远洋服务（6677.HK) 2025中期业绩发布会
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会议摘要
远洋服务2025年中期业绩发布会显示，尽管收入同比下降3.5%，但基础物业管理和社区增值服务表现突出，第三方收入占比提升至93.4%。一二线城市在管面积占比82.6%，物业费均价处于行业高位，新增合约面积中96%来自外拓，大客户合作取得突破。财务方面，核心净利润为1.5亿元，净利润率8.3%。管理层强调通过加强外拓、优化资产结构、提升服务品质等措施，应对行业挑战，推动公司健康可持续发展。
会议速览
远洋服务2025年中期业绩发布会概览与管理层问答业绩发布会开始，管理层成员包括联席主席、行政总裁及首席财务官等出席。汇报人介绍了2025年中期业绩，并指导观众如何使用视频会议功能，包括查看PPT和提问。管理层将在后续环节回答投资者问题。
2025年630公司业绩稳健增长与多元化布局策略2025年，630公司收入虽略有下降，但通过调整非业主增值服务，基础物业管理服务收入占比提升至74.4%，第三方收入占比达93.4%，业务独立性增强。公司管理规模持续高质量，外拓动能释放，新增合约面积中96%来自外拓，中标项目合同金额2.6亿元。与比亚迪达成全国合作，深耕大客户策略有效。多元布局包括商业、政府、学校及医院业态，构建竞争力。未来将通过标杆复制，加强多元业态服务能力。
提升服务品质与客户满意度，构建有温度的社区通过管家为中心的服务组织构建，强化业主需求洞察，实现客户满意度87分，推动物业管理费现金流流入同比增加0.9个百分点，新增第三方商协外拓，商写业态合约建筑面积达887.4万方，物业管理服务收入1.7亿元，第三方合约面积占比55.4%。
绿色能源与社区增值服务：创新服务模式加速推广对话内容围绕绿色能源覆盖与社区增值服务展开，强调了以客户需求为导向的标准化服务体系创新。北京核心区商业项目实现100%绿电覆盖，探索跨业态能源解决方案。在增值服务方面，通过客户扩租跟进和美居验证全生命周期服务模式，社区增值服务收入同比增长，通过地推了解业主需求，迭代业务细节，夯实社区增值业务发展基础。
社区生活爆品策略与供应链优化推动销售增长通过精选爆品和六场销售专场，实现3.5万件销量，供应链优化降低成本，美居服务挖掘装修改造需求，便民设施覆盖率提升，数字化管理精细化。
非业主增值服务与绿色运营推动物业可持续发展物业工程服务通过低运营成本模式增加业务覆盖率，非业主增值服务市场化、专业化发展，聚焦第三方外拓，构建系统性解决方案，高效承接能力与低成本运营优势并存。年内新增央视军事频道办公楼等项目，服务北京协和医院等标杆项目。践行绿色运营，推进可持续发展，荣获2025年中国物业低碳运营领先企业。通过项目经理见面日等活动收集业主需求，完善服务细节，协同社区、业主、物业深化社区共生价值。
2025年中期财务报告：收入下滑、毛利率受压及净利润首次为负财务报告揭示了收入规模下降3.5%至13.9亿元，其中物业管理服务收入减少2%，非业主增值服务收入大幅下降24%。毛利率降至11.7%，经调整后为18.7%，但仍有4.1个百分点的下滑。净利润首次转负，核心净利润1.5亿元，核心净利润率8.3%。社区增值服务毛利率受存货减值影响降至负9.7%，调整后为32.3%。
物管行业面临减值挑战，公司通过清退项目与加大投入寻求长期发展上半年利润率下滑主要由于应收账款、存货、商誉等资产减值计提增加，导致净利润由正转负。公司持续清退表现不佳项目，同时加大品质提升与业务扩张投入，短期内影响毛利率。尽管面临挑战，公司通过充分释放风险，资产负债表将更健康，回归轻资产模式，寻求长期稳定发展。
2025业绩计划与下半年经营重点及减值影响持续期提问者咨询了管理层关于2025年整体业绩计划，以及为达成此目标下半年的经营重点和安排。同时，询问了减值对公司业绩的影响预计持续时间，以全面了解公司未来规划及可能面临的挑战。
