A：该发布会由中国房产top研究组完成，该研究组自2003年起已连续24年对房地产上市公司进行深入研究，其研究成果得到了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。4月28日的政治局会议强调稳中求进的工作总基调，为稳定房地产市场提供了精准指导。在此背景下，研究组聚焦行业高质量发展目标，发布了2026中国房地产上市公司的系列研究成果，旨在通过线上直播的方式与业界分享，并邀请了多位专家提供发展策略和投融资指导。中国房产top研究组由联席组长莫天全先生主持，他同时也是中指研究院院长。该研究组自成立以来，已连续24年发布相关研究成果，对房地产上市公司综合实力评判和证券市场投资机会挖掘起到了重要作用。政府部门如自然资源部、住建部等引用其研究成果进行市场监管和政策落地；同时，研究成果也帮助房地产上市企业获得了国内外金融机构的特别支持，如更高的信用评级、贷款额度以及在企业债券发行和房地产投资信托基金等方面更容易获得批准。

A：研究组拥有一支常设的二十几人的研究队伍，并积累了丰富的数据资源和不断改善的研究方式方法。办公室主任黄瑜在常规管理工作方面发挥了重要作用，此外还有中国企业评价协会的李春伟、于月，清华大学房地产研究所的武警黄河等成员参与其中。自2003年以来，研究组连续24年进行房地产上市公司研究，并在此基础上开展了中国房地产百强企业研究（23年）和房地产品牌价值研究（22年），这些研究成果对国内房地产市场的转型发展起到了积极推动作用。

A：在过去24年中，房地产上市公司数量经历了波动，2025年共有144家，比峰值时期减少了45家。从2021年至2025年，由于市场深度调整，房地产上市公司数量明显萎缩，退市累计达到34家。在市值方面，2025年房地产上市公司的市值均值为106.7亿元，同比微增2.1%，但比2021年下降了40%。营业收入方面，2025年房地产上市公司营收均值为247.7亿，同比下滑16.7%，比2021年下降了42.4%。净利润方面，2025年房地产上市公司净利润均值为负18.5亿元，连续四年亏损，但亏损额有所缩小，显示出市场整体趋势正在向好。

A：截至2026年5月12日，物业服务上市公司共有65家，其中港股59家，A股6家。尽管市场处于低潮挑战阶段，但仍有企业利用资本市场扩大影响力和融资渠道。物业服务上市公司的市值市盈率总市值为2534亿，港股占绝大部分。市盈率方面，港股稳定在12-17区间，而A股受样本数量小、个别企业影响较大，市盈率较高且波动显著。物业服务上市公司管理面积均值超过1亿平方米，同比增长5.06%，三年复合增长率9.24%，表明相较于开发公司，物业服务上市公司的状况相对较好，仍在持续增长。

A：我们今天的发布会得到了中指研究院和房天下的大力数据支持。

A：侯云春先生将发表关于“十五五时期中国房地产上市公司可持续发展路径探索”的主题演讲。

A：机遇包括：1）政策红利释放的机遇，如保障性住房房源转换政策有利于上市公司去化库存；2）好房子建设的机遇，高品质住宅需求释放带来结构性机会；3）城市更新与产城融合的机遇，城市更新成为重要抓手，产城融合提供广阔舞台；4）轻资产转型的机遇，REITs等工具推动行业向轻资产运营服务型转型，打开新赛道增长空间。

A：十五五规划纲要中明确提出推动房地产高质量发展，并强调从过去的规模调控转向民生保障与高质量发展并重。今年政府工作报告进一步提出控增量、去库存、优供给的工作定调，房地产调控政策目标更加清晰，旨在实现可持续运行。

A：当前房地产市场供求关系表现为总量基本平衡，局部过剩，但结构性供给不足与改善性需求升级并存。国家统计局数据显示，2026年3月末，商品房待售面积实现52个月以来首次同比下降，去库存政策正在见效，但房地产增加值占GDP比重仍高于发达国家水平，行业收缩态势可能还将持续一段时间。

A：十四五规划提升了制度包容性和投融资功能，政府工作报告要求深化资本市场投融资综合改革，为房地产上市公司优化融资结构、创新融资工具提供了制度空间。挑战包括：1）盈利模式重构的挑战，传统高杠杆、高周转模式难以为继，企业现金流管理面临压力；2）存量盘活的挑战，在新增建设用地受限情况下，必须提升存量资产运营效率；3）债务风险化解的挑战，部分上市公司面临短期偿债压力和信用评级下调风险。

