出讓金同比顯著下降2月份因假期影響，政府推進節奏放緩，房企拿地謹慎，導致1至2月土地推出、成交及出讓金同比大幅下降，尤其成交面積和土地創新降幅顯著，一綫城市成交帶動性明顯，平均地價率高達10.9。
2月房地産市場趨勢：核心城市土地溢價與豪宅項目熱度2月房地産市場數據顯示，一綫城市如廣州、成都、蘇州等地土地成交溢價明顯，尤其是廣州越秀區一地塊以236億元成交，刷新住宅用地樓面價記錄。市場趨勢顯示，核心地段和改善型項目更受青睐，豪宅效應持續。政策環境寬松，預計三月市場供應增加將促進市場恢複，但市場分化現象仍存。
2026年1-2月房企銷售業績與拿地策略深度解析2026年1-2月，部分房企憑借優質産品實現銷售業績逆勢增長，其中央企與民營房企各占半壁江山，民營房企數量較2025年有所增長。春節期間，企業加速營銷活動，同時在産品上下功夫，如中建一品等企業通過多盤開盤取得佳績。投資方面，濱江、星耀等民營房企保持較強投資力度。
房企春節營銷策略與熱銷項目分析春節期間，房企通過新春不打烊、購房節、遊園會等活動加速營銷，結合打折促銷、特價房等策略吸引購房者。熱銷項目多位於核心城市熱門區域，由實力雄厚的開發商操盤，注重産品力與品牌效應，通過獨特設計與實體展示區吸引客群。
2023年初房企拿地規模下降，核心城市優質地塊熱度不減2023年1至2月，TOP100房企拿地總額下降，主要受春節假期影響及去年同期高基數。核心城市優質地塊溢價率高，央國企仍是拿地主力。政策上，多省市強調優化土地供應，推進城市更新，預計住宅供應將提質縮量，滿足改善性住房需求。粵港澳區域拿地金額突出，全國頭部企業聚焦核心城市佈局，地方國資在二三綫城市活躍。
重塑豪宅標准：十大領創理念引領産品創新對話深入探討了在行業轉型背景下，如何通過十大領創理念重塑豪宅標准，滿足消費者對品質生活的追求。分享者介紹了項目所在地的三大世界級優勢，包括世界級品牌、世界級土地和世界級富硒産品，強調了項目在稀缺土地資源上的獨特價值和對東方精神傳承的重視。
威海山海福項目：十大領創産品力解析與市場熱銷對話詳述了威海山海福項目的十大領創特色，包括百米皇家門庭、立體遊園、學府光廷、雲天飛瀑等，以及其市場表現，如開盤即售罄、供不應求等，展現項目獨特價值與市場認可。
深耕市場與産品創新：揭秘威海房地産項目成功之道通過深耕威海市場14年，積累了良好口碑；前期市場調研確保精准定位，打造出斷層領先的産品力；完善的展示體系與抓住黃金期節點，成功展示項目，取得優異業績。分享了房地産行業轉型中的新機遇與企業創新活力，預祝元宵節快樂，邀請參與百強發佈會。
要點回答
Q：2023年開年以來，房地産市場在多重因素影響下呈現出怎樣的運行特征？不同城市、不同能級市場的表現有何差異？未來市場將朝着什麽方向演進？
A：在2023年開年期間，房地産市場在中央和地方政策、供需預期等多重因素作用下，表現出一定的調整與變化。其中，上海出台的限購政策調整較為引人關注，從購房資格、購房套數以及公積金貸款額度等方面進行了優化。具體表現為放寬了購房資格要求，比如增加了上海市居住證滿五年及以上的購房資格；同時，在購房套數層面，對內環外的購房限制有所放寬。公積金方面，不僅提升了貸款額度，對於首套和二套房的認定條件也進行了優化，尤其是對於綠色建築的貸款額度可以上浮15%。此外，利率層面保持相對穩定，整體環境仍處於較為寬松的狀態。
Q：近期中央層面的收購金額和一二綫城市及三四綫城市的占比情況如何？
A：截止到2月末，有26個省市已公佈的專業收購金額超過了7700億元，實際發行約3350億元。從一二綫城市和三四綫城市的占比來看，一二綫城市約占36%，三四綫城市占到了64%。並且，在二月份，浙江和四川等地也發行了較大金額的收購債券。
Q：全國二手房成交網簽面積以及二手房價格環比變化情況如何？
A：根據國家統計局公佈的數據，2025年全國二手房成交網簽面積約為73685萬平方米，較上年小幅增長3%。二手房價格方面，雖然環比仍處於下跌態勢，但下跌幅度相比上月有所收窄。二手房市場的活躍度和房價走勢的變化，可能受到春節假期影響，挂牌量減少以及近年來二手房價格整體震蕩式下行趨勢的影響，尤其是經過三季度的急跌後，市場預期有所好轉。