公司上半年稳健运营策略与下半年发展计划详解上半年公司通过贴近基层业务、解决用户痛点，实现收入13.9亿元，毛利率18.7%，核心净利润1.15亿，净利润率8.3%。下半年将围绕强收入、增效益、扩现金等目标，加强外拓，拓展高价值业态，深耕C端需求，提升增值业务收入贡献，优化现金流和风险管控，强化服务品质，提升可持续运营能力。
下半年经营策略与业绩预期详解：分级管理与组织模式迭代下半年将重点推进项目分级管理和组织模式迭代，以提升项目运营质量和效率。前台以管家为核心，强化中后台支撑，确保组织模式高效运行。业绩方面，规模和收入保持稳定，但毛利率和净利润短期内受资产减值和服务投入增加影响，存在压力。公司将通过夯实经营基础，化解风险，提升服务品质，确保健康可持续运营。
公司外拓增长策略与下半年规划上半年公司在外拓端取得优质增长，合同金额和大拓展均有所突破。管理层分享了提升举措，包括市场调研、合作伙伴拓展和产品优化等。下半年计划继续加大外拓力度，重点发展新兴市场，提升服务质量，加强品牌建设。现阶段执行标准强调效率与质量并重，确保每一步拓展都扎实有效。
公司上半年外拓策略成效显著，下半年将深化高质量可持续增长上半年，公司通过重构决策机制、深化大客户绑定等举措，实现了外拓规模与质量的双突破，新增中标项目31个，合同金额达2.6亿。下半年，公司将巩固增长势头，聚焦质量与可持续性，通过标准化能力输出、优化渠道与资源整合等措施，进一步提升市场竞争力和品牌价值，同时保持严格的拓展筛选标准，确保现金流安全和盈利能力。
公司上半年大额减值分析及未来策略探讨对话讨论了公司上半年因存货、商誉和应收账款减值导致的净利润率下降，预计下半年减值水平将有所提高，但公司正采取积极措施推进应收账款回收及车位存货去化，以改善资产结构，降低损失。
公司策略应对存货风险与资产优化面对存货资产过大导致的财务压力与减值风险，公司计划通过精细化运营策略，包括动态资产分级管理、风险对冲与提前拨备、灵活销售策略、无现金流资产置换试点以及组建专项去化团队，预计1-2年内显著降低存货规模，优化资产结构，保障业绩稳定性。
行业挑战应对与服务品质提升：公司多措并举打破收费难与成本上升的恶性循环面对收费难和人力成本上升的行业困境，公司通过实施专项行动，如聆听行动、同行行动和直达行动，加强与客户的沟通，提升服务品质。上半年，公司主动拜访超过15万客户，升级绿化景观，开展业主见面日活动，收缴率显著提升，多个区域创历史新高，有效避免了服务缩水和服务品质下降的恶性循环。
深化上半年成果，下半年聚焦服务升级与精细化管理下半年将深化上半年的管理经验，重点提升服务品质，优化设施效能，实施精细化管理。通过客户拜访全覆盖、高频次社区活动、全员接单等措施提升业主满意度；节能降本释放资源用于服务器升级；精细化管理与机制保障收费成果，建立客户信用系统，实施差异化服务权益管理，强化缴费契约精神，确保成效可持续正向循环。
公司上半年社区增值服务重塑路径及成效上半年，公司通过爆品策略和渠道建设推动生活服务增长，供应链优化降低成本，提升价格竞争力。空间资源方面，全面覆盖刚需设施并提升覆盖率。美居服务锚定社区维修改造需求，房屋经济扩大店面规模。下半年将继续扩大增值业务规模，延续既有发展路径。
生活服务与美居经济双轨并行，加速非机动车充电桩业务与门店规模扩展持续推进饮用水等高频消费品销售，复制推广方法论，拓展商品品类与服务深度，提升C端复购率与收入占比。加速非机动车充电桩业务落地，计划三年内自营覆盖率提升至80%。美居服务聚焦老房项目改造，开展专项营销活动，实现精准业绩增长。房屋经济新增门店规模，扩大单店展业范围，增加单店产出。
公司现金流管理与应收账款回收进展：强化管控与服务品质提升讨论了公司2025年上半年净经营性现金流为负1615万的情况，强调了基础物管现金流入的提升，归功于精细化管理和收费能力增强。公司通过成立专项小组、优化付款周期等措施强化应收账款管控，同时控制非核心业务支出，保障服务品质。未来将加强现金回款，提升服务品质，实现现金流与品质双重保障。
物业管理公司转型策略：以服务力为核心实现可持续增长公司管理层在业绩发布会上分享了未来发展方向，强调以服务力为核心，通过基础服务、专业服务和增值服务提升品质，构建护城河，同时优化资产结构，强化现金流管理，推动高质量可持续发展。
要点回答
