托尔兄弟 (TOL.US) 2025财年第四季度业绩电话会
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会议摘要
托尔兄弟在市场趋弱的情况下交付了创纪录的住宅，并取得了强劲的销售业绩，实现了27.1%的调整毛利率。该公司正在退出多住宅业务，专注于核心住宅建设，利用销售收入实现增长和股东回报。在预计市场逐渐复苏的情况下，托尔兄弟计划谨慎增长，计划扩大社区数量并保持强劲的现金流，旨在在未来财政年度交付11,500至11,700套住宅，调整毛利率为26.5%。
会议速览
托尔兄弟公司在市场挑战中取得的财政年度成功尽管销售环境艰难，但托尔兄弟公司取得了创纪录的业绩，实现了强劲的住宅销售收入、高利润率和巨大的现金流。公司强调其具有韧性的商业模式、战略性向更平衡的投资组合转变以及成功的预售房战略。托尔兄弟公司还宣布即将出售其公寓住宿业务，表明将专注于核心业务和豪华市场差异化。
Q4 住房市场更新: 销售趋势，定价策略和资本配置公司在第四季度报告了销售趋势多样化，十月份是最强劲的月份。尽管有季节性减速，他们对春季销售季感到乐观，受稳定的抵押贷款利率和长期房屋需求的支撑。公司保持其定价战略，强调增值设计选项。在财务方面，他们回购了股份并支付了股息，强化了他们的资本配置战略。
托尔兄弟完成公寓生活业务的部分出售，预计将获得强劲现金回报。托尔兄弟宣布将其公寓投资组合的一半出售给肯尼迪·威尔逊，现已计划在本季度内完成交易。这次交易，以及预期销售剩余财产，将产生大量现金收入，公司计划将这些收入再投资于其核心住宅建筑业务，并返还给股东。尽管延迟的销售影响了短期收益，但公司在第四季度取得了强劲的财务业绩，交付了创纪录数量的房屋并实现了收入增长。
财务审查和未来指导：托尔兄弟第四季度和全年业绩讨论了第四季度和全年的财务业绩，重点突出了利润表现、现金流和第一季度以及全年的指导，并强调了战略资产管理和未来增长目标。
协调在技术延迟和管理挑战中的沟通在等待主持人归来时，团队通过电子邮件发送问题以确保会议顺利进行，强调耐心和团队合作来克服技术障碍。
土地购买策略和住宅建筑市场趋势讨论市场趋势对土地购买决策的影响，强调保守的贷款承保、纪律性的策略和专注于活力成年买家。突出了交易流动、内部收益率和毛利润在评估未来收入潜力土地时的重要性，同时指出在较软的市场和来自较大建筑商的非竞争中的优势。
未来地块所有权趋势和现金流转换目标的讨论关于预期所拥有土地数量下降和目标现金流转换范围的讨论，重点是通过合资和延长期限改善财务效率和土地收购策略。
保守的指导在房屋建筑市场的不确定性和战略投机中公司的保守展望反映了一种应对市场波动的策略，强调高效运营并增加投机以预期季节性需求，进而影响年底的毛利。
对家庭配送预测和规格策略信心的分析讨论集中在对家居配送预测的信心上，重点放在特定策略的作用和其他有助因素上，旨在以显著较多的数量超过最初的积压订单。
房屋建筑商的策略、市场定位和多户出口一个房屋建筑商讨论他们强劲的订单备货、建设进展，以及夏季完成项目的战略选择。他们对他们的多家庭业务感到自豪，但决定退出，专注于核心房屋建设。建造商强调他们独特的市场定位，特别是在高价位地区，并分享有关库存和市场状况的见解。多家庭项目的收益将用于业务增长和股东回报。
在软市场中分析SGNA开支和地块成本通胀讨论涵盖了SGNA费用的增加，原因是工资通货膨胀，医疗保健成本和在疲软市场中进行的销售佣金调整。地块成本预计将保持不变，因为正在进行更好定价的谈判。
在订单降低和潜在销售速度调整的背景下对收盘指导的分析这段对话探讨了预期交易量下降的原因，考虑到开始积压较低、社区开业时间和潜在的销售速度调整对于保护利润率的影响，但并未直接将这些因素归因于任何个人。
根据当前积压订单和建设计划来计算销售预测讨论围绕着基于现有积压订单、在建规划房屋和计划许可证来预测销售额，假设销售速度不增加。
在第一季度和整个年度中毛利率下降和激励影响的分析这段对话讨论了导致第一季度和全年毛利率连续下降的因素，并将其主要归因于激励措施的变化，解释了从每户6.8万美元到8万美元的转变影响了毛利率从27.3%下降至26%，尽管预计激励措施和土地成本通胀将保持不变。
消费者信心和房地产市场趋势：深入了解该对话讨论了消费者信心和抵押贷款利率对房地产市场的影响，突出了购房可负担性和时间对买方决策的心理影响的重要性。尽管一些数据点令人鼓舞，但由于市场挑战持续存在，整体指导仍然保守。
