遠洋服務（6677.HK) 2025中期業績發佈會
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會議摘要
遠洋服務2025年中期業績發佈會顯示，盡管收入同比下降3.5%，但基礎物業管理和社區增值服務表現突出，第三方收入占比提升至93.4%。一二綫城市在管面積占比82.6%，物業費均價處於行業高位，新增合約面積中96%來自外拓，大客戶合作取得突破。財務方面，核心淨利潤為1.5億元，淨利潤率8.3%。管理層強調通過加強外拓、優化資産結構、提升服務品質等措施，應對行業挑戰，推動公司健康可持續發展。
會議速覽
遠洋服務2025年中期業績發佈會概覽與管理層問答業績發佈會開始，管理層成員包括聯席主席、行政總裁及首席財務官等出席。彙報人介紹了2025年中期業績，並指導觀衆如何使用視頻會議功能，包括查看PPT和提問。管理層將在後續環節回答投資者問題。
2025年630公司業績穩健增長與多元化佈局策略2025年，630公司收入雖略有下降，但通過調整非業主增值服務，基礎物業管理服務收入占比提升至74.4%，第三方收入占比達93.4%，業務獨立性增強。公司管理規模持續高質量，外拓動能釋放，新增合約面積中96%來自外拓，中標項目合同金額2.6億元。與比亞迪達成全國合作，深耕大客戶策略有效。多元佈局包括商業、政府、學校及醫院業態，構建競爭力。未來將通過標杆複制，加強多元業態服務能力。
提升服務品質與客戶滿意度，構建有溫度的社區通過管家為中心的服務組織構建，強化業主需求洞察，實現客戶滿意度87分，推動物業管理費現金流流入同比增加0.9個百分點，新增第三方商協外拓，商寫業態合約建築面積達887.4萬方，物業管理服務收入1.7億元，第三方合約面積占比55.4%。
綠色能源與社區增值服務：創新服務模式加速推廣對話內容圍繞綠色能源覆蓋與社區增值服務展開，強調了以客戶需求為導向的標准化服務體系創新。北京核心區商業項目實現100%綠電覆蓋，探索跨業態能源解決方案。在增值服務方面，通過客戶擴租跟進和美居驗證全生命周期服務模式，社區增值服務收入同比增長，通過地推了解業主需求，迭代業務細節，夯實社區增值業務發展基礎。
社區生活爆品策略與供應鏈優化推動銷售增長通過精選爆品和六場銷售專場，實現3.5萬件銷量，供應鏈優化降低成本，美居服務挖掘裝修改造需求，便民設施覆蓋率提升，數字化管理精細化。
非業主增值服務與綠色運營推動物業可持續發展物業工程服務通過低運營成本模式增加業務覆蓋率，非業主增值服務市場化、專業化發展，聚焦第三方外拓，構建系統性解決方案，高效承接能力與低成本運營優勢並存。年內新增央視軍事頻道辦公樓等項目，服務北京協和醫院等標杆項目。踐行綠色運營，推進可持續發展，榮獲2025年中國物業低碳運營領先企業。通過項目經理見面日等活動收集業主需求，完善服務細節，協同社區、業主、物業深化社區共生價值。
2025年中期財務報告：收入下滑、毛利率受壓及淨利潤首次為負財務報告揭示了收入規模下降3.5%至13.9億元，其中物業管理服務收入減少2%，非業主增值服務收入大幅下降24%。毛利率降至11.7%，經調整後為18.7%，但仍有4.1個百分點的下滑。淨利潤首次轉負，核心淨利潤1.5億元，核心淨利潤率8.3%。社區增值服務毛利率受存貨減值影響降至負9.7%，調整後為32.3%。
物管行業面臨減值挑戰，公司通過清退項目與加大投入尋求長期發展上半年利潤率下滑主要由於應收賬款、存貨、商譽等資産減值計提增加，導致淨利潤由正轉負。公司持續清退表現不佳項目，同時加大品質提升與業務擴張投入，短期內影響毛利率。盡管面臨挑戰，公司通過充分釋放風險，資産負債表將更健康，回歸輕資産模式，尋求長期穩定發展。
2025業績計劃與下半年經營重點及減值影響持續期提問者咨詢了管理層關於2025年整體業績計劃，以及為達成此目標下半年的經營重點和安排。同時，詢問了減值對公司業績的影響預計持續時間，以全面了解公司未來規劃及可能面臨的挑戰。
