中指市场形势及企业研究成果分享会
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纪要
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会议摘要
三季度楼市延续筑底、分化明显，新房销售低位、二手房成交活跃且占比提升，市场进入存量阶段。828新政落地，多地细化：828前公告地块可沿用原预售至2027年底（武汉、杭州至2028年底）；新地块以现房销售为主，预售需封顶，资金监管至竣工，按揭放款延至竣备，并配套保函置换、分期缴地等缓解资金压力。1—10月二手房价累计跌4.92%，10月仅1城上涨；新房价结构性上涨，10月百城同比降11%、环比降15%；10月18城二手房成交11.6万套同比+17.5%，二手房占比约52.2%。租赁淡季，50城租金环比-0.28%，核心城市小幅上涨。土地市场缩量，9月三四线放量后10月推地同比-46%，成交与出让金同比+90%但累计仍降，溢价率1.5%，资金向头部城市集中。百强1—10月销售2.54万亿元、降幅收窄，千亿/百亿房企减少，竞争转向现金流、产品力与交付确定性；拿地总额6465亿元同比-17.5%，头部央企与部分民企在二线及核心城市积极布局，民企拿地活跃度提升。年末贴息与促销或支撑新房成交，整体仍筑底；二手房成交或维持活跃、价格小幅波动；房企资金回笼周期拉长或制约拿地，政策对供应的影响将在后续逐步显现。
会议速览
房地产市场现状与未来趋势：分化的市场与政策调整影响房地产市场在三季度延续筑底态势，新房销售低位，二手房成交增长，价格调整中核心城市项目支撑新房均价。政策调整加快市场模式转变，银十市场温和修复，核心城市表现平稳，四季度市场有望延续修复但分化特征明显。
828新政下17城细则分析：预售与现房销售制度并行自828新政出台以来，17个城市相继发布细则，主要围绕过渡项目安排、新预售条件、资金监管、现房销售比例及土地分期缴纳等方面展开。多数城市细则严格遵循国家政策，同时在现房销售、保函置换、土地缴纳等方面展现出一定灵活性，以缓解房企资金压力。
2023年房地产市场：二手房跌新房涨，成交活跃度不减2023年1至10月，二手房市场累计下跌4.92%，新房市场则累计上涨1.36%。二手房成交活跃，同比增7.3%，新房销售面积同比下降11%。一线城市如北京、上海新房及二手房成交量保持增长，深圳新房成交量下降，广州成交量小幅下降。租赁市场进入淡季，租金环比下跌0.28%。
年末土地市场与房产成交趋势分析九月三四线城市宅地供应大增，十月份成交面积与出让金同比增长近九成，但累计成交面积与出让金仍同比下降。年末购房贷款贴息政策预计支撑新房成交，但市场整体延续筑底态势。二手房成交有望保持活跃，价格小幅下跌。828新政影响房企资金回笼，制约拿地能力与投资意愿，年末及2027年土地市场政策影响将逐步体现。
2026年1-10月房企销售与拿地情况深度解读分享聚焦2026年1至10月房企销售业绩及拿地动态，指出销售额虽持续下降，但降幅有所收窄，前100家房企销售额达25370亿，同比降幅收窄0.9个百分点，揭示行业调整趋势。
同比降幅收窄原因：政策提振信心、供给端配合与低基数效应同比降幅收窄主要归因于政策端提振购房信心、供给端推盘促销加速以及上一年基数较低，这些因素共同作用使得1到10月份销量同比降幅有所收窄。
房企分化加剧：优质企业崛起与市场趋势解析房企市场分化趋势明显，稳健资金面、核心城市优质土储及产品力打磨使部分房企在信心偏弱环境下实现销售正增长。行业竞争逻辑从规模转向现金流、产品力与交付确定性，千亿、百亿俱乐部房企数量持续减少，资源向头部企业集中。政策支持、地段供需缺口、产品力迭代与实景兑现共同促成热销楼盘出现，核心城市核心板块项目尤为突出。