现金产生和业务出售背景下的股份回购策略讨论对话围绕着公司的股票回购策略展开，考虑到现金产生和公寓业务的出售。目前的指导被认为是谨慎的，有可能在全年内进行评估和调整。
2026年及以后的建筑成本和劳动力趋势分析关于预期的砖瓦成本、劳动费用，以及它们对未来住房建设的影响的讨论，指出施工成本有所下降，但无进一步减少的预测。
要点回答
Q：托尔兄弟在2023财年的整体业绩结果是什么？
A：托尔兄弟在2023财年表现强劲，创下11,292套住宅的历史销售记录，房屋销售收入达108亿美元，调整后毛利率为27.1％，营业利润率为15.7％，每股稀释收益为13.49美元。他们增加了社区数量，创造了27亿美元的强劲经营现金流，通过股票回购和股息向股东返还约2亿美元，并实现了27.0％的股本回报率。
Q：通博兄弟在房地产市场的豪华业务差异化是什么？
A：托尔兄弟公司的豪华业务在住房市场中有所差异，因为它为更富有的客户提供服务，这些客户受到影响较小的房价承受力压力影响，而这种压力影响全面的住房市场。他们的第四季度和全年业绩凸显了他们商业模式的韧性。
Q：托尔兄弟的特殊房屋策略目前处于什么状态？
A：托尔兄弟的规格房策略使他们能够吸引寻求更快入住的购房者，并进一步扩大了他们的可到达市场。规格房在2023财政年度的交付中约占60％。他们预计在今年保持相似的比例。
Q：第四季度的签约数字与去年同期相比如何？
A：在第四季度，托尔兄弟公司签订了2598份净协议，收取了50亿美元的首付款，这与去年同期相比。
Q：当前的销售速度是多少，与历史数据相比如何？
A：销售速度大约是每个社区每月10份合同。随着本季度的推进，销售情况有所改善，10月成为2023财政年度以来最强劲的一个月。每个社区的存款活动几乎和去年同期的六周一样。
Q：人口结构和住房需求中的哪些趋势支持新房销售？
A：有利于住房需求的人口统计包括正值购房黄金年龄的千禧一代和紧随其后的Z世代。该国的住房结构供应不足，房屋的平均年龄正在增长。这些趋势，再加上贷款利率稳定在较低水平，支持对新房屋的需求。
Q：托尔兄弟公司在客户人口统计方面的业务定位如何？
A：托尔兄弟（Toll Brothers）定位为为上升和下降市场细分市场提供服务，这些市场由年龄较大、更富裕、在现有住房中拥有更大财务灵活性和资产的买家组成。 这种策略与当前市场趋势一致，即首次购房者的中位年龄较大，大多数销售都是针对现有的上升或下降买家。
Q：第四季度申请抵押贷款的买家中，有多少比例是取消的？
A：在第四季度，取消合同的比例为贷款买家的6%。
Q：第四季度回购了多少普通股？每股的平均价格是多少？
A：在第四季度，该公司以每股120.44美元的平均价格回购了价值2.49亿美元的普通股，全年回购额达6.02亿美元。
Q：公寓经营业务的购买价格是多少？
A：将公寓生意出售给肯尼迪威尔逊的购买价格为11亿美元。
Q：第四季度和完整财年的交付数量和营收数字是多少？
A：在第四季度，公司交付了3,163套房屋，房屋销售收入为34亿美元，整个财政年度，公司交付了3,163套房屋，房屋销售收入达到了135亿美元。
Q：去年第四季度签订合同的平均价格与前一年相比如何？
A：与去年同期相比，第四季度签订的合同平均价格下降了，但在节录摘要中没有提供具体数字。
Q：公司在财政年度中产生了多少经营现金流量，并在财政年度末的余额是多少？
A：该公司在财年报告中约产生了15亿美元的经营现金流，并以超过50亿美元的流动资金结算了财政年度，包括15亿美元的现金和24亿美元的循环银行信贷额度。
Q：这份财政报表中投资于土地收购和开发的金额是多少，有多少回报给股东呢？
A：在财政脚本中，公司投资了50亿美元用于土地收购和开发，并通过股票回购和股息向股东返还了大约5亿美元。
Q：第一季度和整个年度的预计调整毛利率是多少？
A：第一季度预计调整后的毛利率约为25％，全年预计约为10.25％。
Q：社区数量的预期增长及截至本财政年度社区数量的目标是多少？
A：公司预计到本财政年度结束时，社区数量将增加500至600个，目标是社区数量保持在同一范围内。
Q：目前土地购买决策和买方群体构成的趋势是什么？
A：当前土地购买的趋势包括保守的核准程序，侧重于毛利和IRR的组合得分，以及购买土地预期27至28年的收入。买家群体的构成包括表现良好的活跃成年群体和向年龄较大、更富裕的买家转变。买家的年龄统计数据与提供的数字一致，首次购房者的年龄逼近人口统计范围的下限。
Q：活跃成年群体的预期行为是什么，买家的年龄结构是什么？