A：上市公司应从五个方面探索可持续发展路径：1）优化投融资结构，转向质量驱动；2）深化存量运营，构建开发、运营、服务全链条能力；3）践行好房子标准，实现品质差异化；4）拥抱数字化转型，提升效率与客户体验；5）坚守风险底线，主动防控债务违约风险。

A：在15时期，中国房地产上市公司面临着深刻变革，既是阵痛期也是转型期与重塑期。成功转型的房地产上市公司应具备低杠杆、重运营、高品质、数字化和雾化等特点，并需主动拥抱改革，重塑核心竞争力以适应十四五规划中对资本市场和房地产行业发展的高要求。

A：演讲的主题是中国房地产上市公司研究方法体系以及房地产企业存量资产盘活的策略建议。

A：研究方法体系的背景涵盖了今年作为十五五规划开局之年，国家对资本市场和房地产行业发展提出的要求以及政府工作报告中具体部署。研究对象为在上海证交所、深圳证交所和香港联交所公开上市的房地产企业。研究方法主要包括从经营规模、财富创造能力、投资价值和财务稳健性四个维度评价企业综合实力，并通过对比分析沪深和香港上市公司的会计准则差异，分别对其进行评价研究。

A：研究团队从中央和地方政府政策、存量资产现状问题以及企业在盘活资产时的策略三个维度，对房地产企业存量资产盘活进行了深入分析。发现国家和地方已出台多项支持盘活存量资产的政策，但在实际实施中仍面临困难和阻力，如专项债资金回收闲置土地的进度低于预期，以及商品住宅去化周期延长等问题。

A：截至2026年四月末，各地提出的专项债规模约8000亿，但实际发行规模仅为三千多亿，占比不足一半。并且从各月度发行金额来看，各地区之间差异较大，说明在政策推动下，专项债用于收购存量闲置土地的工作力度还需加大。

A：存量商品住宅规模庞大，去化周期较长。中指研究院数据显示，全国已开工未销售的住宅库存达到27亿平方米，广义库存总量超过46亿平方米。核心城市50个商品住宅的平均去化周期已延长至24个月，三四线城市则更长，整体去库存压力较大。

A：当前去库存压力突出的原因主要有两方面：一是房地产市场需求发生显著变化；二是新旧住宅产品的代际差异加大了去化难度，特别是按照新标准设计建造的新房子，其得房率和建设水平均优于旧标准建造的房子，进一步加剧了存量去库存的困难。

A：当前，商业和产业地产的经营压力持续增加，空置率也在上升。商铺和写字楼的租赁需求疲软，空置率较高。产业园区随着产业结构调整，传统产业园区的升级压力增大，控制率也较高，并且园区规模普遍较大，这表明商业和产业房地产存量问题严峻。

A：企业根据资产特点采取了不同策略。对于商品住宅去库存，通过政府收储、高校购买用作宿舍等方式盘活，同时房产企业降价销售，以价换量，提高资产流动性。对于商业及产业房地产，通过调整用途（如将商业办公改住宅、出租公寓、医院、酒店等）、提质改造以及结合房地产金融工具创新，实现资产和资本的良性循环。此外，还利用证券市场和房产资产证券化机会，将存量资产打包与机构投资者合作，提升资产质量和管理能力，创造条件推动商业不动产REITs IPO，最终实现资产和资本的良性循环。

A：企业主要通过土地调规和土地置换两个渠道盘活闲置土地。土地调规是指开发企业结合市场环境调整土地用途结构、容积率、建筑高度等指标，并与政府共享增值收益，将死地块变为活地块。土地置换则是将暂时不具备开发条件的闲置土地退还给政府收储，换取优质地块加速开发，从而实现政府和企业的双赢格局。

A：企业聚焦核心城市的核心区域或深耕区域拿地，以避免新增土地闲置风险。例如华润置地在五大核心城市拿地金额占比接近八成，有效规避了新增土地闲置风险。

A：2026年是房地产行业筑底转型格局重塑的关键一年。企业需要聚焦核心、深耕存量、做强产品、做稳现金流，才能在新的周期中行稳致远，实现高质量发展目标。

A：上市房企总资产规模连续四年下降，降幅不断扩大；净资产均值下降，金融资产降幅收窄；存货均值同比下降，完工物业占比升高导致贬值和去化压力增大；货币资金加速下滑；投资性房地产持续增长，但商业地产盈利能力下降，营收和净利润均值连续四年亏损，毛利率明显下降。约有63%的企业出现亏损，其中77家上市房企连续两年亏损，57家连续三年亏损，35家连续四年亏损。