Q：远洋服务2025年中期业绩发布会中，管理层有哪些成员出席？远洋服务2025年上半年的主要业绩表现如何？
A：远洋服务的管理层中，出席了本次业绩发布会的包括远洋服务董事局联席主席、执行董事杨德勇先生，执行董事、行政总裁侯敏先生，执行董事、首席财务官朱葛莹女士，以及经营管理部总经理陈志伟先生。在2025年上半年，远洋服务实现收入13.9亿元，同比下降3.5%。这一下降主要由于公司为增强抗风险能力，调整了现金流不佳的非业主增值服务，导致基础物业管理服务收入占比提升至74.4%。此外，来自第三方的收入占比达到了93.4%，业务独立性持续巩固。同时，公司在管面积达到9350万平方米，在一二线城市的在管面积占比高达82.6%，并且物业费均价保持在行业中高位水平，凸显了公司在高品质物业管理领域的领先优势。
Q：远洋服务在业务拓展和市场布局方面有何亮点？
A：远洋服务的外拓动能有效释放，新增合约面积中，外拓面积占比达到96%，环比提升了15个百分点。公司在7月份中标项目31个，合同金额达到2.6亿元，其中单项目合同金额超千万的项目数量达到9个。同时，通过与比亚迪达成全国范围内的物业服务合作，验证了大客户跟随策略的有效性。此外，公司持续构建多元业态的专业化服务能力，包括商业业态占比7%，政府、学校及医院业态占比19%，并制定了针对性的防御体系和零干扰保障机制，以及通过物管加增值服务助力产业园招商。
Q：远洋服务如何围绕客户需求提升服务品质并构建以管家为中心的服务组织？
A：远洋服务通过管家串联工程、客服、秩序和环境等业务条线，推动服务型组织建设，并将人力资源向一线服务倾斜。公司通过服务标准口袋书、技能大赛、百日通车培训等方式赋能一线员工，提升服务能力。期间，公司拜访了15万户业主，更新了业主画像，组织了476场业主见面日活动，面对面了解业主诉求，完善服务细节，并开展了1500多场社区活动，覆盖超40万户业主，构建有温度的社区。这些努力使得客户满意度达到87分，进一步夯实了商写板块的优势。
Q：远洋服务在商写业态方面的表现及增值服务创新情况如何？
A：截至2025年630，远洋服务商写业态合约建筑面积达到887.4万方，物业管理服务收入为1.7亿元，占整个物业管理基础服务收入的16.2%。新增第三方商写业态的合约面积占比已达到55.4%，增值服务方面实现了深度突破，通过客户扩租跟进、美居验证等重塑社区增值服务发展路径。期内社区增值服务收入同比增长2-2.5亿元，增速实现转正，并通过优化供应链和提升有偿维修业务等手段拓展业务规模。
Q：非业主增值服务及其他业务板块的运营状况如何？
A：非业主增值服务通过市场化、专业化发展，收入约为1.1亿元，同比下降24%，现金流流入同比提升4.6%。同时，物业工程服务聚焦第三方外拓，强化系统性解决方案能力和低成本运营优势，新增多个标杆项目。另外，在ESG方面，远洋服务践行绿色运营，用心聆听客户需求，履行社会责任，推进可持续发展，并在客户责任和社会责任方面取得了一定成果。
Q：远洋服务财务部分的主要收入及毛利率变化情况如何？
A：由于持续收缩非业主增值服务，远洋服务期内收入规模约为人民币13.9亿元，同比减少3.5%。其中，物业管理服务收入同比下降约2%，社区增值服务收入同比上涨2%，而非业主增值服务收入同比下降24%。受存货减值准备增加及关联方收入确认原则调整等因素影响，毛利率下滑至11.7%。
Q：管理层，利润率下降的主要原因是什么？具体是哪些科目拖累了利润率及其具体影响？
A：公司上半年盈利表现下滑的主要原因是账面上有较大的减值处理。出于风险管理考虑，公司在应收账款、存货、商誉等资产提高了减值计提比例，对净利润的影响达到了4.7亿元，较上年同期增加238%。这直接导致了上半年净利润由正转负，净亏损3.1亿元。此外，为了保障服务品质与品牌口碑，公司持续加大投入，这些前期投入短期内对综合毛利率也产生了一定影响。
Q：公司上半年在外拓端取得了哪些提升和突破？下半年外拓的工作安排是什么？外拓的方向和现阶段执行的标准是什么？
