上海实业控股 (00363.HK) 2026智通财经夏季路演大会
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纪要
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会议摘要
上海实业控股作为上海市国资委窗口企业，业务涵盖基建环保、房地产和消费品三大板块。基建环保贡献稳定收益，房地产受行业下行影响出现亏损，消费品板块烟草业务受疫情拖累。公司现金储备充足，未来聚焦环境业务优化，积极转型房地产和烟草业务，探索保租房、长租房等新收入来源，实现多元化经营与可持续发展。
会议速览
上海实业控股：三大板块业务模型与优质资产分享介绍了上海实业控股的三大业务板块，包括基建环保、房地产和消费品，重点分享了收费公路和水务业务的盈利模式，强调了公司在上海段高速公路和污水处理网方面的优质资产与历史贡献。
房地产与消费品业务对整体业绩的影响分析对话深入探讨了房地产和消费品业务对整体业绩的影响，指出房地产因存货和公允值减值导致亏损，而消费品业务尽管受疫情影响，但现金流稳定，无负债，成为公司财务健康的保障。
企业集团资产调整与财务优化策略集团通过调整医药板块股权，实现现金回流，优化财务结构，减少债务，提升现金储备。同时，基建环保板块贡献最大收入与利润，但受一次性收入影响，利润出现下降。消费品板块在疫情后恢复良好，地产板块因存货减值面临亏损。集团坚持长期稳定派息政策，疫情时期派息比率提升。
公司派息政策与财务状况分析讨论了公司的派息策略，包括30%和40%的比例及绝对值派息，以及通过出售业务收回现金提升派息比率至60%。同时，分析了公路业务利润下滑因一次性维护费用，污水处理业务收款问题的解决，以及现金及现金等价物的显著增长。
企业财务优化与业务转型策略分析讨论了企业通过债务重组降低财务费用、光伏业务调整、地产公司转型长租房及商业物业租赁，以及在房地产市场下行中保持上海土地储备信心的策略。企业成功打包出售泉州项目，显示在不利市场环境中积极寻求新收入来源的努力。
房地产与烟草业务的挑战与机遇：从公允值减值到新产品尝试2024年西安房地产项目销售额虽高，但受公允值减值影响转亏。南洋烟草业务受疫情、禁烟政策及免税店渠道收缩影响，收入下滑，但仍实现双位数增长。通过创新产品如爆珠烟、异型烟及新品牌Winner，以及在马来西亚建设新厂，应对市场变化，展现韧性与发展潜力。
企业未来展望：稳定收费公路、拓展水务与房地产转型未来展望聚焦于收费公路的稳定、水务业务的全国网络扩展及房地产的转型策略，包括提升收租物业收入和分散业务结构。同时，消费品销售虽受消费降级和店铺收缩影响，但仍寻求通过多渠道恢复至疫情前水平。
公路收费期限与环境业务聚焦的经济考量及资产调整策略讨论了公路收费期限、环境业务的盈利模式与资本支出，以及房地产和烟草业务的未来规划，强调了大健康板块出售的估值计算，体现了公司对长期经济收益的重视和资产调整策略。
大健康板块与康恒公司回报分析及战略调整对话详细解释了大健康板块及康恒公司作为上市长三角旗下企业，其利润贡献较低的原因，主要由于收购时的债务负担以及疫情导致的研发产业停滞。面对回报不高和新董事长提出的环境健康与医药健康战略，决定将股权清晰化并回馈母公司。
南阳烟厂与上海实业控股公司经济表现及市场策略深度剖析讨论了南阳烟厂在疫情期间的利润变化、主要销售渠道及市场影响，包括中缅渠道收缩、香港市场占比及出口策略。同时，分析了高速公路BOT模式下的投资回收与维护成本，以及房地产行业在上海等一线城市的份额与转型趋势，强调了稳健发展与市场适应的重要性。
要点回答
Q：上海实业控股的基本情况如何，以及它的业务板块有哪些？
A：上海实业控股是上海市国资委旗下的窗口企业，于香港上市已有30周年纪念，且是首家红筹股企业。公司主要通过其母公司——上市集团持有63.16%的股权。公司的业务结构分为三大板块，分别是环境、发展和城开，分别对应A股、港股上市以及基建环保和房地产等业务领域。其中，基建环保板块是公司的核心部分，主要包括收费公路和水务两个部分。
Q：基建环保板块中的收费公路部分有何特点及贡献？
A：收费公路板块拥有京沪、沪昆、沪渝三条高速公路的上海段，这些优质资产每年为公司贡献约20亿收入和10亿利润，且由于采用BOT模式，已接近无债务状态，处于红利期，现金回流能力超过利润贡献。