2026年房企拿地规模下降趋势及二线城市热度提升2026年1至10月，重点房企拿地总额同比下降17.5%，但降幅较前几个月缩窄。二线城市及三四线城市拿地比例增加，如成都、苏州等地出现多宗地块成交。现房销售政策影响下，房企积极利用政策窗口期拿地，尤其是在828新政前公告未出让地块的城市。
十月房企拿地趋势：央国企放缓，民营企业积极性高涨十月房企拿地趋势显示，头部央国企拿地力度虽有同比增长，但单月来看，拿地强度在放缓；民营企业拿地积极性却在提升，如滨江集团和泰邦集团分别在杭州和全国范围内积极拿地，展现出民营企业在房地产市场的活跃度和潜力。
房企拿地策略与区域竞争分析分享了房企在长三角、京津冀、中西部等区域的拿地情况，指出头部央国企如保利发展、华润置地在重点区域的布局与竞争态势，同时分析了本土深耕型房企如越秀、建发房产的策略，以及地方国资在住宅用地成交中的主导地位。
要点回答
Q：三季度以来房地产市场的总体态势如何？当前二手房和新房市场的表现如何？
A：三季度以来，房产市场延续筑底态势，新房销售低位运行，一线城市表现较好，二手房成交持续增长，占比进一步提升，市场进入存量时代。价格方面，二手房价格调整，核心城市优质项目支撑新房均价，土地市场缩量，房企拿地向核心城市和高确定性项目集中。八二八新政后，各地出台细则，政策调整加快，十月市场整体温和修复，结构分化，二手房表现优于新房，核心城市相对平稳。二手房方面，今年1至10月份累计下跌4.92%，三季度以来跌幅扩大，十月份环比下跌0.16%，仅1个城市上涨，98个城市下跌，而新房市场延续结构性上涨，1至10月份累计上涨1.36%，十月份环比上涨0.18%。二手房成交活跃度保持高位，同比增长7.3%，新房销售则呈现下降趋势。
Q：一线城市及部分重点城市的房地产市场表现怎样？
A：一线城市中，北京、上海新房和二手房成交量同比均保持增长，其中北京十月份新房同比增长超过两成，上海二手房同比增长35%。广州、深圳新房成交量自九月份以来再次下降，二手房市场相对平稳。租赁市场方面，重点城市住房租赁需求回落，租金环比下跌，但上海、深圳等核心城市租金仍保持小幅上涨。
Q：近期房地产市场有哪些关键政策变化？
A：828新政实施后，已有17个城市出台相关细则。其中，对过渡项目安排以828土地公告事件为界，不同城市对历史遗留项目政策各异，新预售条件主要以主体结构封顶为预售标准，资金监管在竣工验收后解除，并且多数城市允许符合条件的存量项目使用保函置换监管资金。
Q：现房销售制度的要求及执行情况如何？
A：新政要求828后新公告地块优先实行现房销售，部分城市如武汉、杭州对历史遗留项目有适当放宽政策。现房定金比例一般在1%至5%，按揭放款普遍延后至项目竣工验收后才进行，分期缴纳土地出让金的规定也有所差异，武汉、广州、杭州等城市对土地分户集合抵押及分期交付做了安排，以缓解房企资金压力。
Q：从最新的数据来看，三四线城市土地市场的情况如何？
A：三四线城市在九月份大规模推出宅地，导致十月份300城宅地成交面积和出让金同比分别增长了九成左右。尽管如此，累计来看，300城宅地成交面积仍同比下降4%，出让金下降6%。同时，重点城市出让金占比达到57%，其中上海、北京、杭州位列全国前三。
Q：十月份一二线城市土拍的情况怎样？
A：十月份一二线城市土拍相对较少，主要集中于三四线城市，这使得平均溢价率处于今年低位，仅为1.5%。
Q：对于年末房地产市场的预测是怎样的？
A：年末购房贷款贴息政策将有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销以及核心城市优质项目入市，预计会对新房成交形成一定支撑，但整体仍会延续筑底态势。二手房方面，成交有望保持活跃度，但由于市场预期偏弱，价格预计维持小幅下跌和波动。需要重点关注核心城市成交修复的持续性和年末土地市场的表现。
