托爾兄弟 (TOL.US) 2025財年第四季度業績電話會
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會議摘要
托爾兄弟在市場趨弱的情況下交付了創紀錄的住宅，並取得了強勁的銷售業績，實現了27.1%的調整毛利率。該公司正在退出多住宅業務，專注於核心住宅建設，利用銷售收入實現增長和股東回報。在預計市場逐漸複蘇的情況下，托爾兄弟計劃謹慎增長，計劃擴大社區數量並保持強勁的現金流，旨在在未來財政年度交付11,500至11,700套住宅，調整毛利率為26.5%。
會議速覽
托爾兄弟公司在市場挑戰中取得的財政年度成功盡管銷售環境艱難，但托爾兄弟公司取得了創紀錄的業績，實現了強勁的住宅銷售收入、高利潤率和巨大的現金流。公司強調其具有韌性的商業模式、戰略性向更平衡的投資組合轉變以及成功的預售房戰略。托爾兄弟公司還宣佈即將出售其公寓住宿業務，表明將專注於核心業務和豪華市場差異化。
Q4 住房市場更新: 銷售趨勢，定價策略和資本配置公司在第四季度報告了銷售趨勢多樣化，十月份是最強勁的月份。盡管有季節性減速，他們對春季銷售季感到樂觀，受穩定的抵押貸款利率和長期房屋需求的支撐。公司保持其定價戰略，強調增值設計選項。在財務方面，他們回購了股份並支付了股息，強化了他們的資本配置戰略。
托爾兄弟完成公寓生活業務的部分出售，預計將獲得強勁現金回報。托爾兄弟宣佈將其公寓投資組合的一半出售給肯尼迪·威爾遜，現已計劃在本季度內完成交易。這次交易，以及預期銷售剩余財産，將産生大量現金收入，公司計劃將這些收入再投資於其核心住宅建築業務，並返還給股東。盡管延遲的銷售影響了短期收益，但公司在第四季度取得了強勁的財務業績，交付了創紀錄數量的房屋並實現了收入增長。
財務審查和未來指導：托爾兄弟第四季度和全年業績討論了第四季度和全年的財務業績，重點突出了利潤表現、現金流和第一季度以及全年的指導，並強調了戰略資産管理和未來增長目標。
協調在技術延遲和管理挑戰中的溝通在等待主持人歸來時，團隊通過電子郵件發送問題以確保會議順利進行，強調耐心和團隊合作來克服技術障礙。
土地購買策略和住宅建築市場趨勢討論市場趨勢對土地購買決策的影響，強調保守的貸款承保、紀律性的策略和專注於活力成年買家。突出了交易流動、內部收益率和毛利潤在評估未來收入潛力土地時的重要性，同時指出在較軟的市場和來自較大建築商的非競爭中的優勢。
未來地塊所有權趨勢和現金流轉換目標的討論關於預期所擁有土地數量下降和目標現金流轉換範圍的討論，重點是通過合資和延長期限改善財務效率和土地收購策略。
保守的指導在房屋建築市場的不確定性和戰略投機中公司的保守展望反映了一種應對市場波動的策略，強調高效運營並增加投機以預期季節性需求，進而影響年底的毛利。
對家庭配送預測和規格策略信心的分析討論集中在對家居配送預測的信心上，重點放在特定策略的作用和其他有助因素上，旨在以顯著較多的數量超過最初的積壓訂單。
房屋建築商的策略、市場定位和多戶出口一個房屋建築商討論他們強勁的訂單備貨、建設進展，以及夏季完成項目的戰略選擇。他們對他們的多家庭業務感到自豪，但決定退出，專注於核心房屋建設。建造商強調他們獨特的市場定位，特別是在高價位地區，並分享有關庫存和市場狀況的見解。多家庭項目的收益將用於業務增長和股東回報。