Q：为什么上海实业控股能拥有并运营如此优质的收费公路资产？
A：这与公司早期在上海的投资历史有关。30年前上市后，上海实业通过融资投资于上海的重大建设项目，如中环线等，为当时的市政府分担了大额基础设施建设的资金压力，因此得以获取这些优质资产。
Q：公司在水务板块是如何布局并实现盈利的？
A：水务板块除了平稳运营收费公路外，还拓展了污水处理业务，例如与中节能合作成立厦门中环水务从事供水业务。公司通过六次并购实现了全国规模第三和第四大的污水处理网，这种重资产投入的模式类似于收费公路，通过前期的大规模投资换取后期稳定的利润贡献。
Q：房地产板块对公司整体业绩的影响如何？
A：房地产板块在2025年全年成为公司最大的拖累因素，主要源于存货减值和公允价值减值，共计19亿，导致该板块出现亏损。不过，房地产板块本身并非亏损，而是由于减值造成的亏损。
Q：消费品板块（南洋烟草和永发印务）的情况怎样？
A：消费品板块主要包括南洋烟草和永发印务，其中南洋烟草业务在疫情前利润贡献接近10亿，但疫情严重影响了其免税店渠道的业务。尽管如此，消费品板块去年仍有7亿利润贡献，且现金流高于利润贡献，表明该板块具有较强的盈利能力且无明显负债。
Q：公司整体业绩下滑的原因以及现金及现金等价物的变化情况？
A：整体业绩下跌主要归因于房地产板块的减值损失。尽管如此，去年公司的现金及现金等价物仍然增长了10%，达到315亿，这得益于出售粤丰环保的部分股权及可转债回收的40亿现金。此外，公司还同意了粤丰环保的私有化邀约，进一步增加了现金储备。
Q：公司现金增多的原因是什么？
A：公司现金增多是因为新董事长上任后进行了业务定位调整，将上药集团的股份分出去，并在下半年收回了二十多亿现金。
Q：公司目前的财务状况如何？
A：目前公司拥有四十多亿净现金，财务保守，债务率大幅下降，从65%降到48%。总部已偿还所有债务，债务主要体现在下属公司的合并报表中。
Q：基建环保板块收入和利润为何下降？
A：基建环保收入和利润下降是因为之前有一次性收入来源，即通过交易杭州湾大桥股权获得的8.6亿收益。而今年则没有这一项收入，所以出现了基建环保利润下降的情况。
Q：消费品业务表现怎样？公司为何能实现稳定的派息政策？
A：消费品业务在疫情期间受到较大影响，但过去两年有不错的升幅，实现连续双位数增长。地产板块则出现亏损，主要由于存货和公允价值减值问题。公司除了维持稳定的派息比率（30%到40%），还会根据实际情况给出高于指导范围的特别派息。例如今年上市30周年之际，公司收回大量现金后进行了高比例派息，达到60%。
Q：沪渝高速下跌16%的原因是什么？
A：沪渝高速下跌16%并非由于车流量减少或整体车流低，而是由于一次性费用增加，主要是为了达到国标标准进行的维修保养费用支出的影响。
Q：公司上市环境业务为何表现不佳？
A：上市环境业务收入有所下降，但利润上升是因为催款小组提高了应收账款回收速度，经营现金大幅增长，且东北地区虽有个别地方还款欠佳，但整体上并未严重影响业绩。
Q：中环水务业绩下滑的原因是什么？
A：中环水务业绩下滑主要是由于建设收入减少，但利润仍呈上升趋势。这得益于催款小组的成立有效加快了应收账款回收速度，以及通过债务重组将境外债转为境内债，从而降低了财务费用。
Q：中环水务的情况如何，它与中节能的合作及财务状况是怎样的？
A：中环水务是与中节能合作成立的一个公司，主要负责供水业务。尽管初始阶段投入较大，但随着债务偿还完毕，该公司目前处于良好的现金回收阶段，没有负债。
Q：光伏业务的发展状况如何？
A：公司曾拥有15个光伏电站，但由于光伏行业的激烈竞争，在停止扩展该业务后，现有的光伏电站被放在补贴名单中，虽然不会亏损，但由于近几年没有大意愿去发展此业务，所以目前这部分资产未被积极利用。
Q：公司土地储备的情况怎样？
A：公司的土地储备中，约52%位于上海，且在重庆、武汉、苏州等一线或准一线城市也有分布，但没有在三四线城市有储备。上海的大量土地储备为公司提供了信心。
Q：房地产行业的现状及公司应对措施是什么？
A：尽管房地产业整体形势不明朗，公司强调其大部分土地在上海，因此对这部分业务尚不十分担忧，但仍随市场大势调整策略。例如，上市发展公司通过转型收购物业、发展长租房业务，并成功出售泉州的部分商用地产项目，实现一定盈利。