A：活跃的成年群体预计表现良好，因为他们年龄较大，更富裕，投资于现有住房的资产。年龄统计数据显示，首次购房者群体接近人口统计范围的下限，而平均购房者年龄接近50岁。
Q：公司的土地收购策略是什么，它打算如何应对市场条件？
A：公司的土地收购策略包括在核实方面保守和自律，侧重于毛利和IRR（内部收益率）的综合评分，并购买用于未来增长的土地。他们正在经历良好的交易流，通过延长土地卖方协议等其他策略，他们旨在维持或改善他们的土地位置。这一策略旨在管理市场条件并支持公司增长。
Q：对于明年年底拥有的地块数量和现金流转化有什么预期？
A：公司预计到明年底，自有土地数量与当前数字相比将保持不变或略微减少。这是由于土地储备、合资企业以及与土地出售方的延长条款。至于现金流转化率，预计将在低40%，意味着2026年运营现金流略低于2025年。
Q：公司在今年的指导方针的保守方法是什么？
A：The company is guiding保守地预计今年的表现，不假设市场条件改善或销售激励减少，并且正在更快地交付房屋以利用春季销售机会。
Q：新社区开放对公司交付房屋的能力可能会产生什么影响？
A：公司希望在年初开设一些新社区，这将增加在六个月内可以交付的房屋数量。
Q：公司指导考虑了哪些因素，它与市场状况有何关联？
A：公司的指引不包括对未来市场状况的假设，比如利率下降、购买力压力减小或消费者信心改善。
Q：公司如何根据市场需求制定规格房策略？
A：公司计划通过专注于在买家需要时提供房屋来制定其专属住宅策略，通常是在夏季开始学年时。这种方法与保持专属开始的固定月度节奏不同。
Q：为什么现货房屋的激励比按订单建造的房屋更大？
A：相比定制房屋，现货房屋有更大的激励措施，公司预计今年下半年能够交付更多现货房屋，因此他们在毛利率指导方面采取保守态度。
Q：什么因素有助于公司对能够满足未来财政年度交付指南的信心？
A：公司对能够按照交货指南交付的信心来自于拥有待处理的房屋、正在建设中的快速入住特殊房屋、预计在新的财政计划中出售和结算的订单房屋，以及准备开始施工的特殊许可证。
Q：请详细解释退出剩余的多户住宅业务的决定以及出售收益将如何使用？
A：公司已决定退出剩余的多户家庭业务，因为作为一家上市的房地产开发商，他们没有得到该业务创造的全部收益。他们计划利用出售获得的资金来发展业务，并将现金返还给股东。
Q：什么因素驱使第四季度订单意外地连续增长？
A：第四季度订单的意外连续增长受到各个地理区域和买家细分市场的需求推动，特别是在北部地区取得了强劲的成果。
Q：公司擅长的房地产市场具有哪些特点？
A：该公司在住房市场上表现出色，特点是二手房市场紧张，新房建设土地有限，竞争对手少，这使得他们能够从困难的市场条件中受益。
Q：为什么尽管在其他地区面临挑战，该公司在加州沿海表现良好？
A：该公司在加利福尼亚沿海表现出色，因为他们的价格点上再次销售有限，并且没有其他建筑商在这些价格水平上出现，这导致了继续强劲表现和有限竞争。
Q：中新泽西州和尔湾魁橙的销售额达到了多少？
A：在新泽西中部，过去8周的销售额报告为100万美元，在尔湾牧场橙郡，过去几个月共有47宗销售额超过600万美元的交易，甚至包括在10月和11月淡季期间的一些交易。
Q：公司在市场上的独特定位是什么？
A：该公司在市场上拥有独特的定位，因为他们经营的地区有大型公共建筑商以更低价格进行施工，这使他们在那些更低价格的产品之上处于一个利基市场，尤其是在他们的核心业务领域——100万美元的住宅。
Q：销售和行政成本的预期变化是什么，有哪些因素可能会对其产生影响？
A：销售和营利预计将会发生变化，预计变化幅度为5个基点，这是对较少收入的杠杆作用。如果销售和交付有所改善，这种情况可能会发生变化，此外还包括工资膨胀、医疗保健成本以及在疲软市场上的更高销售佣金等因素。
Q：公司如何看待批发成本的通货膨胀，并且是否纳入了指导中？
A：公司认为批发价格保持不变，指南也反映了这一点。批发价格的通货膨胀并未包含在指南中，因为假定土地价格将保持稳定。
Q：为什么预计在未来一年内交易量下降，并不主要是由于社区开放时间的问题？
A：预计收盘量下降，并不是因为社区开放时间或销售速度减缓，而是主要受到低于1,188套房屋的起始积压量的影响。公司假设销售速度将保持不变，并且不预计从这个低积压开始会有改善。
Q：毛利率连续下降的原因是什么？
A：毛利率的连续下降主要是由于每座房屋的奖励从$68,000增加到$80,000，这导致边际变化从27.3%降至26%。公司预计在今年余下的时间里将继续按照这一计划进行。