在軟市場中分析SGNA開支和地塊成本通脹討論涵蓋了SGNA費用的增加，原因是工資通貨膨脹，醫療保健成本和在疲軟市場中進行的銷售傭金調整。地塊成本預計將保持不變，因為正在進行更好定價的談判。
在訂單降低和潛在銷售速度調整的背景下對收盤指導的分析這段對話探討了預期交易量下降的原因，考慮到開始積壓較低、社區開業時間和潛在的銷售速度調整對於保護利潤率的影響，但並未直接將這些因素歸因於任何個人。
根據當前積壓訂單和建設計劃來計算銷售預測討論圍繞着基於現有積壓訂單、在建規劃房屋和計劃許可證來預測銷售額，假設銷售速度不增加。
在第一季度和整個年度中毛利率下降和激勵影響的分析這段對話討論了導致第一季度和全年毛利率連續下降的因素，並將其主要歸因於激勵措施的變化，解釋了從每戶6.8萬美元到8萬美元的轉變影響了毛利率從27.3%下降至26%，盡管預計激勵措施和土地成本通脹將保持不變。
消費者信心和房地産市場趨勢：深入了解該對話討論了消費者信心和抵押貸款利率對房地産市場的影響，突出了購房可負擔性和時間對買方決策的心理影響的重要性。盡管一些數據點令人鼓舞，但由於市場挑戰持續存在，整體指導仍然保守。
現金産生和業務出售背景下的股份回購策略討論對話圍繞着公司的股票回購策略展開，考慮到現金産生和公寓業務的出售。目前的指導被認為是謹慎的，有可能在全年內進行評估和調整。
2026年及以後的建築成本和勞動力趨勢分析關於預期的磚瓦成本、勞動費用，以及它們對未來住房建設的影響的討論，指出施工成本有所下降，但無進一步減少的預測。
要點回答
Q：托爾兄弟在2023財年的整體業績結果是什麽？
A：托爾兄弟在2023財年表現強勁，創下11,292套住宅的曆史銷售記錄，房屋銷售收入達108億美元，調整後毛利率為27.1％，營業利潤率為15.7％，每股稀釋收益為13.49美元。他們增加了社區數量，創造了27億美元的強勁經營現金流，通過股票回購和股息向股東返還約2億美元，並實現了27.0％的股本回報率。
Q：通博兄弟在房地産市場的豪華業務差異化是什麽？
A：托爾兄弟公司的豪華業務在住房市場中有所差異，因為它為更富有的客戶提供服務，這些客戶受到影響較小的房價承受力壓力影響，而這種壓力影響全面的住房市場。他們的第四季度和全年業績凸顯了他們商業模式的韌性。
Q：托爾兄弟的特殊房屋策略目前處於什麽狀態？
A：托爾兄弟的規格房策略使他們能夠吸引尋求更快入住的購房者，並進一步擴大了他們的可到達市場。規格房在2023財政年度的交付中約占60％。他們預計在今年保持相似的比例。
Q：第四季度的簽約數字與去年同期相比如何？
A：在第四季度，托爾兄弟公司簽訂了2598份淨協議，收取了50億美元的首付款，這與去年同期相比。
Q：當前的銷售速度是多少，與曆史數據相比如何？
A：銷售速度大約是每個社區每月10份合同。隨着本季度的推進，銷售情況有所改善，10月成為2023財政年度以來最強勁的一個月。每個社區的存款活動幾乎和去年同期的六週一樣。
Q：人口結構和住房需求中的哪些趨勢支持新房銷售？
A：有利於住房需求的人口統計包括正值購房黃金年齡的千禧一代和緊隨其後的Z世代。該國的住房結構供應不足，房屋的平均年齡正在增長。這些趨勢，再加上貸款利率穩定在較低水平，支持對新房屋的需求。
Q：托爾兄弟公司在客戶人口統計方面的業務定位如何？
A：托爾兄弟（Toll Brothers）定位為為上升和下降市場細分市場提供服務，這些市場由年齡較大、更富裕、在現有住房中擁有更大財務靈活性和資産的買家組成。 這種策略與當前市場趨勢一致，即首次購房者的中位年齡較大，大多數銷售都是針對現有的上升或下降買家。