Q：上市城开公司在转型方面的举措有哪些？
A：上市城开公司积极开辟新的收入来源，比如在上海开展三个保租房项目，并将地下空间出租用于商业用途，同时提高租金收入至8个亿。此外，还通过出租社区空间、提高保租房及酒店业务的入住率等方式优化经营效果。
Q：对于西安项目的销售情况及其对公司财务的影响如何？
A：2024年西安项目实现了约124亿的销售额，但同年因房地产公允值减值损失7亿，导致亏损3亿。尽管如此，西安项目的成功销售仍体现了公司在面对市场压力时的应对能力。
Q：南洋烟草业务的表现及其面临的挑战有哪些？
A：南洋烟草作为在香港和马来西亚拥有生产厂的独角兽业务，其收入和利润稳步上升。然而，在疫情三年期间遭受重创，尤其受到免税店收入锐减、出口下滑及香港禁烟政策严格等不利因素的影响，仍能实现双位数增长实属不易。面对挑战，南洋烟草不断尝试新产品如爆珠烟、异型烟等以推动销售，尤其是在电子烟禁售的背景下。
Q：疫情时期你们做了什么新举措？
A：在疫情期间，我们开辟了新战场，在马来西亚建立了一个新厂，以应对潜在需求增长并作为未来发展的基础设施更新。
Q：公司未来的展望主要有哪些方面？
A：未来展望主要包括收费公路业务的稳定发展，关键在于水务环境；此外，中环水务作为合资公司，其表现受到商业环境和全国性网络覆盖的影响。
Q：房地产板块的情况如何？未来会如何调整业务结构？
A：近年来，公司在房地产板块积极转型，租金收入稳步提升。目前正努力通过多元化的收入来源（如收租物业、保租房等）来分散风险，减少对传统销售房屋的依赖。
Q：消费品业务尤其是烟草部分的情况及前景如何？
A：目前烟草销售尚未恢复到疫情前水平，主要受消费降级和中缅店铺收缩的影响。公司正通过各种渠道尽力提升销量，希望未来能逐渐恢复至疫情前的增长态势。
Q：关于公路收费权的问题以及为何聚焦环境业务的原因和未来盈利能力如何？
A：目前沪渝公路是最快到期的，但已获得相关批复并正在走程序，预计落地后将发布公告。聚焦环境业务是因为公司在该领域具有领先优势，虽然目前处于投资期，但随着收购项目的增多和回本期的到来，已进入红利期，现金流量充足，足以支撑运营。
Q：房地产和烟草业务是否会逐步剥离或转至其他公司？
A：公司暂时没有计划剥离房地产和烟草业务。尽管房地产行业目前处于低谷，但具有周期性，且看好其触底反弹的可能性。而烟草业务则是公司重要的现金流来源，短期内不会出售。
Q：大健康板块的剥离及估值情况如何？
A：大健康板块已成功剥离并套现52亿元，其估值基于当时的市场情况和业务发展状况进行评估，剥离是为了更好地聚焦核心业务和优化资源配置。
Q：大健康板块和康恒在上市长三角下的股权结构是怎样的？
A：大健康板块和康恒是放在上市长三角下的，我们拥有50%的股权，这个JV每年利润会先用于偿还大健康的债务费用，之后才分给我们一半。因此，每年分配给母公司的利润大约在5000万到7000万之间，最多时达到1.46亿。
Q：为什么投资大健康后的回报并不高？
A：回报不高的原因在于，在收购大健康时，上市长三角采取了举债方式。大健康产生的利润首先要用来偿还所有债务费用，剩余部分才按股权比例分配给母公司。此外，由于疫情的影响，原本计划以大健康为基础发展研发产业的计划未能实施，这也影响了预期收益。
Q：南阳烟厂去年的利润情况以及对其未来预测如何？
A：南阳烟厂去年纯利润约为6.5亿，加上永发的利润，整个板块去年总收入约为77.5亿。虽然还未完全恢复到疫情前的水平，但预计会保持稳定。目前消费降级以及免税店渠道收缩等因素对业务造成一定影响，增速有所放缓，不过我们正在努力通过推出新产品和新型烟草品牌来实现稳定增长。
Q：公司高速公路资产的运营模式是怎样的？
A：公司高速公路资产属于国资委所有，采用BOT模式，即我们负责投资和开发，建设完成后获得30年的经营期，在此期间通过经营回收投资成本。道路维护费用等也是由我们承担，这导致了利润的下降。
Q：公司在房地产领域的市场份额如何？
A：公司在一线城市的房地产市场份额相对较小，尤其是在上海，由于行业整体在收缩，我们一直在进行转型，拿地较少，基本处于冬眠状态，没有大幅度发展。目前房地产板块的发展策略是稳健且收缩性的。