公司上半年穩健運營策略與下半年發展計劃詳解上半年公司通過貼近基層業務、解決用戶痛點，實現收入13.9億元，毛利率18.7%，核心淨利潤1.15億，淨利潤率8.3%。下半年將圍繞強收入、增效益、擴現金等目標，加強外拓，拓展高價值業態，深耕C端需求，提升增值業務收入貢獻，優化現金流和風險管控，強化服務品質，提升可持續運營能力。
下半年經營策略與業績預期詳解：分級管理與組織模式迭代下半年將重點推進項目分級管理和組織模式迭代，以提升項目運營質量和效率。前台以管家為核心，強化中後台支撐，確保組織模式高效運行。業績方面，規模和收入保持穩定，但毛利率和淨利潤短期內受資産減值和服務投入增加影響，存在壓力。公司將通過夯實經營基礎，化解風險，提升服務品質，確保健康可持續運營。
公司外拓增長策略與下半年規劃上半年公司在外拓端取得優質增長，合同金額和大拓展均有所突破。管理層分享了提升舉措，包括市場調研、合作夥伴拓展和産品優化等。下半年計劃繼續加大外拓力度，重點發展新興市場，提升服務質量，加強品牌建設。現階段執行標准強調效率與質量並重，確保每一步拓展都紮實有效。
公司上半年外拓策略成效顯著，下半年將深化高質量可持續增長上半年，公司通過重構決策機制、深化大客戶綁定等舉措，實現了外拓規模與質量的雙突破，新增中標項目31個，合同金額達2.6億。下半年，公司將鞏固增長勢頭，聚焦質量與可持續性，通過標准化能力輸出、優化渠道與資源整合等措施，進一步提升市場競爭力和品牌價值，同時保持嚴格的拓展篩選標准，確保現金流安全和盈利能力。
公司上半年大額減值分析及未來策略探討對話討論了公司上半年因存貨、商譽和應收賬款減值導致的淨利潤率下降，預計下半年減值水平將有所提高，但公司正采取積極措施推進應收賬款回收及車位存貨去化，以改善資産結構，降低損失。
公司策略應對存貨風險與資産優化面對存貨資産過大導致的財務壓力與減值風險，公司計劃通過精細化運營策略，包括動態資産分級管理、風險對沖與提前撥備、靈活銷售策略、無現金流資産置換試點以及組建專項去化團隊，預計1-2年內顯著降低存貨規模，優化資産結構，保障業績穩定性。
行業挑戰應對與服務品質提升：公司多措並舉打破收費難與成本上升的惡性循環面對收費難和人力成本上升的行業困境，公司通過實施專項行動，如聆聽行動、同行行動和直達行動，加強與客戶的溝通，提升服務品質。上半年，公司主動拜訪超過15萬客戶，升級綠化景觀，開展業主見面日活動，收繳率顯著提升，多個區域創曆史新高，有效避免了服務縮水和服務品質下降的惡性循環。
深化上半年成果，下半年聚焦服務升級與精細化管理下半年將深化上半年的管理經驗，重點提升服務品質，優化設施效能，實施精細化管理。通過客戶拜訪全覆蓋、高頻次社區活動、全員接單等措施提升業主滿意度；節能降本釋放資源用於服務器升級；精細化管理與機制保障收費成果，建立客戶信用系統，實施差異化服務權益管理，強化繳費契約精神，確保成效可持續正向循環。
公司上半年社區增值服務重塑路徑及成效上半年，公司通過爆品策略和渠道建設推動生活服務增長，供應鏈優化降低成本，提升價格競爭力。空間資源方面，全面覆蓋剛需設施並提升覆蓋率。美居服務錨定社區維修改造需求，房屋經濟擴大店面規模。下半年將繼續擴大增值業務規模，延續既有發展路徑。
生活服務與美居經濟雙軌並行，加速非機動車充電樁業務與門店規模擴展持續推進飲用水等高頻消費品銷售，複制推廣方法論，拓展商品品類與服務深度，提升C端複購率與收入占比。加速非機動車充電樁業務落地，計劃三年內自營覆蓋率提升至80%。美居服務聚焦老房項目改造，開展專項營銷活動，實現精准業績增長。房屋經濟新增門店規模，擴大單店展業範圍，增加單店産出。
公司現金流管理與應收賬款回收進展：強化管控與服務品質提升討論了公司2025年上半年淨經營性現金流為負1615萬的情況，強調了基礎物管現金流入的提升，歸功於精細化管理和收費能力增強。公司通過成立專項小組、優化付款周期等措施強化應收賬款管控，同時控制非核心業務支出，保障服務品質。未來將加強現金回款，提升服務品質，實現現金流與品質雙重保障。
物業管理公司轉型策略：以服務力為核心實現可持續增長公司管理層在業績發佈會上分享了未來發展方向，強調以服務力為核心，通過基礎服務、專業服務和增值服務提升品質，構建護城河，同時優化資産結構，強化現金流管理，推動高質量可持續發展。
要點回答