Q：房企在2026年1-10月的销售业绩表现如何？房企间的销售分化情况如何？
A：2026年1-10月，前100家房企销售额总体上呈现下降趋势，但同比降幅在收窄，达到25370亿元，比1-9月份同比收窄0.9个百分点。销售业绩改善的主要原因包括政策端的房贷贴息政策提振购房者信心、供给端房企集中推盘促销加速以及去年同期基数较低。房企间的销售分化趋势仍在继续，部分房企凭借稳健的资金面、可靠的交付信用、优质的核心城市土储布局和打磨的产品力，在市场信心较弱的环境下实现了销售额正增长。
Q：房企销售阵营数量变化情况怎样？
A：2026年1-10月，千亿俱乐部房企数量为6家，较上年同期减少1家；百亿俱乐部房企58家，也较去年同期减少4家。从2023年到2026年1-10月，整体销售阵营呈现收缩趋势，千亿和百亿房企数量均在下降。
Q：热销项目出现的原因是什么？
A：热销项目出现主要得益于政策密集托底、稀缺地段产品力等因素。政策组合拳持续发力，如购房贷款贴息政策落地，现房销售细则出台并逐步实施，降低了购房者门槛并强化了交付确定性。此外，核心地段改善型高品质新房供给总量有限，而购房需求不断累积，供需矛盾导致了热销盘的集中出现。
Q：在当前房地产市场中，产品力如何影响热销楼盘的出现？
A：产品力在当前的房地产市场中扮演着关键角色。房企通过不断迭代升级产品设计，比如全域台板重构社区立体空间、提高实得率、共创户型以及提供下沉庭院、立体园林和高规格会所等特色配置，这些都成为了热销楼盘的重要因素。随着产品品质的提升，产品力成功造就了多个热销产品和楼盘。
Q：实景兑现与前置运营为何成为新的卖点？
A：实景兑现与前置运营将确定性转化为触手可及的生活场景，为购房者提供了明确且直观的价值体验。配合合理的价格策略和优质的产品设计，这些因素共同构建了热销楼盘的优质条件。
Q：热销楼盘的特点是什么？
A：热销楼盘主要集中在热点城市的核心板块，如上海、北京、成都等一二线城市的核心区域。它们通常由头部企业打造，拥有便利的交通、成熟的周边配套（如山姆超市、热门商圈等）以及优质的教育医疗资源。产品力是其核心竞争力，楼盘产品经过精心打磨，具有很高的吸引力。
Q：2026年1-10月房企拿地情况如何？
A：重点房企拿地总额同比持续下降，但降幅有所缩窄。前100家房企拿地总额为6465亿元，同比下降17.5%。十月份，二线城市和三四线城市的拿地比例增加，部分城市出台现房销售细则后，房企积极利用窗口期进行拿地。同时，头部房企拿地数量虽同比增长，但增速放缓，而民营企业拿地积极性较高。
Q：拿地企业的特点有哪些？
A：头部房企拿地数量虽多但力度放缓，而民营企业拿地数量与去年持平但积极性提高。具体到企业层面，华润置地、滨江集团等企业的拿地势头强劲，建发房产等企业的拿地力度也有提升，而保利发展等头部央国企拿地金额保持领先，但整体拿地节奏有所减缓。民营企业如滨江集团在杭州等地的拿地金额较高。
Q：拿地区域格局有何变化？
A：资源继续向头部央国企集中，如保利发展重点布局长三角区域，华润置地在全国范围内双区域布局最强，越秀集团则在广东大湾区深耕。中西部地区虽拿地面积大但金额较低，仍是以量换规模的重要阵地。同时，一线城市中广州推出土地，二线城市成为本月拿地的主要市场。
Q：重点城市拿地金额排名前十的房企策略有何不同？
A：头部央企追求多城市均衡配置资源，本土房企如越秀集团选择性进入重点城市并深挖本土优势。例如，保利和华润通过全国布局多个城市同时拿地，借助合作开发降低成本压力；滨江集团则依靠本土优势，在最熟悉的市场深耕细作。以建发房产为代表的央国企，在基本面良好的城市积极布局，确保投资有保障。