Q：新房和二手房價格環比變化的原因是什麽？
A：新房價格方面，百城新建住宅價格由漲轉跌，主要是由於二月份新盤供應量較少，且缺乏優質樓盤的帶動。二手房價格環比雖繼續下跌，但跌幅明顯收窄，原因包括傳統淡季因素、春節假期二手房挂牌量減少以及近兩年二手房價格震蕩式下行後預期有所趨緩。
Q：一綫城市二手房價格表現如何？
A：在一綫城市中，二手房價格下跌趨勢明顯，但相比之前有所趨緩。盡管一綫城市在四季度出現了一定程度的補跌，但目前市場環境下，一綫城市房價展現出較高的韌性。同時，從租賃價格來看，二月份重點市場的租金基本處於淡季下跌狀態，但跌幅較一月份有所收窄。
Q：春節期間，重點城市的商品住宅成交情況如何？春節期間各城市的銷售表現有何不同？
A：今年春節假期（2月15號至2月23號）的九天內，21個城市的商品住宅成交面積約為10萬平米。如果以日均成交量對比去年春節假期（去年為8天），則兩者基本持平。春節期間，城市間的分化現象仍然存在。例如，上海因節前政策利好和較大的營銷力度，新房成交量較去年大幅提升；北京某些五環以內優質樓盤也保持較高熱度。而蘇州、甯波等地在春節期間給予較大折扣，釋放了一部分潛在購房需求。但總體市場依然呈現分化態勢，改善型項目與剛需項目之間存在明顯的量價差異。
Q：春節期間房企在營銷層面的表現如何？
A：今年春節期間，房企營銷活動積極，推出了“春節不打烊”、特惠房、送物業費、送車位等優惠政策，旨在為後續的銷售旺季蓄力。由於今年春節假期相對較晚，在二月下旬，這些活動不僅為春節期間增加了熱度，同時也為3月的銷售做好准備。
Q：北京和上海的新房和二手房市場表現如何？
A：在北京和上海，受春節假期影響，新房市場均出現不同程度的調整，北京新房成交下降29%，上海新房成交下降10%-14%。然而，二手房市場相對平穩，北京二手房成交僅下降5%，上海二手房成交持平，顯示出二手房市場預期尚可，整體熱度仍在。
Q：廣州、深圳及杭州、成都的新房和二手房市場表現怎樣？
A：廣州、深圳的新房市場調整力度較大，其中深圳新房同比降54%，廣州新房降24%；但二手房市場深圳同比只降7%。杭州、成都新房市場同樣處於調整階段，二手房方面，杭州和成都新房和二手房成交均下降約兩成，二手房市場的韌性相對較好。
Q：目前重點城市的庫存壓力情況如何？
A：目前多數重點城市的庫存壓力較大，尤其是在二三綫城市，庫存出貨周期並未減緩，反而有增加趨勢。上海、杭州、重慶等城市的庫存尚可接受，但在12個月以內，而廣州、深圳、武漢、合肥等城市的庫存壓力較大，超過20個月以上。緩解庫存壓力的主要措施包括加大收儲力度、房企促銷釋放潛在購房需求以及提振市場信心。
Q：土地市場在2月份的表現如何？
A：由於春節假期的影響，政府和房企的拿地節奏放緩，導致1月至2月間全國300城市的土地推出量、成交面積和土地出讓金同比均有所下降，平均溢價率上升至10.9%。一綫城市帶動明顯，但部分地塊高價也對整體市場有一定影響。此外，廣州越秀區一塊綜合用地以236億元刷新了廣州市住宅用地樓面價記錄，顯示了部分熱點地塊依然具有較高的市場關注度和競爭激烈程度。
Q：這個地塊對於房企運營有哪些要求？
A：這個地塊需要房企引入高端時尚百貨運營企業，對開發商的資金能力和運營能力有較高要求，拍完後壓力較大，並對整體樓市有一定的促進作用，同時也反映了未來趨勢。
Q：未來的土地市場會有什麽樣的發展趨勢？
A：未來土地市場的關注點會更聚焦於核心區域，拿地策略也應以改善型項目為主，因為豪宅項目的市場表現良好。此外，在住房産品端，需迎合改善性需求。
Q：當前樓市現狀如何？
A：目前新房市場還在調整，但二手房表現出活躍度，價格有所上漲，二手房市場修複迹象明顯。同時，房地産對經濟增長具有重要作用，政策環境整體寬松，可能會圍繞庫存消化、優化供給等方面出台政策，但長期還需關注高質量發展力量。
Q：2026年1月至2月房企銷售業績及拿地情況如何？
A：在銷售業績方面，部分房企憑借優質産品實現逆勢增長，約20%的房企銷售額同比增長，如中建一品、星耀房産等企業增速超過100%。這主要得益於抓住春節和政策機遇加速營銷節奏以及産品上下功夫。在拿地策略上，央國企和民營房企各占半壁江山，其中民營房企在區域深耕和産品創新上取得一定成績，且投資力度不減。