Q：遠洋服務2025年中期業績發佈會中，管理層有哪些成員出席？遠洋服務2025年上半年的主要業績表現如何？
A：遠洋服務的管理層中，出席了本次業績發佈會的包括遠洋服務董事局聯席主席、執行董事楊德勇先生，執行董事、行政總裁侯敏先生，執行董事、首席財務官朱葛瑩女士，以及經營管理部總經理陳志偉先生。在2025年上半年，遠洋服務實現收入13.9億元，同比下降3.5%。這一下降主要由於公司為增強抗風險能力，調整了現金流不佳的非業主增值服務，導致基礎物業管理服務收入占比提升至74.4%。此外，來自第三方的收入占比達到了93.4%，業務獨立性持續鞏固。同時，公司在管面積達到9350萬平方米，在一二綫城市的在管面積占比高達82.6%，並且物業費均價保持在行業中高位水平，凸顯了公司在高品質物業管理領域的領先優勢。
Q：遠洋服務在業務拓展和市場佈局方面有何亮點？
A：遠洋服務的外拓動能有效釋放，新增合約面積中，外拓面積占比達到96%，環比提升了15個百分點。公司在7月份中標項目31個，合同金額達到2.6億元，其中單項目合同金額超千萬的項目數量達到9個。同時，通過與比亞迪達成全國範圍內的物業服務合作，驗證了大客戶跟隨策略的有效性。此外，公司持續構建多元業態的專業化服務能力，包括商業業態占比7%，政府、學校及醫院業態占比19%，並制定了針對性的防禦體系和零幹擾保障機制，以及通過物管加增值服務助力産業園招商。
Q：遠洋服務如何圍繞客戶需求提升服務品質並構建以管家為中心的服務組織？
A：遠洋服務通過管家串聯工程、客服、秩序和環境等業務條綫，推動服務型組織建設，並將人力資源向一綫服務傾斜。公司通過服務標准口袋書、技能大賽、百日通車培訓等方式賦能一綫員工，提升服務能力。期間，公司拜訪了15萬戶業主，更新了業主畫像，組織了476場業主見面日活動，面對面了解業主訴求，完善服務細節，並開展了1500多場社區活動，覆蓋超40萬戶業主，構建有溫度的社區。這些努力使得客戶滿意度達到87分，進一步夯實了商寫板塊的優勢。
Q：遠洋服務在商寫業態方面的表現及增值服務創新情況如何？
A：截至2025年630，遠洋服務商寫業態合約建築面積達到887.4萬方，物業管理服務收入為1.7億元，占整個物業管理基礎服務收入的16.2%。新增第三方商寫業態的合約面積占比已達到55.4%，增值服務方面實現了深度突破，通過客戶擴租跟進、美居驗證等重塑社區增值服務發展路徑。期內社區增值服務收入同比增長2-2.5億元，增速實現轉正，並通過優化供應鏈和提升有償維修業務等手段拓展業務規模。
Q：非業主增值服務及其他業務板塊的運營狀況如何？
A：非業主增值服務通過市場化、專業化發展，收入約為1.1億元，同比下降24%，現金流流入同比提升4.6%。同時，物業工程服務聚焦第三方外拓，強化系統性解決方案能力和低成本運營優勢，新增多個標杆項目。另外，在ESG方面，遠洋服務踐行綠色運營，用心聆聽客戶需求，履行社會責任，推進可持續發展，並在客戶責任和社會責任方面取得了一定成果。
Q：遠洋服務財務部分的主要收入及毛利率變化情況如何？
A：由於持續收縮非業主增值服務，遠洋服務期內收入規模約為人民幣13.9億元，同比減少3.5%。其中，物業管理服務收入同比下降約2%，社區增值服務收入同比上漲2%，而非業主增值服務收入同比下降24%。受存貨減值准備增加及關聯方收入確認原則調整等因素影響，毛利率下滑至11.7%。
Q：管理層，利潤率下降的主要原因是什麽？具體是哪些科目拖累了利潤率及其具體影響？
A：公司上半年盈利表現下滑的主要原因是賬面上有較大的減值處理。出於風險管理考慮，公司在應收賬款、存貨、商譽等資産提高了減值計提比例，對淨利潤的影響達到了4.7億元，較上年同期增加238%。這直接導致了上半年淨利潤由正轉負，淨虧損3.1億元。此外，為了保障服務品質與品牌口碑，公司持續加大投入，這些前期投入短期內對綜合毛利率也産生了一定影響。
Q：公司上半年在外拓端取得了哪些提升和突破？下半年外拓的工作安排是什麽？外拓的方向和現階段執行的標准是什麽？