A：上半年公司通过系统性重构外拓决策机制，明确了项目和城市的种类标准并下沉决策权，有效提升了外拓决策响应速度和执行效率。同时深化大客户绑定，联动开发端优势实现多元化业态突破，从而实现了外拓规模与质量双提升。上半年新增中标项目31个，合同金额2.6亿元，其中超千万项目数量达到九个，非住宅赛道拓展能力取得质的突破。下半年将继续按照上述策略和标准推进外拓工作。
Q：基于此下半年公司战略重点将如何调整，并具体通过哪些措施来实现高质量可持续增长？
A：下半年公司将采取一系列措施以实现高质量可持续增长。首先，我们将从高速增长向高质量可持续增长平稳过渡，确保外拓动能的同时，强化战略中心的战略方向。其次，通过输出标准化能力、标杆项目口碑辐射效应降低获客成本，提升市场竞争力。此外，公司将实施全员拓展制度化，加强组织保障与激励机制，将管理人员绩效与拓展目标强关联，提高激励兑现及时性，激发一线团队活力。同时，优化渠道与资源整合，深化地产和物业协同，成立轻资产信息协同小组，打通客户资源池，扩大优质资源获取渠道。最后，计划在重点城市复制成功经验，利用属地化供应链优势和标准化提案流程缩短签约周期，提升运营效率。
Q：管理层如何分析本年净利润率受到大额减值的影响，以及未来的减值策略和相关科目减值预期？
A：今年上半年，公司减值总额为7亿元，主要集中在存货、商誉和应收账款三个方面。在宏观经济弱复苏背景下，居民消费信心不足导致不动产市场购房需求下滑，车位存货去化速度放缓，因此本期存货减值损失增至9126万元。同时，受到地产下行影响，公司对商誉资产进行审慎评估后计提了1.6亿元拨备，另外应收账款坏账计提比例提升，导致金融资产减值损失增长到2.2亿元。对于下半年，公司预计能进一步提高应收账款减值水平，但对于关联方应收账款，将积极协商回收；非关联方应收账款则通过提升服务品质引导客户付费意愿提升，并持续推动车位存货去化。在资产优化上，公司将采取精细化运营策略，动态分级管理存货，优先处置低效和有潜在风险资产，并试点无现金流流出的资产置换方案，组建专门资产去化团队，预计未来1到2年内降低现有存货规模，改善资产结构。
Q：公司如何看待行业经营环境面临的收费难、人力成本上升带来的挑战，并在收费端和服务品质端采取了哪些措施避免陷入恶性循环？
A：面对行业挑战，公司在上半年开展了系列专项举措，如“聆听行动”要求各级管理人员每月拜访客户收集反馈，“同行行动”让中后台人员每周定时驻场项目解决一线问题，“直达行动”管理层直面项目经理建立反馈渠道，定期评价管理时效。通过这些举措，公司主动拜访超过15万客户，更新客户分类并完善需求，完成49个绿化景观工程提升项目，举办4476场业主见面日活动直面业主诉求。此外，在六月份启动的中期业绩冲刺行动中，全员上下联动，氛围火热，当期收缴率同比进步的项目达到141个，占比41%，北京区域和华南区域均创历史月度收缴率新高。通过上述措施，公司在提升服务品质的同时，有效提高了收缴率，以应对行业困境。
Q：公司上半年在社区增值服务上做了哪些关键的措施，以及下半年在社区增值服务方面有什么发展计划和目标？
A：上半年，我们重塑了社区增值服务的发展路径，具体包括：生活服务方面，通过爆品策略和渠道建设促进规模增长，成功实现千万元级别的爆品销售，并建设了30家社区水站，同时与头部同业公司合作降低采购成本；空间资源方面，实现了快递柜、直饮水机、机动车充电桩等设施的全面覆盖，并计划加速非机动车充电桩的业务落地；美居服务上，围绕存量房屋搭建了有偿维修服务体系，有效转化为装修改造服务；房屋经济方面，扩大店面规模并提升交易能力，新增十家房屋经纪门店并打造标杆门店以强化线上自媒体运营。
Q：公司在经历现阶段调整后，未来的发展方向和思路是什么？
A：未来，公司将战略锚点从规模依赖升级为以服务力驱动发展，以服务为核心，提供质价相符的基础物业服务，围绕业主生活需求打造服务生态，提升高频特色服务粘性；强化专业服务输出，依托标杆项目经验和绿色能源、设备运维技术优势拓展市场；同时，公司将通过管家枢纽强化服务响应，推动智慧化运作，研究客户需求，构建用户为中心的社区文化和服务体系，并通过外拓和社区增值服务提升收入规模，优化资产结构，加速资产去化，严守经营性现金流生命线。在现金流管理上，公司将通过收缴机制创新和供应链成本管控实现高质量可持续发展。