Q：春節期間房企如何進行營銷活動？
A：春節期間，房企緊抓節日契機，推出新春不打烊活動，包括綫上綫下營銷，組織新春購房節、遊園會、市集、非遺體驗等各類活動，並提供折扣優惠、特價房、驚喜紅包等多種讓利方式，以吸引購房者。通過好地段、好産品、好品牌組合效應，以及實體展示區的獨特設計和稀缺資源融入，打造熱銷項目，成功吸引客戶。
Q：從房企整體拿地情況看，1到2月房企拿地總額是否有所下降？下降的原因是什麽？
A：1到2月，整個top 100房企拿地總額確實出現了下降，但下降幅度相比一月基本持平。這一現象主要是由於春節假期期間沒有土拍，二月整體土拍供應量縮減，以及去年同期房企拿地基數較高，去年房企積極拿地補倉導致基數擡高。
Q：2月份土地溢價率的情況如何？哪些企業是拿地主力軍？
A：2月份，300城整體溢價率為11%，其中廣州和成都等核心城市的優質地塊溢價率較高，拉高了整體土地溢價率。從拿地企業來看，央國企仍是主流，如越秀、中鐵、國貿地産、華潤等企業在拿地金額方面表現突出。
Q：近期有哪些關於土地政策的重要信息？
A：從去年12月到今年2月，多地召開兩會提出要優化土地供應並推進城市更新。多數省市工作報告延續了中央經濟工作會議的基調，強調穩定房地産市場，並根據自身情況部署相關工作，包括控制增量、合理供應土地等。預計今年住宅供應將延續“提質縮量”特點，滿足居民改善性住房需求。
Q：城市更新方面，今年有哪些新的動態和發展趨勢？
A：今年多個省市政府工作報告中提到城市更新的重要性，提及次數較去年同期增加，工作力度加大，要求高質量、深入推進城市更新。許多省市設定了具體任務目標，如北京、天津等，並提出完善配套政策工具箱等措施。
Q：在城市群層面，哪個區域拿地金額表現較為突出？
A：粵港澳區域在一枝獨秀，主要是因為廣州在二月拿下一塊高金額地塊，帶動了該區域的整體拿地金額。
Q：重點城市的拿地金額top企業分佈如何？
A：全國性頭部企業聚焦核心城市多點佈局，同時部分民營房企和地方國資也在深耕區域市場。例如，越秀在多個城市均有上榜，敏捷、上海紫都置業等民企則聚焦深耕區域內的項目拓展。
Q：二月大地塊成交情況如何？
A：二月大地塊成交規模相對較小，主要集中在核心城市優質地塊上，北京和廣州各有3宗和2宗地塊入榜。
Q：上海福項目的入口設計有何獨特之處？
A：上海福項目入口設計了近百米的八級三層入府大門，靈感來源於雙向三朱雀的尊貴形制，高度達到8.3米。大門采用深咖色鋁板、安哥拉黑石材及青銅鋼雕塑等材質，融合了空間能量學和風水學，創造出極具價值感的皇家確實門庭。
Q：項目中的立體遊園嶺南創天賦形式是怎樣的景觀系統？
A：立體遊園嶺南創天賦形式是一個結合天然30米高差而設計的山水立體景觀園林，擁有兩周、三園六徑、3.6元景12境的獨特佈局。台地跌落而上，暗河步步高升，三養步道蜿蜒曲折，串聯6景和12境，充分展現了天地靈韻，為威海獨一無二的自然高差立體遊園景觀。
Q：項目內有什麽具有創新性和獨特性的設施或設計？
A：創新設計包括“學府光廷”，該項目借鑒了濟南華富秋華附中的霞光亭，能在夜晚發出天然光暈；此外還有12米高的雲天飛瀑，這是山東地區首創的住宅瀑佈景觀，瀑佈上方精選了約600噸的黑猿石，形成了活水生財的獨特奇景。
Q：上海福項目的會所和物業服務有何特色？
A：上海福項目配備有1500平的會所，包含九大美學空間，功能豐富，在威海屬於首創，並結合保利高端物業提供生活儀式感。會所設有冷風空調，低密洋房配置超越一二綫城市標配，每一戶都能看到海景，擁有約3.2米層高和高達百分之百的得房率。
Q：項目的戶型設計有哪些亮點？
A：項目中的“天地對望”産品在威海首獲批複，擁有絕佳的南向采光和3.6到6米的層高，實現了類似別墅的感覺，每戶配有80平米左右私家庭院；上月産品則坐擁100到140平星空露台，且地下大堂的設計也十分出色。
Q：上海福項目為何能在市場上取得如此出色的業績？
A：項目成功的原因主要有三點：深耕威海14年積累的良好口碑；前期大量市場調研基礎上精准定位客戶需求，打造出領先的産品力和尖叫的賣點；以及非常完善的展示體系，搶工期並在黃金期完美展示給市民，最終實現了全面售罄並刷新了威海多年的銷售記錄。