Q：第四季度申請抵押貸款的買家中，有多少比例是取消的？
A：在第四季度，取消合同的比例為貸款買家的6%。
Q：第四季度回購了多少普通股？每股的平均價格是多少？
A：在第四季度，該公司以每股120.44美元的平均價格回購了價值2.49億美元的普通股，全年回購額達6.02億美元。
Q：公寓經營業務的購買價格是多少？
A：將公寓生意出售給肯尼迪威爾遜的購買價格為11億美元。
Q：第四季度和完整財年的交付數量和營收數字是多少？
A：在第四季度，公司交付了3,163套房屋，房屋銷售收入為34億美元，整個財政年度，公司交付了3,163套房屋，房屋銷售收入達到了135億美元。
Q：去年第四季度簽訂合同的平均價格與前一年相比如何？
A：與去年同期相比，第四季度簽訂的合同平均價格下降了，但在節錄摘要中沒有提供具體數字。
Q：公司在財政年度中産生了多少經營現金流量，並在財政年度末的余額是多少？
A：該公司在財年報告中約産生了15億美元的經營現金流，並以超過50億美元的流動資金結算了財政年度，包括15億美元的現金和24億美元的循環銀行信貸額度。
Q：這份財政報表中投資於土地收購和開發的金額是多少，有多少回報給股東呢？
A：在財政腳本中，公司投資了50億美元用於土地收購和開發，並通過股票回購和股息向股東返還了大約5億美元。
Q：第一季度和整個年度的預計調整毛利率是多少？
A：第一季度預計調整後的毛利率約為25％，全年預計約為10.25％。
Q：社區數量的預期增長及截至本財政年度社區數量的目標是多少？
A：公司預計到本財政年度結束時，社區數量將增加500至600個，目標是社區數量保持在同一範圍內。
Q：目前土地購買決策和買方群體構成的趨勢是什麽？
A：當前土地購買的趨勢包括保守的核准程序，側重於毛利和IRR的組合得分，以及購買土地預期27至28年的收入。買家群體的構成包括表現良好的活躍成年群體和向年齡較大、更富裕的買家轉變。買家的年齡統計數據與提供的數字一致，首次購房者的年齡逼近人口統計範圍的下限。
Q：活躍成年群體的預期行為是什麽，買家的年齡結構是什麽？
A：活躍的成年群體預計表現良好，因為他們年齡較大，更富裕，投資於現有住房的資産。年齡統計數據顯示，首次購房者群體接近人口統計範圍的下限，而平均購房者年齡接近50歲。
Q：公司的土地收購策略是什麽，它打算如何應對市場條件？
A：公司的土地收購策略包括在核實方面保守和自律，側重於毛利和IRR（內部收益率）的綜合評分，並購買用於未來增長的土地。他們正在經曆良好的交易流，通過延長土地賣方協議等其他策略，他們旨在維持或改善他們的土地位置。這一策略旨在管理市場條件並支持公司增長。
Q：對於明年年底擁有的地塊數量和現金流轉化有什麽預期？
A：公司預計到明年底，自有土地數量與當前數字相比將保持不變或略微減少。這是由於土地儲備、合資企業以及與土地出售方的延長條款。至於現金流轉化率，預計將在低40%，意味着2026年運營現金流略低於2025年。
Q：公司在今年的指導方針的保守方法是什麽？
A：The company is guiding保守地預計今年的表現，不假設市場條件改善或銷售激勵減少，並且正在更快地交付房屋以利用春季銷售機會。
Q：新社區開放對公司交付房屋的能力可能會産生什麽影響？