A：上半年公司通過系統性重構外拓決策機制，明確了項目和城市的種類標准並下沉決策權，有效提升了外拓決策響應速度和執行效率。同時深化大客戶綁定，聯動開發端優勢實現多元化業態突破，從而實現了外拓規模與質量雙提升。上半年新增中標項目31個，合同金額2.6億元，其中超千萬項目數量達到九個，非住宅賽道拓展能力取得質的突破。下半年將繼續按照上述策略和標准推進外拓工作。
Q：基於此下半年公司戰略重點將如何調整，並具體通過哪些措施來實現高質量可持續增長？
A：下半年公司將采取一系列措施以實現高質量可持續增長。首先，我們將從高速增長向高質量可持續增長平穩過渡，確保外拓動能的同時，強化戰略中心的戰略方向。其次，通過輸出標准化能力、標杆項目口碑輻射效應降低獲客成本，提升市場競爭力。此外，公司將實施全員拓展制度化，加強組織保障與激勵機制，將管理人員績效與拓展目標強關聯，提高激勵兌現及時性，激發一綫團隊活力。同時，優化渠道與資源整合，深化地産和物業協同，成立輕資産信息協同小組，打通客戶資源池，擴大優質資源獲取渠道。最後，計劃在重點城市複制成功經驗，利用屬地化供應鏈優勢和標准化提案流程縮短簽約周期，提升運營效率。
Q：管理層如何分析本年淨利潤率受到大額減值的影響，以及未來的減值策略和相關科目減值預期？
A：今年上半年，公司減值總額為7億元，主要集中在存貨、商譽和應收賬款三個方面。在宏觀經濟弱複蘇背景下，居民消費信心不足導致不動産市場購房需求下滑，車位存貨去化速度放緩，因此本期存貨減值損失增至9126萬元。同時，受到地産下行影響，公司對商譽資産進行審慎評估後計提了1.6億元撥備，另外應收賬款壞賬計提比例提升，導致金融資産減值損失增長到2.2億元。對於下半年，公司預計能進一步提高應收賬款減值水平，但對於關聯方應收賬款，將積極協商回收；非關聯方應收賬款則通過提升服務品質引導客戶付費意願提升，並持續推動車位存貨去化。在資産優化上，公司將采取精細化運營策略，動態分級管理存貨，優先處置低效和有潛在風險資産，並試點無現金流流出的資産置換方案，組建專門資産去化團隊，預計未來1到2年內降低現有存貨規模，改善資産結構。
Q：公司如何看待行業經營環境面臨的收費難、人力成本上升帶來的挑戰，並在收費端和服務品質端采取了哪些措施避免陷入惡性循環？
A：面對行業挑戰，公司在上半年開展了系列專項舉措，如“聆聽行動”要求各級管理人員每月拜訪客戶收集反饋，“同行行動”讓中後台人員每周定時駐場項目解決一綫問題，“直達行動”管理層直面項目經理建立反饋渠道，定期評價管理時效。通過這些舉措，公司主動拜訪超過15萬客戶，更新客戶分類並完善需求，完成49個綠化景觀工程提升項目，舉辦4476場業主見面日活動直面業主訴求。此外，在六月份啓動的中期業績沖刺行動中，全員上下聯動，氛圍火熱，當期收繳率同比進步的項目達到141個，占比41%，北京區域和華南區域均創曆史月度收繳率新高。通過上述措施，公司在提升服務品質的同時，有效提高了收繳率，以應對行業困境。
Q：公司上半年在社區增值服務上做了哪些關鍵的措施，以及下半年在社區增值服務方面有什麽發展計劃和目標？
A：上半年，我們重塑了社區增值服務的發展路徑，具體包括：生活服務方面，通過爆品策略和渠道建設促進規模增長，成功實現千萬元級別的爆品銷售，並建設了30家社區水站，同時與頭部同業公司合作降低采購成本；空間資源方面，實現了快遞櫃、直飲水機、機動車充電樁等設施的全面覆蓋，並計劃加速非機動車充電樁的業務落地；美居服務上，圍繞存量房屋搭建了有償維修服務體系，有效轉化為裝修改造服務；房屋經濟方面，擴大店面規模並提升交易能力，新增十家房屋經紀門店並打造標杆門店以強化綫上自媒體運營。
Q：公司在經曆現階段調整後，未來的發展方向和思路是什麽？
A：未來，公司將戰略錨點從規模依賴升級為以服務力驅動發展，以服務為核心，提供質價相符的基礎物業服務，圍繞業主生活需求打造服務生態，提升高頻特色服務粘性；強化專業服務輸出，依托標杆項目經驗和綠色能源、設備運維技術優勢拓展市場；同時，公司將通過管家樞紐強化服務響應，推動智慧化運作，研究客戶需求，構建用戶為中心的社區文化和服務體系，並通過外拓和社區增值服務提升收入規模，優化資産結構，加速資産去化，嚴守經營性現金流生命綫。在現金流管理上，公司將通過收繳機制創新和供應鏈成本管控實現高質量可持續發展。