A：从2021年到2025年，房企的资产减值损失占营收的比重呈现上升趋势，由2%升至8.4%，严重脱离了房企的盈利水平。当前并非所有企业存货减值计提均已到位，预计短期内存货贬值将继续对房企利润造成冲击并导致利润持续下行。

A：2025年上市房企的三项费用率均值为24.1%，同比上升6个百分点，主要受施工规模下滑及1万工业占比提升影响，整体财务费用率显著上升，较上年上升了4.4个百分点。同时，上市房企存货周转率和总资产周转率分别较上年下降了0.01和0.02。

A：2025年多家上市房企完成了债务重组，资产负债率有所下降，但近七成企业的净负债率较上年提升，头部房企及稳健民企也面临风险。现金短债比均值在2025年下滑至0.94，约半数房企现金短债比下降，短期偿债能力表现分化。

A：2025年上市房企盈利能力显著下降，多个企业出现亏损，其中每股收益均值为负的0.5元，亏损较上年扩大。尽管部分企业每股收益出现增长或亏损收窄，但整体上，上市房企的盈利能力呈现下滑趋势。

A：2025年上市房企公司净值同比下降至负41.7亿元，分红的企业不足三成，分红数量占比仅为27.8%，受盈利下滑影响，上市房企分红能力下滑。

A：2025年产业园区代表性企业的总资产同比增速明显回落至0.11%，平均营收同比增长24.7%，实现触底反弹；平均净利润同比增长37.81%，平均净利润率回升至18.56%。财务稳健性方面，平均资产负债率58.24%，较2024年有所回落，融资结构优化，银行贷款为主导，同时公司债受到行业青睐。

A：未来产业园区发展的特点包括新增生产力成为核心引擎，资本深度嵌入产业价值链；聚焦早期项目价值发现，布局前沿技术；以及构建投资孵化运营闭环，以投资为动力，以孵化为核心，形成闭环生态。

A：报告从资本表现、经营绩效、发展策略和趋势研判四个维度分析了港股及A股共计63家上市物企。行业资本端表现为估值修复、结构分化和确定性溢价；企业经营层面，营收增速企稳回升，基础服务韧性凸显，盈利在底部修复但仍存在增收不增利的现象。

A：上市物企净利润改善的主要原因是部分企业金融资产、应收账款及商誉的减值压力减轻，以及前期地产关联方的影响逐渐出清，使得部分企业实现了扭亏为盈。央国企在2025年的毛利率和净利率均值分别为18.61%和8.28%，表现出较强的成本控制能力和抗风险韧性；而民营企业的毛利率均值为17.48%，连续两年低于央国企，但在净利率方面，民营企业在2025年出现了反弹，提升了1.38个百分点至3.15%，显示出在关联方风险出清后净利润进入修复通道。

A：上市物企在2025年面临较大的回款压力，其应收账款及票据总额超过955亿元，同比增长11.93%，增长率较2024年增加9.0个百分点，远超同期营收增速，表明整体回款压力仍然很大。

A：在减员增效政策推动下，2025年上市物企人员成本占总营收成本的比例下降至40.51%，相较于2024年减少了1.72个百分点，这反映出企业通过优化组织架构和技术替代来对冲人力成本上涨的压力。

A：2025年已披露相关数据的上市物企管理面积均值为1.52亿平方米，同比增长3.56%，增速较上一年下降3.6个百分点。当前行业收并购热度较低，主要以企业内部资源整合和提升专项服务能力为主，而非住宅管理面积占比整体出现小幅回落。

A：面对存量竞争环境，上市物企的发展策略正从外延扩张转向内涵式增长，体现在落实好服务、重塑信任基石；聚焦优势业务，深耕核心区域；主动去优化服务项目和项目质量和结构；以及加快科技赋能，重构运营流程等方面。

A：未来物业行业将步入价值重估关键阶段，短期估值受大盘和关联地产方经营状况影响，中长期则取决于企业自身经营能力和基本面质量；行业格局从规模导向转向自优优先，服务质量提升行动成为关键，且长期主义和ESG将成为企业估值的重要因素。

A：研究组根据最新研究报告发布了2026中国优秀上市公司及关联服务企业名单，其中包括保利发展控股集团股份有限公司、中海物业管理有限公司等多家企业，希望它们能保持稳健经营，助力行业平稳健康发展。