A：公司希望在年初開設一些新社區，這將增加在六個月內可以交付的房屋數量。
Q：公司指導考慮了哪些因素，它與市場狀況有何關聯？
A：公司的指引不包括對未來市場狀況的假設，比如利率下降、購買力壓力減小或消費者信心改善。
Q：公司如何根據市場需求制定規格房策略？
A：公司計劃通過專注於在買家需要時提供房屋來制定其專屬住宅策略，通常是在夏季開始學年時。這種方法與保持專屬開始的固定月度節奏不同。
Q：為什麽現貨房屋的激勵比按訂單建造的房屋更大？
A：相比定制房屋，現貨房屋有更大的激勵措施，公司預計今年下半年能夠交付更多現貨房屋，因此他們在毛利率指導方面采取保守態度。
Q：什麽因素有助於公司對能夠滿足未來財政年度交付指南的信心？
A：公司對能夠按照交貨指南交付的信心來自於擁有待處理的房屋、正在建設中的快速入住特殊房屋、預計在新的財政計劃中出售和結算的訂單房屋，以及准備開始施工的特殊許可證。
Q：請詳細解釋退出剩余的多戶住宅業務的決定以及出售收益將如何使用？
A：公司已決定退出剩余的多戶家庭業務，因為作為一家上市的房地産開發商，他們沒有得到該業務創造的全部收益。他們計劃利用出售獲得的資金來發展業務，並將現金返還給股東。
Q：什麽因素驅使第四季度訂單意外地連續增長？
A：第四季度訂單的意外連續增長受到各個地理區域和買家細分市場的需求推動，特別是在北部地區取得了強勁的成果。
Q：公司擅長的房地産市場具有哪些特點？
A：該公司在住房市場上表現出色，特點是二手房市場緊張，新房建設土地有限，競爭對手少，這使得他們能夠從困難的市場條件中受益。
Q：為什麽盡管在其他地區面臨挑戰，該公司在加州沿海表現良好？
A：該公司在加利福尼亞沿海表現出色，因為他們的價格點上再次銷售有限，並且沒有其他建築商在這些價格水平上出現，這導致了繼續強勁表現和有限競爭。
Q：中新澤西州和爾灣魁橙的銷售額達到了多少？
A：在新澤西中部，過去8周的銷售額報告為100萬美元，在爾灣牧場橙郡，過去幾個月共有47宗銷售額超過600萬美元的交易，甚至包括在10月和11月淡季期間的一些交易。
Q：公司在市場上的獨特定位是什麽？
A：該公司在市場上擁有獨特的定位，因為他們經營的地區有大型公共建築商以更低價格進行施工，這使他們在那些更低價格的産品之上處於一個利基市場，尤其是在他們的核心業務領域——100萬美元的住宅。
Q：銷售和行政成本的預期變化是什麽，有哪些因素可能會對其産生影響？
A：銷售和營利預計將會發生變化，預計變化幅度為5個基點，這是對較少收入的杠杆作用。如果銷售和交付有所改善，這種情況可能會發生變化，此外還包括工資膨脹、醫療保健成本以及在疲軟市場上的更高銷售傭金等因素。
Q：公司如何看待批發成本的通貨膨脹，並且是否納入了指導中？
A：公司認為批發價格保持不變，指南也反映了這一點。批發價格的通貨膨脹並未包含在指南中，因為假定土地價格將保持穩定。
Q：為什麽預計在未來一年內交易量下降，並不主要是由於社區開放時間的問題？
A：預計收盤量下降，並不是因為社區開放時間或銷售速度減緩，而是主要受到低於1,188套房屋的起始積壓量的影響。公司假設銷售速度將保持不變，並且不預計從這個低積壓開始會有改善。
Q：毛利率連續下降的原因是什麽？
A：毛利率的連續下降主要是由於每座房屋的獎勵從$68,000增加到$80,000，這導致邊際變化從27.3%降至26%。公司預計在今年余下的時間裏將繼續按照這一計劃進行。
